청주지방법원 2025타경4117. 성화동 드림프라자 1의 2층 201호로, 공부상 근린시설이면서 감정평가 현황은 노유자시설입니다. 현재 소유자는 홍지연이며, 2020.08.24 매매를 원인으로 2020.08.26 소유권이전등기가 접수됐습니다. 이 사건에서 현재 말소기준권리로 잡힌 것은 2025.04.15 삼성카드 주식회사의 20,250,613원 가압류입니다. 그 뒤 신용보증기금 90,000,000원 가압류, 주식회사 케이뱅크 31,383,889원 가압류와 제일새마을금고의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 현황조사상 마음꽃사회적협동조합이 목록 1~3 전체를 점유하고 있고 보증금은 4,000원, 배당요구일은 2025.11.12입니다. 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 따라서 예상배당 계산상 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있더라도, 입찰 전 점유·사업자등록·전입 및 임대차 원본 확인이 선행되어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경4117 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 성화동 483 드림프라자 1 2층201호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 서원구 신화로36번길 42 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 노유자시설 |
| 전유부 현황 | 제201호 95.4㎡ · 제202호 73.71㎡ · 제203호 76.83㎡를 제201호 245.94㎡으로 합병 |
| 소유자 | 홍지연 (2020.08.24 매매, 2020.08.26 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 524,000,000원 / 179,732,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 제일새마을금고 / 345,304,460원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인은 별도 확인
등기부에는 과거 전세권과 근저당권이 있었지만 이미 말소된 권리가 포함돼 있습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.04.15 삼성카드 주식회사의 가압류입니다. 이후 가압류 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 즉 등기부상 후순위 권리 자체는 비교적 정리돼 있지만, 점유 임차인의 대항력 여부가 확정되지 않았으므로 ‘인수 위험이 완전히 없다’고 단정할 수는 없습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 가능·미상
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 마음꽃사회적협동조합 | 1번 ~ 3번 목록 전체 | 4,000원 | 미상 | 미상 | 2025.11.12 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 다만 전입신고일이 확인되지 않았기 때문에 말소기준권리인 2025.04.15보다 먼저 대항요건을 갖췄는지 판단할 수 없습니다. 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 미상입니다. 배당요구는 2025.11.12에 접수돼 있습니다.
③ 가격 — 34.3%는 ‘감정가 대비’일 뿐
감정가는 524,000,000원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 179,732,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 125,812,399원, 5회 유찰 시 88,068,679원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 179,732,000원 | 141,634,502원 | 0원 | 34,781,250원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 125,812,399원 | 123,251,025원 | 18,383,477원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 88,068,679원 | 86,083,443원 | 55,551,059원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 179,732,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,316,248원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 20,250,613원 | 20,250,613원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 31,383,889원 | 31,383,889원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 34,781,250원 |
현재 회차 추정에서는 총 채권 141,634,502원이 전액 배당되고 소유자 잔여금 34,781,250원이 남으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 건축물 현황 — 3개 호실이 201호 하나로 합병
매각물건명세서상 일괄매각입니다. 목록 1~3은 집합건축물대장상 2023.08.23 전유부 합병으로 제201호 95.4㎡, 제202호 73.71㎡, 제203호 76.83㎡가 제201호 245.94㎡으로 합쳐졌습니다. 제202호와 제203호 집합건축물대장은 폐쇄됐고, 현황은 합병된 제201호를 하나의 노유자시설로 이용 중입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. KBS청주방송총국 남동측 인근으로 공동주택, 근린생활시설, 아파트단지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 간선도로와 연계됩니다. 일반차량 접근성과 대중교통 이용여건은 모두 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 건물의 2층으로, 전기·위생·급배수·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 왕복2차선 포장도로와 접하고, 토지는 평지의 상업용 건부지입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·상업용지·지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,546,000원/㎡입니다.
- 현황 용도. 일반 주거가 아니라 노유자시설로 이용 중이어서 수요층과 활용 가능성은 해당 용도 및 관련 규제를 기준으로 별도 검토해야 합니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력 확인. 마음꽃사회적협동조합의 전입·사업자등록 등 대항요건 취득 시점을 2025.04.15 말소기준권리와 직접 비교해야 합니다.
- 확정일자·배당관계 확인. 배당요구일은 2025.11.12이나 확정일자는 미상입니다. 우선변제 순위와 실제 배당 가능액을 원본에서 확인하세요.
- 전유부 합병 확인. 2023.08.23 합병으로 201호가 245.94㎡가 됐고 202호·203호 대장은 폐쇄됐습니다. 등기·대장·현황의 연결을 재확인해야 합니다.
- 신청채권자 확인. 제일새마을금고 청구액은 345,304,460원인데 현재 추정배당에서는 신청채권자 배당이 0원입니다. 담보 및 채권관계를 원본 경매기록에서 대조하세요.
- 가격 판단. 179,732,000원은 감정가의 34.3%라는 의미이지 시세의 34.3%라는 의미가 아닙니다. 실거래·임대수익·동종 노유자시설 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 실제 임차인 1명이 목록 1~3 전체를 점유하는 것으로 조사돼 있으므로 인도 조건과 영업·시설 이전 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장과 경매기록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “34.3% 유찰가보다 임차인·합병 확인이 먼저”
숫자만 보면 감정가 524,000,000원에서 최저가 179,732,000원까지 떨어진 3회 유찰 물건입니다. 그러나 이 사건은 단순한 ‘저가 낙찰’ 프레임으로 보면 안 됩니다. 현황이 노유자시설이고, 3개 전유부가 245.94㎡의 제201호로 합병돼 있으며, 실제 점유 임차인 1명의 대항력과 우선변제 여부가 미상입니다.
등기부상 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조이고 현재 예상배당상 인수액은 0원입니다. 하지만 그 0원은 임차인의 대항요건이 확인되지 않은 상태에서 확정적인 안전판으로 볼 수 없습니다. 또한 최근 실거래와 직접 비교할 근거가 확인되지 않아 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수도 없습니다. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가 자체보다 임차인 대항요건, 제일새마을금고의 채권관계, 전유부 합병 후 공부·현황 일치 여부를 입찰 전에 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
