청주지방법원 2025타경4117. 청주시 서원구 성화동 드림프라자 1의 2층 201호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현황 이용은 노유자시설입니다. 목록 1~3은 2023.08.23. 전유부 합병에 따라 기존 제201호 95.4㎡, 제202호 73.71㎡, 제203호 76.83㎡가 제201호 245.94㎡로 합병됐고, 제202호·제203호 집합건축물대장은 폐쇄됐습니다. 매각 역시 일괄매각입니다.
가격만 보면 감정가 524,000,000원에서 현재 256,760,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 사건에는 같은 용도·입지의 실거래 비교표가 없어, 감정가 대비 49%라는 숫자를 곧바로 시장가 대비 할인으로 해석하면 안 됩니다. 특히 현황이 노유자시설이고 전유부 합병 이력이 있으므로, 실제 이용상태와 동일 용도의 거래가격을 별도로 확인해야 가격 판단이 완성됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경4117 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 성화동 483 드림프라자 1 2층 201호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 서원구 신화로36번길 42 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 노유자시설로 이용 중 |
| 전유부 | 제201호 245.94㎡ · 2023.08.23. 제201호·제202호·제203호 전유부 합병 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 6층 건물 내 제2층 |
| 소유자 | 홍지연 · 2020.08.26. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 524,000,000원 / 256,760,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 제일새마을금고 / 345,304,460원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준은 삼성카드 가압류
등기상 현재 말소기준은 2025.04.15. 삼성카드 주식회사 가압류 20,250,613원입니다. 이후 신용보증기금 가압류 90,000,000원, 케이뱅크 가압류 31,383,889원, 제일새마을금고의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
그보다 앞선 푸른새마을금고 근저당, 주식회사하이엔스 전세권, 제일새마을금고 근저당, 주식회사범양 전세권, 김동윤 근저당 등은 등기부상 이미 말소된 권리로 표시돼 있습니다. 특히 2019.05.21. 제일새마을금고 근저당권 163,560,000원은 이미 말소된 권리로 표시되는 반면, 2025.08.18. 경매개시결정의 채권자 역시 제일새마을금고입니다. 배당 시나리오에서도 신청채권자 청구액은 345,304,460원이지만 신청채권자 배당은 0원으로 표시돼 있어, 입찰 전 경매신청 채권의 원인과 현재 권리관계를 원본에서 반드시 대조할 부분입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 ‘가능·미상’
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 마음꽃사회적협동조합 | 1번 ~ 3번 목록 전체 | 4,000원 | 2025.11.12 배당요구 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니며, 마음꽃사회적협동조합이 목록 1~3 전체를 점유하는 것으로 조사됐고 2025.11.12. 배당요구를 했습니다. 다만 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다. 따라서 이를 ‘대항력 없음’이나 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 확정일자 역시 확인되지 않아 우선변제 여부도 미상입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 메리트는 보류
현재 최저매각가는 256,760,000원으로 감정가 524,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 179,732,000원, 4회 유찰 시 시나리오는 125,812,399원입니다. 하지만 동일 물건 유형의 실거래 비교자료가 없으므로 이 숫자만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 256,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,394,640원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 20,250,613원 | 20,250,613원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 31,383,889원 | 31,383,889원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 110,730,858원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 4,394,640원과 배당표상 채권 141,634,502원이 모두 충족되고 소유자에게 110,730,858원이 남는 계산입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차인의 대항력·우선변제 여부도 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 4회 유찰부터 미배당 발생
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 256,760,000원 | 141,634,502원 | 0원 | 110,730,858원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 179,732,000원 | 141,634,502원 | 0원 | 34,781,250원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 125,812,399원 | 123,251,025원 | 18,383,477원 | 0원 | 0원 |
배당 계산상 3회 유찰 시에도 채권 총액 141,634,502원은 전액 배당되고 소유자에게 34,781,250원이 남습니다. 4회 유찰 시에는 채권배당이 123,251,025원으로 줄며 18,383,477원의 미배당이 발생합니다. 다만 이 시나리오에서도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 발생과 매수인 인수는 같은 개념이 아니므로 구분해야 합니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. KBS청주방송총국 남동측 인근. 공동주택·근린생활시설·아파트단지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 간선도로와 연계됩니다. 일반차량 접근성과 대중교통 이용여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황 이용. 노유자시설로 이용 중입니다. 전기·위생·급배수·승강기·소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·상업용지·지구단위계획구역이며, 소로1류와 중로3류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 488.5㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·가로장방·중로각지이며 공시지가는 1,546,000원/㎡입니다.
- 합병 상태. 기존 제201호 95.4㎡·제202호 73.71㎡·제203호 76.83㎡가 제201호 245.94㎡로 합병됐고 제202호·제203호 전유부는 폐쇄됐습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력 확인. 마음꽃사회적협동조합의 전입신고일과 확정일자를 확인해 대항력·우선변제 여부를 확정해야 합니다.
- 배당요구 확인. 임차인은 2025.11.12. 배당요구를 했습니다. 실제 배당순위와 배당액을 매각물건명세서·배당요구 자료에서 대조하세요.
- 신청채권 원인 확인. 제일새마을금고의 청구액은 345,304,460원인데 시나리오상 신청채권자 배당은 0원입니다. 경매신청의 피담보채권·집행권원과 등기 상태를 확인하세요.
- 합병호실 확인. 제201호·제202호·제203호 합병 및 제202호·제203호 대장 폐쇄 상태를 집합건축물대장·등기부·현황과 대조하세요.
- 현황 이용 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 실제 이용은 노유자시설입니다. 인허가·용도 및 현재 운영상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시장가보다 싸다고 판단하지 말고 동일 용도·유사 면적의 실제 거래를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·집합건축물대장 및 경매신청 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 권리 확정이 먼저
현재 가격은 감정가 524,000,000원에서 256,760,000원으로 내려와 감정가의 49%입니다. 그러나 실거래 비교자료가 없어 이 할인율을 시세 할인율로 볼 수 없고, 실제 임차인 1명의 대항력·우선변제가 미상입니다. 더구나 201·202·203호 합병, 현황 노유자시설, 제일새마을금고 신청채권 345,304,460원과 시나리오상 신청채권자 배당 0원이라는 확인 포인트도 있습니다.
배당 계산만 보면 현재 회차에서 채권은 전액 배당되고 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 사건은 그 숫자만 보고 ‘권리가 깨끗하다’고 끝낼 유형이 아닙니다. 가격은 시세 검증 전 보류, 권리는 임차인과 경매신청 근거 확인 전 보류. 감정가 대비 할인율보다 원본 서류 확인이 먼저인 근린시설 경매입니다.
