청주지방법원 2025타경4452. 청주시 상당구 수동 22-6 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 일반목구조 기타지붕 단층이고 현재 사무소로 이용 중입니다. 토지는 138.7㎡, 지목은 대, 제1종일반주거지역이며 감정가 184,203,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 90,259,000원입니다. 매각은 일괄매각이고 목록 2의 제시외 건물도 포함됩니다.
등기부만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 2022.05.06 설정된 충북인삼협동조합 근저당 128,700,000원이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 한국주택금융공사 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 밖 점유관계입니다. 2026.07.13 (주)한양이 공사대금채권 30,000,000원을 이유로 유치권을 신고했고, 그 성립 여부는 불분명한 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경4452 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 수동 22-6 · 충청북도 청주시 상당구 교동로 82 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 사무소로 이용 중 |
| 건물 구조 | 일반목구조 기타지붕(아스팔트슁글) 단층 · 위생 및 급·배수설비 구비 |
| 토지 | 138.7㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 급경사 · 부정형 · 중로한면 |
| 소유자 | 정구업 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 184,203,000원 / 90,259,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 충북인삼협동조합 / 102,457,073원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 목록 2 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유 유치권이 변수
말소기준은 2022.05.06 충북인삼협동조합 근저당권입니다. 장하늘의 전입신고일은 2025.08.07로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 2025.08.29 임의경매개시결정과 2025.11.06 한국주택금융공사 가압류 역시 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
임차인·점유관계
조사상 실제 임차인은 장하늘 1명이고, 별도로 (주)한양이 유치권 점유를 주장하고 있습니다. 장하늘은 말소기준 이후 전입이어서 대항력이 없지만, (주)한양은 전입신고일이 확인되지 않아 임차인 대항력 관점에서는 가능·미상으로 보되 유치권 문제를 별도로 봐야 합니다.
| 점유자 | 점유 / 사용 | 전입·확정일자 | 보증금·신고채권 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장하늘 | 확인 필요 | 2025.08.07 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| (주)한양 | 전체 및 제시외 1번 / 유치권점유 | 미상 / 미상 | 3,000원 유치권 신고 30,000,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 유치권 별도 위험 |
② 회차별 가격 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 90,259,000원으로 감정가 184,203,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 63,181,299원, 4회 유찰 시 44,226,909원까지 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 다만 이 할인율은 감정가 대비 수치일 뿐입니다. 이 사건의 가격 판단에서 먼저 반영해야 할 것은 (주)한양의 유치권 신고와 점유 리스크이며, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 90,259,000원 | 88,234,338원 | 70,455,501원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 63,181,299원 | 61,644,036원 | 97,045,803원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 44,226,909원 | 43,030,825원 | 115,659,014원 |
③ 예상배당표 (매각가 90,259,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,024,662원 |
| 1. 근저당 · 충북인삼협동조합 | 128,700,000원 | 88,234,338원 |
| 2. 가압류 · 한국주택금융공사 | 29,989,839원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 90,259,000원 가정 시 집행비용 2,024,662원을 제외한 88,234,338원이 충북인삼협동조합에 배당되고, 한국주택금융공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 미배당액은 70,455,501원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 청주시 상당구 대성동 소재 청주항교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로가 소재하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물은 현재 사무소로 이용 중이며, 일반목구조 기타지붕(아스팔트슁글) 단층 건물입니다.
- 토지. 138.7㎡의 대지로 제1종일반주거지역, 급경사, 부정형, 중로한면입니다. 공시지가는 366,100원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·고도지구·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역· 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 매각에는 목록 2 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인채권 확인. (주)한양이 신고한 공사대금채권 30,000,000원의 계약·공사·미지급 관계와 유치권 성립 여부를 원자료로 확인해야 합니다.
- 점유 현황 확인. (주)한양이 전체 및 제시외 1번을 유치권점유한다고 조사된 만큼, 실제 누가 어느 부분을 어떤 상태로 점유하는지 현장에서 대조해야 합니다.
- 장하늘 임차관계 확인. 전입일 2025.08.07은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자·배당요구 관계는 추가 확인 대상입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 목록 2 제시외 건물이 함께 매각되므로, 현황과 매각 대상의 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 49% 할인율 과신 금지. 90,259,000원은 감정가의 49%이지만, 감정가 대비 할인율 자체가 시세 대비 저가 매수를 보장하지 않습니다.
- 규제 확인. 고도지구·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등 토지이용 제한이 향후 사용계획과 맞는지 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “49% 할인보다 유치권 확인이 먼저”
이 사건은 등기부만 보면 복잡하지 않습니다. 2022.05.06 충북인삼협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 경매개시결정과 가압류는 소멸하며, 장하늘의 2025.08.07 전입도 늦어 대항력이 없습니다. 배당표상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 그러나 2026.07.13 (주)한양이 30,000,000원 공사대금 유치권을 신고했고 전체 및 제시외 1번 점유를 주장한다는 점이 사건의 성격을 바꿉니다.
현재 최저가 90,259,000원이 감정가의 49%까지 내려왔더라도, 이 숫자 하나만으로 싸다고 평가할 근거는 충분하지 않습니다. 등록권리는 비교적 단순하지만 점유 유치권은 미확정. 따라서 이 물건의 승부처는 더 낮은 가격을 기다리는 것이 아니라, 입찰 전에 30,000,000원 유치권의 성립 여부와 실제 점유관계를 얼마나 명확하게 확인하느냐에 있습니다.
