청주지방법원 2025타경4452. 충청북도 청주시 상당구 수동 22-6의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 사무소로 이용 중이며 일반목구조 기타지붕 단층입니다. 감정가는 184,203,000원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 63,181,000원입니다. 등기상 말소기준은 2022.05.06. 설정된 충북인삼협동조합의 근저당권 128,700,000원입니다.
말소기준 이후 2025.08.29. 임의경매개시결정과 2025.11.06. 한국주택금융공사 가압류 29,989,839원이 존재하지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기만 보고 끝내기 어렵습니다. 2026.07.13. 주식회사 한양이 공사대금채권 30,000,000원을 위한 유치권을 신고했고, 매각물건명세서상 그 성립 여부는 불분명하다고 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경4452 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 수동 22-6 · 충청북도 청주시 상당구 교동로 82 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 사무소로 이용중 |
| 건물구조 | 일반목구조 기타지붕(아스팔트슁글) 단층 |
| 토지 | 대 · 138.7㎡ · 제1종일반주거지역 · 급경사 · 부정형 · 중로한면 |
| 소유자 | 정구업 |
| 감정가 / 최저가 | 184,203,000원 / 63,181,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 충북인삼협동조합 / 102,457,073원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록 2 제시외 건물 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 유치권은 별도
말소기준은 2022.05.06. 충북인삼협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정과 한국주택금융공사 가압류는 매각으로 소멸합니다. 장하늘의 전입일은 2025.08.07.로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다.
| 점유·임차 관계 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장하늘 | 확인되지 않음 | 2025.08.07. | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 |
| (주)한양 | 전체 및 제시외 1번 | 유치권점유 | 3,000원 | 대항력 가능·미상 | 확인되지 않음 |
② 가격 — 3회 유찰됐지만 시세 판단 자료는 없다
감정가는 184,203,000원, 현재 최저매각가는 63,181,000원으로 감정가의 약 34.3%입니다. 3회 유찰로 숫자상 낙폭은 크지만, 비교할 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 없어 이를 근거로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 충분하다’고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 63,181,000원 | 97,046,097원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 44,226,700원 | 115,659,220원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 30,958,689원 | 128,688,406원 |
가격이 내려갈수록 채권자의 미배당은 커집니다. 현재 회차에서도 총 채권액 158,689,839원 가운데 61,643,742원이 배당되는 계산이고, 97,046,097원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당 자체는 후순위 채권을 매수인이 그대로 인수한다는 뜻은 아닙니다. 다만 별도로 신고된 유치권은 등기상 배당 구조와 다른 문제이므로 분리해서 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,181,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,537,258원 |
| 1. 근저당 · 충북인삼협동조합 | 128,700,000원 | 61,643,742원 |
| 2. 가압류 · 한국주택금융공사 | 29,989,839원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 63,181,000원 가정 배당입니다. 총 채권 미배당은 97,046,097원이며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 청주향교 북동측 인근으로 주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대이며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로가 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 사무소로 이용 중입니다.
- 토지. 면적 138.7㎡, 지목 대, 급경사·부정형, 중로한면이며 공시지가는 366,100원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·고도지구·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 건물. 일반목구조 기타지붕 단층이며 위생 및 급·배수설비가 구비되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 원자료 확인. 2026.07.13. 신고된 30,000,000원 공사대금채권의 계약서·세금계산서·공사내역·변제기 자료와 실제 점유 상태를 대조해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 주식회사 한양의 전체 및 제시외 1번 점유가 현재까지 계속되는지, 장하늘의 실제 점유 부분과 관계가 무엇인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 장하늘. 전입일 2025.08.07.은 말소기준 2022.05.06.보다 늦어 대항력은 없지만 보증금·확정일자 등 세부 내용은 확인이 필요합니다.
- 일괄매각 범위. 목록 2 제시외 건물이 매각에 포함되므로 감정평가서의 대상 범위와 현황을 현장에서 일치시켜야 합니다.
- 가격 판단. 3회 유찰로 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 중요합니다.
- 배당과 인수 구분. 계산상 매수인 인수액은 0원이지만 유치권이 성립하면 등기상 소멸권리와 별개의 부담이 될 수 있으므로 별도 판단해야 합니다.
맺으며 — 낮아진 가격보다 ‘유치권 성립 여부’가 먼저다
이 사건의 등기 구조 자체는 단순합니다. 2022.05.06. 충북인삼협동조합 근저당을 기준으로 뒤의 경매개시결정과 한국주택금융공사 가압류가 소멸하고, 장하늘도 후순위 전입이라 대항력이 없습니다. 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 실전에서는 주식회사 한양의 유치권 신고가 결론을 바꿀 수 있습니다. 공사대금채권은 30,000,000원, 유치권 성립 여부는 불분명하다고 명시돼 있습니다. 따라서 감정가 184,203,000원에서 최저가 63,181,000원까지 내려온 숫자만 보고 가격 매력을 확정하기보다, 유치권의 실체·점유 지속 여부·일괄매각 범위를 확인한 뒤 실질 부담을 계산하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
