대구지방법원 2025타경9747. 칠곡군 왜관읍 낙산리 630-1, 629 및 강변대로 700 소재의 기타 + 토지 일괄매각 사건입니다. 토지정보상 지목은 주유소용지, 이용상황은 상업용이고, 매각물건명세서에는 기계기구를 포함한 일괄매각으로 기재되어 있습니다. 소유자는 손동섭이며 2022.02.21 소유권이전 등기가 이뤄졌고, 같은 날 산동농업협동조합의 채권최고액 1,260,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸 대상으로 분류되어 있습니다. 다만 이 사건의 난도는 후순위 가압류가 아니라 말소기준보다 훨씬 앞선 점유관계에 있습니다. 강남석은 2007.08.10 전입한 것으로 조사됐으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음” 또는 “인수 0원”으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상, 실제 인수액 미확정으로 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9747 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 왜관읍 낙산리 630-1, 629 · 경상북도 칠곡군 왜관읍 강변대로 700 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 주유소용지 · 상업용 · 일괄매각 · 기계기구 포함 |
| 소유자 | 손동섭 · 2022.02.21 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 1,589,059,980원 / 1,112,341,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동구미농업협동조합(변경전 산동농업협동조합) / 1,061,393,944원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 토지정보 | 385.0㎡ · 보전관리지역 · 공시지가 211,600원/㎡ · 평지 · 가로장방 · 광대로한면 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유는 미확정
임차인·점유 관계
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강남석 | 목적물 전부 | 2007.08.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
실제 점유 임차인으로 조사된 사람은 1명입니다. 강남석의 전입일은 말소기준인 2022.02.21보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 때문에 대항력 여부와 우선변제 여부, 낙찰 후 매수인이 부담할 수 있는 금액 모두 현재 단계에서는 확정할 수 없습니다.
② 가격 구조 — 70% 유찰보다 ‘실질취득액 확정’이 먼저
현재 최저매각가는 1,112,341,000원으로 감정가 1,589,059,980원의 70% 회차입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 778,638,700원, 3회 유찰 시 545,047,090원으로 제시돼 있습니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 수치가 제시되어 있지 않아, 감정가 대비 70%라는 이유만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거가 없습니다. 더 중요한 것은 선순위 점유자의 보증금이 미상이라는 점입니다. 보증금이 실제 인수 대상으로 확인될 경우 낙찰가가 내려가더라도 실질취득액은 그 인수액만큼 상승합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,112,341,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 13,523,410원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 산동농업협동조합 | 1,260,000,000원 | 1,098,817,590원 |
| 3. 가압류 · 신보2024제9차유동화전문 유한회사 | 1,275,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 255,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 419,580,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 459,733,880원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 79,943,158원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 198,026,476원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권총액은 3,947,283,514원, 채권자 예상배당은 1,098,817,590원, 미배당은 2,848,465,924원입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으며, 특히 강남석의 보증금이 미상인 만큼 매수인 실제 인수액을 0원으로 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
④ 유치권·지상권·설비 — 권리 외 현장 리스크가 크다
기계기구도 단순하지 않습니다. 감정평가액 결정시점인 2025.12.15 이후 주유기 일부가 교체됐고, 기존 주유기는 임차인이 철거해 보관 중이라는 서면이 제출됐습니다. 감정인의견서 2026.06.09에는 이 변경을 확인하고 감정평가액을 적정하게 산정했다고 기재되어 있습니다.
또한 소유자 미상의 지하수관정은 매각에서 제외되고, 이동이 용이한 컨테이너·이동식화장실· 주유원대기부스도 평가 및 매각에서 제외됩니다. 따라서 현장에서 보이는 시설 전체가 낙찰 대상이라고 전제하면 안 됩니다.
⑤ 토지·환금성 메모
- 용도. 사건상 기타 + 토지이며, 토지정보상 지목은 주유소용지, 이용상황은 상업용입니다.
- 형상·접면. 평지·가로장방형이며 광대로한면에 접합니다.
- 용도지역. 보전관리지역이고, 공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함되며 준보전산지에 접합니다.
- 공시지가. 토지정보상 211,600원/㎡입니다.
- 환금성. 주거용 집합건물이 아니라 토지·건물·기계기구가 함께 얽힌 주유소용 상업자산으로, 권리·설비·영업시설 확인 범위가 넓습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강남석 보증금부터 확인. 2007.08.10 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 계약서·보증금 지급자료·점유경위·확정일자를 확인해 실제 인수 가능액을 계산해야 합니다.
- “인수 0원” 계산값을 그대로 믿지 말 것. 보증금 미상 선순위 점유자가 있어 실질취득액은 아직 확정되지 않았습니다.
- 유치권 현장조사. 대왕석유무역주식회사의 42,152,550원 신고에 대해 현재 점유 주체, 공사내역, 채권 발생시점과 목적물 관련성을 확인해야 합니다.
- 지상권 말소 확인. 신청채권자의 말소동의서가 제출된 지상권이 실제 매각 후 어떻게 정리되는지 명세서와 등기 원본을 대조해야 합니다.
- 기계기구 동일성 확인. 일부 주유기 교체와 기존 주유기 보관 사실이 있으므로 감정목록과 현존 설비가 일치하는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 제외 시설 구분. 지하수관정, 컨테이너, 이동식화장실, 주유원대기부스는 매각대상과 구분해 인수 후 사용 가능성을 따져야 합니다.
- 가격은 마지막에 판단. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 볼 수 없습니다. 권리·점유·유치권 검증 후 총 취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 중요한 것은 미확정 인수액
이 사건의 후순위 등기만 보면 구조는 단순합니다. 2022.02.21 산동농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 권리분석은 여기서 끝나지 않습니다. 강남석의 전입일은 2007.08.10으로 기준권리보다 앞서면서 보증금·확정일자는 미상이고, 42,152,550원의 유치권 신고도 존재합니다.
따라서 현재 최저가 1,112,341,000원을 그대로 실질취득액으로 보는 것은 위험합니다. 선순위 점유 보증금이 실제 인수 대상으로 확인되면 그 금액이 낙찰가에 더해지고, 유치권이 성립한다면 별도의 해결비용과 명도 문제가 발생할 수 있습니다. 여기에 기계기구 교체와 매각 제외 시설까지 있어 현장확인이 필수입니다. 최저가는 내려왔지만 권리와 점유가 아직 닫히지 않은 사건. 가격보다 먼저 인수액을 확정해야 합니다.
