서울남부지방법원 2025타경12534. 서울 강서구 방화동 ‘마곡킹덤퀸터플’ 3층 304호, 전용면적 29.7㎡ 오피스텔입니다. 권영란 씨가 2021.06.25 매매를 원인으로 거래가 265,000,000원에 취득했고, 같은 해 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 이후 김남호 씨가 건물 전부를 보증금 255,000,000원에 임차해 2022.08.22 전입·점유를 시작했고, 2024.09.05 주택임차권등기까지 마쳤습니다.

말소기준은 2025.10.13 주택도시보증공사의 강제경매개시결정으로 정리됩니다. 김남호 씨의 임차권등기는 그보다 앞서므로 원칙적으로 낙찰자 인수 대상입니다. 현재 최저가 배당 시 임차보증금 중 172,104,960원만 배당되고 82,895,040원이 남습니다. 일반적인 선순위 임차권 경매라면 이 부족분이 낙찰자에게 승계되지만, 본건은 특별매각조건이 그 결과를 바꿉니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙은 인수형, 결론은 확약형

핵심 권리는 2024.09.05 등기된 김남호 씨의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.07.16, 확정일자는 2022.07.18, 전입·점유개시는 2022.08.22이며 보증금은 255,000,000원입니다. 강제경매개시결정일보다 앞선 대항력 임차권이고 배당요구도 마쳤기 때문에, 특별조건이 없었다면 배당 부족분은 매수인이 부담하는 구조입니다.

실제 임차인은 김남호 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고를 별도 임차인으로 중복 합산한 구조가 아니며, 김남호 씨의 보증금 255,000,000원만 임차보증금으로 판단합니다.

특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커지는 선순위 임차권 구조입니다. 본건의 실질취득액이 최저매각가와 같아지는 이유는 가격 하락이 아니라, 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소 조건 때문입니다.

② 시세 비교 — 전체 평균보다 최신 거래를 봐야 한다

마곡킹덤퀸터플의 전용 29.7㎡대 실거래는 총 5건이며, 가장 최신 거래는 2026.06 200,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건으로 평균 200,000,000원입니다. 반면 2021.06 거래들은 265,000,000원에 형성돼 전체 평균을 252,000,000원까지 끌어올리고 있습니다.

특별매각조건 적용 후 실질취득액은 최저가와 같은 175,360,000원이며, 최근 12개월 평균과 최신 거래가 200,000,000원의 87.7%입니다. 최저가 기준으로는 최근 거래 아래에 있으므로 가격 여지는 있습니다. 다만 최근 거래가 과거 거래보다 -24.5% 낮아진 하락 추세이고, 최근 12개월 표본도 1건뿐이므로 전체 평균 252,000,000원 대비 할인율만 보고 가격 가점을 크게 주는 것은 위험합니다.

③ 예상배당표 (매각가 175,360,000원 가정)

집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 임차보증금에 배당되며, 김남호 씨의 룰상 미배당액은 82,895,040원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 해당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 방화중학교 남동측 인근으로, 오피스텔·단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 공항시장역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 2020.11.11 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 건물로, 지하 1층·지상 13층 중 3층 304호이며 오피스텔로 이용 중입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·경보·승강기·주차 설비가 구비돼 있습니다.
• 도로·토지. 북측과 동측으로 각각 약 7미터 및 8미터 내외 포장도로에 접하며, 준주거지역·중요시설물보호지구(공항)·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 환금성. 전용 29.7㎡대의 총 11실 규모로 거래 표본이 적습니다. 2026.06 최신 거래는 200,000,000원이지만 최근 가격 추세가 -24.5%이므로 매도기간을 넉넉하게 잡아야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 잔액 반환청구권 포기 주체, 적용 임차권, 임차권등기 말소 시점과 제출서류를 매각물건명세서 원문에서 대조하세요.
• 인수액을 이중 계산하지 말 것. 특별조건이 유효하게 적용되면 실질 인수는 0원*입니다. 룰상 부족분 82,895,040원을 최저가에 다시 더해 응찰가를 평가하면 특별조건의 효과를 반영하지 못합니다.
• 현재 점유 확인. 임차권등기가 존재하더라도 실제 점유 여부는 별도로 확인해야 합니다. 현장 방문과 관리주체 탐문으로 인도·명도 절차를 점검하세요.
• 최신 시세 우선. 전체 평균 252,000,000원보다 2026.06 최신 거래와 최근 12개월 평균 200,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
• 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -24.5%이므로 최저가 175,360,000원보다 높은 응찰가를 쓸수록 최근 시세 대비 여유가 빠르게 줄어듭니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.10.07 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 정리 범위와 관련 행정사항을 등기부 및 관계기관에서 확인하세요.
• 관리비·임대수익 확인. 오피스텔 관리비 체납액과 공용부분 부담, 실제 임대료와 공실기간을 관리주체와 현장에서 확인하세요.
• 매각 진행상태 확인. 매각기일 2026.08.04의 결과, 변경·연기 여부와 특별매각조건 유지 여부를 법원 원문에서 확인하세요.

맺으며 — “선순위 인수형을 확약이 뒤집는다”

본건은 권리 순서만 보면 보증금 255,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 최저가보다 커, 낙찰가가 내려가도 부족분 인수가 늘어나는 전형적인 인수형 물건입니다. 하지만 특별매각조건이 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시하면서 김남호 임차권의 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다. 따라서 가격 비교 기준도 룰상 인수액을 더한 금액이 아니라, 확약 적용 후 실질취득액인 175,360,000원입니다.

이 금액은 최신 거래와 최근 12개월 평균인 200,000,000원의 87.7%로 가격 여지가 있습니다. 그러나 최근 가격 추세가 -24.5%이고, 거래 표본이 1건에 불과하며, 총 11실 오피스텔이 이미 2회 유찰됐다는 점은 분명한 감점 요인입니다. 결론은 권리는 특별조건 확인을 전제로 통과, 가격은 보수적 접근입니다. 특별조건의 원문과 이행절차가 확인되지 않는다면 이 물건은 즉시 선순위 임차권 인수위험 물건으로 되돌아갑니다.