대구지방법원 2025타경9867. 영천시 금호읍 오계리 46-19의 기타 + 토지 물건입니다. 등기상 건물은 주1동으로 표시되고, 토지는 662.0㎡이며 일반공업지역에 속합니다. 권리의 출발점은 2020.09.24. 주식회사대구은행의 채권최고액 414,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 그 뒤에 설정된 주식회사대구은행의 240,000,000원·110,400,000원·120,000,000원 근저당과 중소벤처기업진흥공단 100,000,000원 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현 소유자는 김상호·김선애로 각 2분의 1 지분을 보유합니다. 2025.06.16. 상속을 원인으로 2025.12.04. 소유권이전이 이루어졌고, 2025.12.08. 주식회사아이엠뱅크가 임의경매를 개시했습니다. 신청채권액은 704,842,481원입니다. 최저매각가는 두 차례 유찰 뒤 277,876,000원까지 내려왔지만, 이 할인율은 감정가 대비 수치일 뿐입니다. 이 물건의 가격 판단은 매각대상에 포함되는 토지·건물·제시외 건물·기계기구와 목록별 지분 범위를 실제 상태와 맞춰 보는 것이 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9867 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 금호읍 오계리 46-19 · 경상북도 영천시 금호읍 금창로 203-7 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 건물 주1동 · 일괄매각 |
| 토지 | 662.0㎡ · 지목 임야 · 현황 공장용지 · 토지이용상황 공업용 |
| 소유자 | 김상호 2분의 1 · 김선애 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 567,095,320원 / 277,876,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사아이엠뱅크 / 704,842,481원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2020.09.24. 접수 제24024호 주식회사대구은행 근저당권 414,000,000원입니다. 이후 동일 금융기관의 추가 근저당과 중소벤처기업진흥공단 근저당은 모두 말소기준보다 뒤에 설정됐습니다. 2025.09.22.에는 4번 근저당권 중 98,751,386원이 신용보증기금으로 일부 이전됐고, 배당모델 전체에서 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 산정되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 예스테크 | 300.000 | 2022.12.19 | 5,000,000원 / 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
주식회사 예스테크의 전입일은 2022.12.19.로 말소기준인 2020.09.24.보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 보증금은 5,000,000원, 월세는 2,000,000원이며 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 277,876,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,690,264원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 414,000,000원 | 273,185,736원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 110,400,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 5번 근저당권 · 중소벤처기업진흥공단 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 담보채권 합계는 984,400,000원, 현재 회차 배당액은 273,185,736원, 미배당은 711,214,264원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 배당모델상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 49%는 ‘감정가 대비’ 할인
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 277,876,000원 | 273,185,736원 | 711,214,264원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 194,513,200원 | 190,990,015원 | 793,409,985원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 136,159,240원 | 133,453,011원 | 850,946,989원 | 0원 |
현재 회차의 277,876,000원은 감정가 567,095,320원의 49%입니다. 다음 시나리오는 194,513,200원, 그다음은 136,159,240원입니다. 하지만 이 사건에서는 최저가가 크게 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단해서는 안 됩니다. 토지·건물·제시외 건물·기계기구와 지분매각 범위를 실제로 대조한 뒤 전체 매각대상의 경제적 가치를 판단해야 합니다.
⑤ 일괄매각·현황 차이 — 이 사건의 핵심 난도
- 일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구를 포함해 매각됩니다.
- 지분매각. 매각물건명세서 비고에는 목록 3·4·5·6·7 지분매각으로 기재되어 있습니다.
- 기계기구. 기계기구 중 기호 3의 취출 Robot은 본체에서 분리되어 보관 중입니다.
- 공부와 현황. 목록 1 토지는 공부상 지목이 임야이나 현황은 공장용지입니다.
- 토지 조건. 토지면적 662.0㎡, 일반공업지역, 토지이용상황 공업용, 완경사·사다리형·세로한면(가)입니다.
- 토지 규제. 준보전산지 포함, 가축사육제한구역 저촉, 일반공업지역 포함입니다.
- 공시지가. 120,100원/㎡입니다.
주거용 아파트처럼 등기와 면적만 확인하고 끝낼 수 있는 구조가 아닙니다. 매각목록별로 무엇이 전체 지분이고 무엇이 일부 지분인지, 제시외 건물의 위치와 상태가 어떤지, 기계기구가 실제로 존재하고 사용 가능한지, 본체에서 분리된 Robot의 보관 상태가 어떠한지를 현장에서 맞춰봐야 합니다. 특히 토지는 등기·공부상 임야지만 실제 이용은 공장용지로 표시되어 있다는 점도 확인 포인트입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020.09.24. 주식회사대구은행 근저당권 414,000,000원이 기준권리입니다.
- 임차인 확인. 주식회사 예스테크의 전입일 2022.12.19., 보증금 5,000,000원, 월세 2,000,000원 및 실제 점유 상태를 확인하세요.
- 우선변제 확인. 확정일자·배당요구가 미상인 만큼 매각기일 전 원본 서류에서 별도 확인이 필요합니다.
- 목록별 지분 범위. 목록 3·4·5·6·7의 지분매각 범위를 원본 매각목록과 대조하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각 대상에 포함된 제시외 건물의 위치·규모·현황을 현장에서 확인하세요.
- 기계기구. 포함 기계기구와 기호 3 Robot의 분리·보관 상태를 확인하세요.
- 토지 현황. 공부상 임야와 현황 공장용지의 차이, 일반공업지역·준보전산지·가축사육제한구역 사항을 대조하세요.
- 가격 판단. 감정가 49%라는 숫자만으로 시세 할인이라고 단정하지 말고 일괄매각 대상 전체의 실질가치를 기준으로 응찰가를 산정하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 단순하지 않다”
등기와 임차관계만 보면 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2020.09.24. 근저당이고, 임차인 주식회사 예스테크는 그보다 뒤인 2022.12.19. 전입이라 대항력이 없습니다. 배당모델상 매수인 인수도 0원입니다. 이 점만 보면 권리분석은 비교적 정돈되어 있습니다.
하지만 이 사건의 진짜 난도는 권리보다 매각대상의 실체입니다. 감정가 567,095,320원에서 2회 유찰돼 277,876,000원까지 내려왔지만, 제시외 건물과 기계기구가 함께 팔리고, 일부 목록은 지분매각이며, Robot은 본체에서 분리 보관 중이고, 토지는 공부상 임야와 현황 공장용지가 다릅니다. 따라서 결론은 “인수 0원은 강점, 49%라는 가격표만 보고 들어가기는 이르다.” 입찰 전 매각목록과 현장을 정확히 맞춰보는 것이 이 물건의 승부처입니다.
