서울남부지방법원 2025타경12548. 서울 강서구 화곡동 월정로20길 21, 제4층 제402호의 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가보다 얼마나 낮아졌느냐가 아니라, 보증금 239,000,000원의 선순위 임차권을 누가 부담하느냐입니다. 김윤철의 임차권등기는 말소기준권리보다 앞서므로 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있고, 배당으로 회수하지 못한 금액은 매수인 인수 대상이 됩니다.
현재 최저매각가 176,000,000원을 기준으로 집행비용 3,264,000원을 제외하면 임차인에게 172,736,000원이 배당되고, 남는 보증금은 66,264,000원입니다. 일반적인 구조라면 매각대금과 인수액을 합한 부담이 보증금 239,000,000원 부근에 고정되어, 추가 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 그만큼 인수액이 늘어납니다. 따라서 최저가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없는 대항력 인수형입니다.
하지만 이 물건에는 별도의 특별매각조건이 있습니다. 매각물건명세서 비고에 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 기재되어 있습니다. 이 조건이 김윤철 임차권의 미배당 잔액에 적용되므로, 매수인이 실제로 부담할 인수액은 0원*으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12548 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 938-3 제4층 제402호 · 도로명 월정로20길 21 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하 1층 / 지상 10층 중 4층 · 사용승인 2020.01.06 |
| 소유자 | 강탁희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 176,000,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 239,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 등기 발행 | 서울남부지방법원 등기국 · 2026.08.06 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
말소기준권리는 2023.08.07. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그런데 김윤철의 주택임차권등기는 그보다 앞선 2023.02.14.에 접수됐습니다. 임대차계약일은 2021.01.02., 확정일자는 2021.01.04., 주민등록일과 점유개시일은 모두 2021.01.29.로, 말소기준권리보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인입니다.
말소기준 이후의 주택도시보증공사 가압류, 현대에프이씨 가압류, 강서구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2020년 우리자산신탁 명의의 신탁등기는 2021.01.29. 이미 말소되어 소유권이 강탁희에게 귀속된 상태입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김윤철 주거 · 임차권등기 | 건물 전부 | 239,000,000원 | 2021.01.29 | 2021.01.04 배당요구 2023.02.14 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 실질 인수 0원* |
② 회차별 취득 구조 — 확약이 없다면 총부담은 거의 고정
| 회차 | 매각가 | 규칙상 인수 | 낙찰가 + 규칙상 인수 | 실질 인수* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 176,000,000원 | 66,264,000원 | 242,264,000원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 140,800,000원 | 100,971,200원 | 241,771,200원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 112,640,000원 | 128,736,960원 | 241,376,960원 | 0원* |
특별매각조건이 없다면 낙찰가가 176,000,000원에서 140,800,000원, 112,640,000원으로 내려가도 미배당 보증금 인수액이 66,264,000원에서 100,971,200원, 128,736,960원으로 늘어납니다. 총부담은 보증금 239,000,000원과 집행비용 부근에서 사실상 고정되는 구조입니다.
이 사건은 특별매각조건 덕분에 그 고정효과가 제거됩니다. 현재 회차에서는 매각대금 기준 176,000,000원이 실질취득액이 됩니다. 다만 감정가 대비 64%라는 할인율은 감정가와의 비교일 뿐이며, 실제 거래가격과의 우열을 뜻하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,264,000원 | 매각가의 약 1.9% 추정 |
| 1. 임차인 김윤철 보증금 | 239,000,000원 | 172,736,000원 | 미배당 66,264,000원 · 실질 인수 0원* |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 469,780,500원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 3. 가압류 · 주식회사 현대에프이씨 | 85,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 239,000,000원 | 0원 | 신청채권 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
후순위 채권 총액 793,780,500원은 현재 회차와 추가 유찰 시나리오에서 모두 미배당으로 계산됩니다. 임차인 미배당액은 특별매각조건이 없다면 매수인 인수 대상이지만, 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건에 따라 실질 인수 0원*으로 봅니다.
④ 입지·물건성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 화곡1동주민센터 남서측 인근으로, 주위는 다세대주택·학교·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있습니다. 근거리에 까치산역(지하철 2호선·5호선)이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층·지상 10층 건물의 4층 402호이며, 사용승인일은 2020.01.06.입니다.
- 설비. 위생·급배수·가스·난방·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 2필 일단의 평탄한 세장형 토지로 업무시설 부지로 이용 중이며, 남측으로 폭 약 5m의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항)·진입표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 5,978,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기 대상과 임차권등기 말소 절차가 김윤철 임차권 보증금 잔액 전부에 적용되는지 확인하세요.
- 등기 말소 실행 확인. 매각대금 납부 후 임차권등기가 실제로 말소되는 시점과 필요한 서류를 확인하세요.
- 규칙상 인수액 구분. 배당표상 미배당액 66,264,000원과 특별매각조건 적용 후 실질 인수 0원*을 혼동하지 마세요.
- 가격 원본 대조. 감정가 대비 64%라는 수치만 보지 말고 화곡동 유사 오피스텔의 최근 실거래·임대료·공실 가능성을 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 상태와 현재 점유자를 현장에서 확인하고 인도 일정과 열쇠 인수 절차를 점검하세요.
- 관리비 확인. 관리주체를 통해 체납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 인수형 경매는 아니다”
등기 순서만 보면 김윤철의 239,000,000원 임차권이 말소기준보다 앞선 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차에서 임차인에게 배당되는 금액은 172,736,000원이고, 부족분 66,264,000원은 원칙적으로 매수인이 인수합니다. 추가 유찰이 되면 낙찰가는 내려가지만 인수액이 늘어 총부담이 보증금 부근에 머무는 구조입니다.
그러나 이 사건은 매각물건명세서의 특별매각조건이 그 부담을 제거합니다. 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 인수는 실질 0원*, 현재 회차의 실질취득은 매각대금 기준 176,000,000원입니다. 권리의 승부처는 이 특별조건의 원문과 이행 절차이고, 가격의 승부처는 감정가 할인율이 아니라 실제 오피스텔 시세와 임대수요입니다. 권리는 특별조건 확인 후 통과, 가격은 실거래 대조 후 판단.
* 특별매각조건 적용 기준. 배당표상 규칙 인수액은 66,264,000원이지만, 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건에 따라 매수인 인수는 실질 0원으로 분석했습니다.
