서울남부지방법원 2025타경12553. 서울 강서구 화곡동 동일네오빌 4층 401호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층·지상 6층이며, 사용승인일은 2020.01.02입니다. 소유자 허은미는 2020.03.23 거래가 250,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 대항력 임차보증금의 처리입니다. 임차인 김기헌은 말소기준인 2023.06.02 주택도시보증공사 가압류보다 앞선 2020.03.20 전입·점유를 갖추고 있습니다. 일반적인 배당 구조라면 배당받지 못한 보증금을 매수인이 부담하므로, 현재 최저가 157,440,000원에 낙찰받더라도 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득액은 보증금 250,500,000원 수준으로 고정됩니다. 그러나 이 사건에는 그 결과를 바꾸는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12553 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 102-182 동일네오빌 제4층 제401호 도로명주소: 서울특별시 강서구 초록마을로34길 85 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 대상면적 24.87㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하 1층/지상 6층 중 4층 · 사용승인 2020.01.02 |
| 소유자 | 허은미 (2020.03.23 거래가 250,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 157,440,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별조건이 인수를 해소
2020.01.06 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권 2,210,000,000원은 2020.03.06 이미 말소되어 이 사건의 말소기준권리가 아닙니다. 현재 말소기준은 2023.06.02 갑구 3번 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤의 국 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 임차인 김기헌의 주민등록·점유개시일은 2020.03.20으로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기는 2024.01.22에 이루어졌지만, 등기 내용에는 임대차계약일 2020.03.21·2022.03.17, 확정일자 2020.03.23·2022.03.17, 최종 보증금 250,500,000원이 기재되어 있습니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김기헌 | 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 250,500,000원 | 2020.03.20 | 2020.03.23 2022.03.17 | 신고 2024.01.22 | 대항력 있음 | 배당표상 없음 | 중복 승계 아님 | 0원* 룰상 250,500,000원 |
또한 2022.11.22에는 이 주택이 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 등기가 이루어졌습니다. 말소기준보다 앞선 등기인 만큼, 매각 이후 해당 등기의 처리와 임대의무 관련 사항은 원본 서류에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 비교 — 감정가의 64%라도 ‘저렴’ 판정은 보류
현재 최저매각가는 157,440,000원으로 감정가 246,000,000원의 64%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 동일네오빌은 총 15세대 규모이고 대상 면적에 맞는 비교 실거래와 최근 낙찰금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
| 현재 회차 | 2회 유찰 · 최저가 157,440,000원 · 감정가의 64% |
|---|---|
| 3회 유찰 시 | 최저가 125,952,000원 · 감정가의 51% |
| 4회 유찰 시 | 최저가 100,761,600원 · 감정가의 41% |
| 단지 규모 / 준공 | 동일네오빌 15세대 · 2020.01.02 사용승인 |
| 경매 유찰 지표 | 평균 유찰 1.8회 · 본건 2회 유찰 |
| 실거래 판단 | 대상 면적과 일치하는 비교 거래 확인 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 157,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,004,160원 | - |
| 임차인 김기헌 보증금 | 250,500,000원 | 0원 | 0원* 룰상 250,500,000원 |
| 1. 갑구 3번 가압류 · 주택도시보증공사 | 850,000,000원 | 154,435,840원 | 0원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,500,000원 | 0원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권자 총 청구액은 1,100,500,000원, 예상배당액은 154,435,840원, 미배당액은 946,064,160원입니다. 김기헌 임차보증금은 배당표상 배당 0원이며, 특별매각조건이 없다면 250,500,000원 전액이 매수인 인수로 남습니다. *실질 인수 0원은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건의 이행을 전제로 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화일초등학교 남서측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 지하 1층·지상 6층 건물의 4층 401호입니다. 위생·급배수, 도시가스, 난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측과 북동측으로 폭 약 8m 포장도로, 남동측으로 폭 약 4m 막다른도로에 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 정방형 토지이며 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 3,498,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동일네오빌은 15세대 규모이며 대상 면적과 맞는 비교 거래가 확인되지 않아, 실제 매매가와 매도 소요기간을 현장에서 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문. 미배당 보증금 반환청구권 포기 대상과 임차권등기 말소 주체·시기·제출서류를 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
- 우선변제 처리. 임차권등기에는 확정일자가 기재되어 있지만 예상배당은 우선변제권 없음으로 계산돼 있습니다. 배당요구와 배당순위를 법원 기록에서 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.11.22 등기의 매각 후 처리와 임대의무 관련 사항을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 64%만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 동일 면적 또는 인근 다세대의 최근 실거래와 현재 매물을 직접 비교하세요.
- 점유·명도. 김기헌의 현재 점유 여부, 열쇠 인도, 퇴거 일정과 임차권등기 말소 절차를 확인하세요.
- 매각 결과. 2026.08.04 매각기일의 진행·변경·매각 여부를 법원에서 확인하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비, 당해세, 공용부분 부담과 추가 집행비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 특별매각조건을 함께 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 특별조건이 완성할 때만 성립한다”
이 물건은 겉으로 보면 감정가 246,000,000원에서 두 차례 유찰돼 157,440,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 그러나 권리분석의 출발점은 할인율이 아니라 말소기준보다 앞선 김기헌의 대항력과 보증금 250,500,000원입니다. 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 더 내려가도 실질취득액은 보증금 수준에서 움직이지 않습니다.
반면 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 정확히 적용되고 이행된다면, 김기헌 보증금의 실질 인수는 0원*이 되고 현재 회차 실질취득액은 157,440,000원*이 됩니다. 다만 확정일자 기재와 예상배당상의 우선변제권 처리, 민간임대주택등기, 특별조건의 적용 주체를 원문에서 확인해야 합니다.
가격 측면에서도 대상 면적과 맞는 비교 실거래가 없어 ‘감정가의 64%’만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 결론은 권리는 특별조건부로 해소 가능, 가격은 실거래 확인 전 보류입니다. 이 물건의 승부처는 더 낮은 낙찰가가 아니라, 특별매각조건이 매수인의 인수책임을 실제로 0원으로 만드는지 확인하는 데 있습니다.
