서울남부지방법원 2025타경12557. 강서구 화곡동 ‘프리메라’ 4층 402호, 전용 29.91㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김완태 씨로, 2018년 7월 13일 거래가 173,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 임차인 김태광 씨가 2020년 4월 16일 임대차계약을 체결하고, 2020년 4월 20일 확정일자를 받은 뒤 2020년 5월 21일 전입과 점유를 시작했습니다.

등기부상 현재 말소기준권리는 2023년 9월 5일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 임차인의 전입·점유는 이보다 약 3년 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 보증금도 최저매각가보다 크기 때문에 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 184,500,000원에 가까워지는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인을 특별매각조건이 해소한다

과거 우리은행 근저당권 110,000,000원은 2018년 7월 13일 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2023년 9월 5일 주택도시보증공사 가압류 275,000,000원입니다. 이후의 강서구 압류, 강제경매개시결정 및 국세 압류는 매각으로 소멸합니다.

실제 임차인은 1명입니다. 김태광 씨는 말소기준권리보다 먼저 전입·점유했고 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 2024년 3월 18일에는 보증금 184,500,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다. 권리 자체만 보면 명백한 대항력 인수형이지만, 해당 임차인 관련 미배당 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 붙어 있어 실질 인수가 해소됩니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐도 64.8%

이 사건은 특별매각조건으로 주된 임차보증금 인수가 실질 0원이므로, 시세와 비교할 금액은 최저매각가와 동일한 실질취득 147,840,000원입니다. 프리메라 전용 29.91㎡의 최근 거래는 2025년 6월 6층 228,000,000원 1건이며, 최근 12개월 평균도 228,000,000원입니다.

실질취득액 147,840,000원은 최근 거래 및 최근 12개월 평균의 64.8%입니다. 일반적인 대항력 인수 계산을 적용할 경우에는 최저가 147,840,000원에 미배당 보증금 39,529,760원이 더해져 실질취득액이 보증금 수준인 184,500,000원으로 고정되지만, 이 사건은 특별매각조건 때문에 그 추가 부담을 실질 0원으로 봅니다.

③ 예상배당표 (매각가 147,840,000원 가정)

단순 배당계산상 임차보증금 미배당액은 39,529,760원입니다. 다만 특별매각조건의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 반영하면 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.9% 추정치이며, 당해세 등 실제 배당순위에 영향을 주는 항목에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.

특별매각조건이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당액이 늘어 실질취득액이 약 184,500,000원 수준으로 고정되는 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 해당 미배당 반환청구권을 포기하는 조건이므로, 각 회차의 실질취득액은 매각가와 같아집니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신월초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변에는 다세대주택·단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 지하철 5호선 화곡역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
• 건물. 2015년 1월 13일 사용승인된 14세대 규모 건물로, 철근콘크리트구조 지상 7층 중 4층입니다. 급배수·위생·승강기·소화전 설비가 설치돼 있습니다.
• 토지·도로. 2필지 일단의 평지 주거용 건부지이며, 동측으로 폭 약 8미터 도로와 접합니다. 공시지가는 4,688,000원/㎡입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 환금성. 전용 29.91㎡의 소형 다세대이고 전체 14세대에 불과합니다. 최근 동일 면적 거래도 1건이어서 대단지 아파트보다 시세 검증과 재매각 가격 산정이 어렵습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 대조. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 김태광 임차보증금에 적용되는 범위와 절차를 확인하세요.
• 인수액 이중 계산. 일반 계산상 인수액 39,529,760원과 특별조건 반영 실질 인수 0원*을 구분해 자금계획을 세워야 합니다.
• 임차권등기 말소 확인. 낙찰 후 임차권등기 말소에 필요한 서류, 제출 주체와 처리 시점을 확인하세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하더라도 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점은 별도로 확인해야 합니다.
• 체납세금 확인. 강서구 압류와 국세 압류가 등기돼 있습니다. 매각으로 등기는 소멸하더라도 당해세 및 배당순위가 예상배당에 미치는 영향을 확인하세요.
• 시세 표본 보완. 최근 동일 면적 거래가 1건뿐이므로 인근 다세대의 면적·연식·층별 거래와 현재 매물을 추가로 대조하세요.
• 건물 관리상태. 14세대 소규모 건물의 공용부 관리, 승강기 유지비, 수선 필요 항목과 관리비 체납 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 특별매각조건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수형이지만, 특별조건이 가격 메리트를 살린다”

이 물건은 표면적으로는 위험도가 높은 선순위 대항력 임차인 인수형입니다. 임차보증금 184,500,000원이 최저가 147,840,000원보다 크고, 일반 배당계산상 39,529,760원이 미배당되기 때문입니다. 보통이라면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정됩니다.

하지만 매각물건명세서의 특별매각조건은 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있습니다. 이 조건을 그대로 반영하면 매수인 실질 인수는 0원*, 실질취득액은 147,840,000원입니다. 이는 최근 12개월 동일 면적 거래가 228,000,000원의 64.8%로 가격상 여유가 있습니다.

다만 최근 시세 표본이 1건이고 14세대 소규모 다세대라는 환금성 한계가 있습니다. 최종 판단의 승부처는 단순한 유찰률이 아니라, 특별매각조건의 적용 범위와 임차권등기 말소 실행 가능성을 원문으로 확정하는 것입니다. 권리 해소 조건이 명확히 확인된다면 가격 메리트가 살아나지만, 그 조건을 확인하지 않은 입찰은 선순위 임차보증금 위험을 그대로 떠안을 수 있습니다.