부동산임의경매

2023타경9863 · 대전지방법원 · 다가구주택
447.1㎡

최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트

1,276,167,000원 12억 7,616만 감정가 2,604,425,000원

감정가의 49% ▼ 51% 할인

다음 매각기일

07-21

대전지방법원 10:00

입찰 보증금

1억 2,761만

최저가의 10% · 127,616,700원

감정가 대비

▼ 51.0% 싸게 매수

감정가 26.04억원

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 다가구주택 특성상 임차인 리스크가 핵심입니다. 일부 대항력 임차인 인수 가능성이 있어 유찰 가격만으로 판단하면 안 됩니다.

가격 최저매각가 1,276,167,000원은 감정가 2,604,425,000원의 49% 수준이며 2회 유찰 후 가격대
자금 매각가 기준 임차인 조아영 보증금 3,500원 인수 표시, 실제 임차권 인수 가능성 확인 필요
리스크 대항력 있는 임차인과 임차권등기 다수가 존재해 명도·인수 검토 필요

한 줄 평 다가구주택은 표면 가격보다 임차인 권리 구조가 핵심입니다. 이 물건은 감정가 대비 약 49%까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인과 임차권등기권자가 다수 존재합니다. 특히 보증금 미상 임차인은 배당 여부와 인수 위험을 별도로 확인해야 합니다.

감정가 / 최저가

2,604,425,000원

최저 1,276,167,000원

유찰 횟수

2회

현재 회차 감정가 49%

임차 리스크

확인 필요

대항력 임차인 존재

매수인 인수

3,500원

배당표 기준 표시

대전지방법원 2023타경9863. 대전 서구 갈마동 297-33 다가구주택 + 토지 물건입니다. 건물은 1층 근린생활시설, 2~4층 다가구주택으로 구성되어 있으며, 소유자는 박성회입니다. 핵심은 근저당보다 임차인 구조입니다. 말소기준 이후 권리는 대부분 소멸하지만, 말소기준 이전 대항력 임차인은 매수인에게 부담이 될 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	대전지방법원 2023타경9863 (임의경매)
소재지	대전광역시 서구 갈마동 297-33
물건종류	다가구주택 + 토지
이용상태	1층 근린생활시설 · 2층 다가구주택(6개호) · 3층 다가구주택(5개호) · 4층 다가구주택(3개호)
소유자	박성회
감정가 / 최저가	2,604,425,000원 / 1,276,167,000원
신청채권자 / 청구	동대전 새마을금고 / 1,239,066,570원
매각기일	2026.07.21

① 권리 흐름 — 임차인 분석이 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 여부 확인 필요

대항력 있는 임차인이 다수 확인됩니다. 일부는 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권을 행사하지만, 보증금 미상 임차인은 보증금 규모 확인이 필요합니다.

임차인	호수	보증금	대항력	우선변제	승계
조아영	205호	3,500원	有	해당 없음	가능성 검토
박원정	202호	미상	有	미상	가능성
박지현	204호	미상	有	미상	가능성
김도연 외	임차권등기 다수	90,000,000원~250,000,000원	有	有	배당 여부 확인

⚠️ 핵심 위험 보증금 미상 임차인은 보증금 규모가 확인되지 않아 단순히 안전 물건으로 볼 수 없습니다. 다가구주택은 여러 임차인의 권리가 얽히므로 실제 점유·배당·인수 여부를 확인해야 합니다.

③ 예상 배당표 (매각가 1,276,167,000원 가정)

배당 항목	금액
집행비용	15,161,670원
김도연 보증금	200,000,000원
최우리 보증금	100,000,000원
정창호 보증금	130,000,000원
임주은 보증금	90,000,000원
신아영 보증금	110,000,000원
안희준 보증금	250,000,000원
김건태 보증금	100,000,000원
소유자 교부	281,005,330원

매각대금 배분

감정가 vs 최저매각가

2회 유찰 후 최저가는 낮아졌지만 임차인 권리 검토가 우선입니다.

④ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 대항력 임차인 존재로 실제 인수 가능성을 검토해야 합니다.
보증금 미상 임차인. 박원정·박지현 등은 보증금 확인 전 판단을 보류해야 합니다.
다가구 특성. 여러 호실 임차인의 배당 순위와 점유 현황을 함께 확인해야 합니다.
가격 판단. 최저가만 보고 저렴하다고 판단하지 말고 인수 가능 비용을 반영해야 합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 권리가 먼저다”

이 물건은 감정가 대비 큰 폭으로 떨어진 가격이 매력처럼 보입니다. 하지만 다가구주택은 단순히 낙찰가만 보는 물건이 아닙니다. 대항력 임차인과 임차권등기권자의 권리를 확인하고, 보증금 미상 임차인의 위험까지 반영해야 실제 투자 판단이 가능합니다. 가격은 내려왔지만, 권리 확인이 먼저인 물건입니다.

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

유찰로 가격은 낮아졌지만, 임차인 리스크를 먼저 봐야 한다 — 대전 갈마동 297-33

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인 분석이 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 여부 확인 필요

③ 예상 배당표 (매각가 1,276,167,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 권리가 먼저다”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (23장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2024-08-13	유찰	26억 442만원
2	2026-06-16	유찰	-
3	2026-07-21	대기	12억 7,616만원