서울남부지방법원 2025타경12564. 강서구 화곡동 라움하우징 제3층 제301호, 전용 29.56㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 등기상 소유자는 김태원이고, 경매 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 이 사건의 핵심은 압류나 경매개시결정 자체가 아니라, 말소기준보다 먼저 전입해 대항력을 확보한 임차인의 241,000,000원 보증금입니다.

전입·점유개시일은 2022.08.17, 확정일자는 2022.07.26이고 말소기준은 2023.05.16 계양세무서장의 압류입니다. 따라서 류승현은 대항력이 있으며 배당요구도 한 상태입니다. 일반적인 경매라면 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 부담할 수 있지만, 이 사건에는 그 결과를 바꾸는 특별매각조건이 붙어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 대항력은 있지만 특별조건이 해소한다

2020년 고흥군수산업협동조합의 근저당권은 등기부상 이미 말소돼 현재의 말소기준권리가 아닙니다. 현존 권리 중 말소기준은 2023.05.16. 압류이고, 이후의 압류·임차권등기· 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기 접수일이 아니라 2022.08.17. 전입·점유를 기준으로 보면 임차인은 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있습니다.

주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 기재돼 있으며 임차인 수에 중복 합산하지 않습니다. 임차인으로 확인되는 사람은 류승현 1명입니다.

② 인수 계산 — 룰상 69,526,080원, 실질은 0원*

최저매각가 174,720,000원에서 집행비용 3,246,080원을 먼저 차감하면 임차인에게 예상되는 배당액은 171,473,920원입니다. 보증금 241,000,000원과의 차액 69,526,080원은 일반적인 대항력 임차인 분석에서는 매수인 인수 가능액이 됩니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액이 줄어드는 만큼 미배당 잔액은 오히려 증가합니다.

* 특별매각조건에 명시된 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 실제 매각과 소유권 이전 과정에서 유효하게 이행되는 것을 전제로 한 판단입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문과 법원의 특별매각조건 적용 범위를 반드시 대조해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 174,720,000원 가정)

현재 회차 일반 계산상 임차인 보증금 미배당액은 69,526,080원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 실제 임차인 배당액과 미배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 가격 판단 — 64% 할인만으로는 ‘싸다’고 할 수 없다

최저매각가 174,720,000원은 감정가 273,000,000원의 64%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 라움하우징B동의 대상 면적 29.56㎡와 맞는 실거래 표본은 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 근거는 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 6층 건물 내 3층 301호입니다.
• 입지. 신정초등학교 북측 인근으로 소규모 공동주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 까치산역이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 2필지 일단의 세장형 토지로 남서측 로폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 위생·급배수· 난방·도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 환금성. 16세대의 소규모 다세대이고 대상 면적에 맞는 실거래 근거가 없어, 입찰 전 인근 유사 신축 다세대의 실제 거래가와 매물 체류기간을 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 대조. 미배당 보증금 반환청구권 포기 주체, 적용 대상, 임차권등기 말소 방식과 이행 시점을 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
• 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 회차의 일반 계산상 인수 가능액은 69,526,080원이지만 특별매각조건 적용 시 실질 0원*입니다.
• 세금 법정기일 확인. 국세·지방세 압류 3건의 세목, 법정기일, 당해세 여부와 교부청구액을 확인하세요.
• 실거래 확인. 감정가 대비 64%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 전용 29.56㎡와 유사한 화곡동 다세대의 최신 거래를 대조하세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 있다고 현재 점유 상태까지 단정할 수 없으므로 현황조사와 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
• 관리비·공과금. 공용부분 관리비와 체납 공과금이 있는지 관리주체와 현장에서 확인하세요.
• 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역을 최신 원본으로 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 해소와 가격 검증은 별개다”

이 물건은 대항력 임차인 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형 구조입니다. 일반 계산만 보면 현재 회차에서 69,526,080원을 매수인이 떠안을 수 있고, 추가 유찰 시 그 금액은 더 커집니다. 그러나 특별매각조건이 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 하므로, 해당 조건이 유효하게 적용되면 인수는 실질 0원*입니다.

그렇다고 곧바로 가격이 싸다는 결론으로 이어지지는 않습니다. 대상 면적에 맞는 실거래 근거가 없고, 16세대 소규모 다세대이며 단지 경매 통계상 평균 2.0회 유찰·낙찰률 0.0%로 기재돼 있습니다. 따라서 결론은 권리조건 확인 후 통과, 가격은 보류입니다. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 특별매각조건의 정확한 효력과 174,720,000원의 실제 시장 적정성을 각각 검증하는 데 있습니다.