부동산임의경매

한 줄 평 다가구주택으로 권리분석상 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 10건 이상의 임차권등기와 다수 점유자가 존재해 아파트처럼 단순한 물건은 아닙니다. 매수인 인수권리는 0원이나, 배당 부족에 따른 임차인 이해관계와 명도 흐름을 확인해야 합니다.

감정가

2,189,558,080원

다가구주택+토지

최저가

1,532,690,000원

1회 유찰 후

매수인 인수

0원

매각으로 소멸

핵심지표

임차권등기 다수

점유 확인 필요

대전지방법원 2023타경11361. 대전 서구 내동 소재 다가구주택 및 토지 물건입니다. 2021년 설정된 원중앙새마을금고 근저당권이 말소기준권리이며 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 본질은 권리보다 임차권등기와 다가구 점유 구조입니다.

물건 개요

사건번호	대전지방법원 2023타경11361
소재지	대전광역시 서구 내동 23-3
용도 / 이용상태	다가구주택 + 토지 · 1층 근린생활시설, 2~5층 다가구주택
소유자	최광국
감정가 / 최저가	2,189,558,080원 / 1,532,690,000원
신청채권자 / 청구	원중앙새마을금고 / 983,276,380원
매각기일	2026.07.21

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸

말소기준권리는 2021.05.27 설정된 원중앙새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류, 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서 기준 인수권리는 해당사항 없습니다.

② 임차 구조 — 다가구의 핵심 위험

임차인	위치	보증금	판정
홍서영	201호	110,000,000원	대항력 없음 · 임차권등기
배세진	203호	100,000,000원	대항력 없음 · 임차권등기
허나훔	402호	130,000,000원	대항력 없음 · 임차권등기
박창희	401호	60,000,000원	대항력 없음 · 임차권등기
김금비	502호	80,000,000원	대항력 없음 · 임차권등기
백지애	303호	110,000,000원	대항력 없음 · 임차권등기
김유나	301호	100,000,000원	대항력 없음 · 임차권등기
한국토지주택공사	205호	90,000,000원	보증기관 대위·승계
송은비	202호	130,000,000원	대항력 없음 · 임차권등기

⚠️ 임차권등기 다수 확인 임차권등기권자는 매각 후 권리가 소멸하지만 배당순위와 배당 부족 여부는 확인이 필요합니다. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 구조로 실제 임차인과 별도 보증금으로 중복 계산하지 않습니다.

③ 예상배당표 (최저가 1,532,690,000원 가정)

항목	배당액
집행비용	17,726,900원
원중앙새마을금고 근저당	1,140,000,000원
대전남부새마을금고 근저당	120,000,000원
가압류·기타 채권	235,842,900원
서울보증보험 일부 미배당	9,606,125원
소유자 잔여	0원

매각대금 배분

감정가 vs 최저가

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.

⛔ 주의 관점 다가구주택은 개별 호실 아파트와 달리 임차인별 배당·점유·명도 확인이 중요합니다. 가격만 보고 접근하기보다 임차권등기 현황과 배당 가능성을 함께 검토해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 대전광역시 서구 내동 소재, 내동초등학교 북서측 인근으로 단독·다세대·아파트·근린시설 혼재 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 시내버스 승강장이 있습니다.
토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 420.2㎡입니다.
이용상태. 1층 근린생활시설, 2~5층 다가구주택으로 이용 중입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 임차권등기권자의 배당 여부와 미배당 가능성을 확인하세요.
점유 확인. 낙찰 후 실제 점유자별 인도 절차를 고려해야 합니다.
건물 현황. 일반건축물대장상 일부 용도와 현황 이용 상태 차이가 있으므로 확인 필요합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 다가구는 다르다”

이 물건은 권리상으로는 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조입니다. 하지만 다가구주택 특성상 임차권등기와 배당 구조가 핵심 변수입니다. 인수금액은 0원이지만, 임차인 이해관계와 명도 계획을 충분히 검토한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-16	유찰	-
2	2026-07-21	대기	15억 3,269만원

부동산임의경매

권리는 소멸하지만, 다가구 임차구조가 핵심이다 — 대전 내동 23-3

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸

② 임차 구조 — 다가구의 핵심 위험

③ 예상배당표 (최저가 1,532,690,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “인수 0원이어도 다가구는 다르다”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (47장)

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