서울남부지방법원 2025타경12572. 양천구 신월동 ‘대흥미소가’ 4층 401호, 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태는 방2·거실·주방·발코니·욕실겸화장실 등이며, 사용승인일은 2021.06.07입니다. 소유자 이현주는 2021.08.25 매매를 원인으로 2021.08.27 소유권을 취득했고 거래가액은 270,000,000원입니다.
권리구조의 핵심은 일반적인 선순위 근저당이 아닙니다. 2021.06.17 설정됐던 영등포농업협동조합 근저당은 2021.07.12 이미 말소됐고, 현재 선언된 말소기준은 2025.10.14 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 2023.08.10 박예지의 주택임차권등기는 원칙적으로 매수인에게 인수되는 구조입니다. 다만 이번 매각에는 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12572 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 233-21 대흥미소가 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 29.56㎡ · 방2·거실·주방·발코니·욕실겸화장실 등 · 지상5층 중 4층 |
| 소유자 | 이현주 (2021.08.25 매매 · 거래가액 270,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 117,760,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
2021.06.17 설정된 영등포농업협동조합 근저당권 채권최고액은 1,200,000,000원이지만 2021.07.12 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025.10.14 강제경매개시결정이므로, 2023.08.10 등기된 박예지의 주택임차권은 말소기준보다 앞섭니다. 박예지는 임대차계약일 2021.06.23, 주민등록·점유개시 2021.07.14, 확정일자 2021.06.23, 보증금 270,000,000원으로 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 위험은 ‘미상’에 있다
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지향 | 미상 | 전입 2025.05.23 · 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
| 박예지 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.07.14 · 확정 2021.06.23 | 270,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 조건부 실질 0원* |
임차 관련 당사자는 2명입니다. 박예지는 등기된 임차권자이고 배당요구도 했으며, 특별매각조건으로 주된 인수 문제는 해소됩니다. 반면 이지향은 보증금 규모가 확인되지 않아 매수인이 부담할 수 있는 금액을 현재 숫자로 확정할 수 없습니다. 따라서 최저가 117,760,000원만을 실질취득가로 단정해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 거래시점이 오래됐다
대흥미소가의 면적대가 유사한 실거래 12건은 2021년 9월부터 12월까지입니다. 평균은 264,583,333원, 최저 255,000,000원, 최고 280,000,000원이며 최신 거래는 2021.12의 260,000,000원입니다. 현재 최저매각가 117,760,000원은 이 표본 평균의 44.5% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 28.9㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2021.11 | 28.66㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2021.11 | 27.26㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2021.11 | 29.56㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2021.10 | 29.04㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2021.10 | 28.38㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2021.10 | 29.06㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2021.09 | 28.9㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2021.09 | 29.68㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2021.09 | 29.04㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2021.09 | 29.56㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2021.09 | 29.04㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 264,583,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 117,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,448,640원 |
| 1. 임차인 박예지 보증금 | 270,000,000원 | 115,311,360원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박예지 보증금의 미배당액은 154,688,640원입니다. 다만 특별매각조건으로 해당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하므로 박예지 관련 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 이지향 관련 금액은 보증금 미상으로 이 배당표에 확정 반영할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 박예지 잔액은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 박예지 미배당 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 117,760,000원 | 154,688,640원 | 특별매각조건 적용 시 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 | 94,208,000원 | 177,887,744원 | 특별매각조건 적용 시 실질 0원* |
| 5회 유찰 시 | 75,366,400원 | 196,390,195원 | 특별매각조건 적용 시 실질 0원* |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 총 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 구조입니다. 이 사건 역시 배당 계산 자체는 그 형태를 보이지만, 박예지 부분에 한해서는 특별매각조건이 이를 차단합니다. 따라서 유찰 횟수가 늘어날수록 박예지 미배당 숫자가 커져도 그 금액을 그대로 매수인 부담으로 더하면 안 됩니다. 문제는 특별매각조건 밖에 있는 이지향입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2·5호선 까치산역에서 남서측 직선거리 약 900m, 신월어린이공원에서 북서측 약 120m 지점입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 대중교통을 이용할 수 있는 곰달래로까지 약 200m입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물의 4층 401호이며 사용승인일은 2021.06.07입니다. 승강기·개별난방·소방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 4m 콘크리트 포장 막다른 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역, 건축허가·착공제한지역, 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 규모·환금성. 대흥미소가는 18세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.1회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 박예지의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매수인에게 적용되는 조건을 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
- 이지향 보증금 확인. 2025.05.23 전입은 말소기준보다 빠르므로 보증금·점유관계·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정하면 안 됩니다.
- 오래된 실거래 주의. 제공된 거래는 2021.09~2021.12에 집중돼 있습니다. 264,583,333원을 현재 가격으로 그대로 적용하지 마세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.27 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 등기·임대 관련 처리 상태를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 규제 원본 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 여러 제한사항이 기재돼 있으므로 입찰 전 현재 적용 여부와 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건과 임차인 관계를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “주된 2.7억은 정리되지만, 권리가 완전히 닫힌 것은 아니다”
이 사건의 첫인상은 감정가 230,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 117,760,000원까지 내려온 다세대입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 박예지의 270,000,000원 보증금은 원칙적으로 대항력 인수형이지만, 이번 특별매각조건 때문에 그 미배당 잔액은 매수인에 대해 포기되고 임차권등기도 말소되는 조건이라 박예지 부분은 실질 인수 0원*으로 정리됩니다.
그럼에도 이지향이라는 별도 미상 임차인 위험이 남습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 여부와 인수액을 최종 확정할 수 없고, 실거래 자료도 2021년 자료여서 현재 시세 판단 근거로는 제한적입니다. 따라서 이 사건은 ‘2.7억 보증금 때문에 못 사는 물건’도, ‘최저가가 반값이라 싼 물건’도 아닙니다. 특별매각조건의 효력을 확인한 뒤, 이지향의 보증금과 점유관계를 끝까지 닫아야 하는 C등급의 확인형 물건입니다.
