한 줄 평 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차보증금 43,000,000원 중 배당 부족분을 인수할 가능성이 있습니다. 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어 실질취득가는 약 43,000,000원 수준으로 보아야 하며 최근 거래가보다 높은 가격 구조입니다.
감정가 / 최저가
44,000,000원
최저 30,800,000원
실질취득
약 43,000,000원
인수 포함 판단
최근 거래
38,000,000원
2026.04
매수인 인수
13,154,400원
배당 부족 예상
대전지방법원 2024타경124349 사건의 세움빌 제1동 303호입니다. 도시형생활주택 형태의 집합건물로, 전용면적은 19.03㎡입니다. 핵심은 임차권등기입니다. 최승희 씨의 임차보증금 43,000,000원은 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 권리로 분석되며, 매각대금에서 전액 변제되지 않는 부분은 매수인이 부담할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경124349 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 동서대로 1669-12, 1동 3층303호 (용전동,세움빌) |
| 용도 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 19.03㎡ |
| 소유자 | 김용상 |
| 감정가 / 최저가 | 44,000,000원 / 30,800,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 최승희 / 43,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
⛔ 대항력 임차인 인수 주의 임차인 최승희의 보증금은 43,000,000원입니다. 현재 매각가 30,800,000원 기준 예상 배당액은 29,845,600원으로 부족분 13,154,400원이 발생하며 매수인이 인수할 수 있습니다. 확정일자와 전입일은 2021.12.10·2021.12.27로 확인됩니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 최승희 | 43,000,000원 | 有 | 有 | 가능 |
③ 시세 비교 — 실질취득 기준 판단
세움빌 동일 면적 최근 거래는 2026.04 거래 38,000,000원, 2024.01 거래 40,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 38,000,000원이며, 최근 거래 기준으로도 실질취득 약 43,000,000원은 높은 수준입니다.
배당 분배
감정가·실질취득 vs 실거래
최저가만 보면 낮아 보이나 인수 포함 실질취득은 최근 거래보다 높습니다.
④ 예상배당표
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 954,400원 |
| 임차인 최승희 보증금 | 43,000,000원 | 29,845,600원 |
| 미배당 보증금 | 13,154,400원 | 매수인 인수 가능 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 계산. 낙찰가만 보지 말고 임차보증금 미배당 인수분을 포함해 판단해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 을구 7번 임차권등기는 매수인 인수 가능 권리입니다.
- 시세 비교. 최근 12개월 거래 38,000,000원 대비 실질취득 약 43,000,000원으로 가격 메리트가 제한됩니다.
- 현장 확인. 임대관계 미상이며 내부 이용상태는 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “최저가보다 인수금액을 봐야 한다”
이 물건은 유찰로 최저가는 내려왔지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 남아 있습니다. 대항력 임차인 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 낮아져도 인수액이 증가해 총 부담액은 보증금 수준으로 수렴합니다. 따라서 이 사건의 판단 기준은 30,800,000원이 아니라 실질취득 약 43,000,000원입니다.
