서울남부지방법원 2025타경12577. 까치산역 서측 인근의 으뜸캐슬2차 303호로, 조사일 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 전용 27.31㎡ 물건입니다. 건물은 2021.09.16. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 6층 건물이고, 대상 호수는 3층입니다. 현재 최저매각가는 220,800,000원으로 감정가 345,000,000원의 64%까지 내려왔습니다.
그러나 이 물건을 단순히 “감정가 대비 36% 할인”으로 보면 권리분석의 핵심을 놓칩니다. 임차인 강해인은 2022.01.28. 전입·점유했고 확정일자는 2022.01.06.입니다. 말소기준권리인 2023.03.24. 강서세무서장 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 특별매각조건이 없다면 현재 회차에서 배당받지 못하는 보증금 123,091,200원이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12577 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 346-117 으뜸캐슬2차 제3층 제303호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 27.31㎡ · 6층 건물 중 3층 |
| 건물 / 세대 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2021.09.16. · 18세대 |
| 소유자 | 손재현 (2022.01.28. 소유권이전, 매매 원인 2021.09.06.) |
| 감정가 / 최저가 | 345,000,000원 / 220,800,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 340,000,000원 |
| 기준 매각기일 | 2026.08.04. |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별조건이 해소 장치
말소기준은 2023.03.24. 강서세무서장 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류, 보령세무서장 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 강해인의 전입·점유와 확정일자가 말소기준보다 앞서므로, 임차권등기가 매각으로 말소된다는 사실만으로 미배당 보증금 인수위험이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강해인 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 340,000,000원 | 2022.01.28. | 2022.01.06. | 대항력 있음 우선변제 가능 배당요구 | 룰상 123,091,200원 특별조건 시 실질 0원* |
강해인은 2023.08.03. 임차권등기를 마치고 배당요구를 한 것으로 정리됩니다. 현재 최저가 220,800,000원에서 집행비용 3,891,200원을 먼저 제외하면 임차인 예상배당은 216,908,800원이고, 보증금 부족분은 123,091,200원입니다.
* 특별매각조건의 권리포기 주체, 포기 범위, 임차권등기 말소 절차와 이행 시점을 매각물건명세서 원문 및 집행법원에서 확인한 경우에 한합니다. 조건이 적용되지 않으면 룰상 미배당 보증금 인수위험이 다시 살아납니다.
주택도시보증공사의 1,020,000,000원 가압류와 340,000,000원 경매신청채권은 별도의 임차인 보증금이 아닙니다. 이를 강해인의 보증금과 중복 합산해 임차인이 여러 명인 것처럼 계산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 강해인 1명입니다.
③ 가격 판단 — 64%지만 시세보다 싸다고 단정할 수 없다
감정가는 345,000,000원, 현재 최저매각가는 220,800,000원으로 감정가의 64%입니다. 2회 유찰된 가격만 보면 할인폭은 크지만, 이 물건과 면적이 일치하는 실거래 비교 수치는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다.
| 현재 회차 | 2회 유찰 · 220,800,000원 · 감정가의 64% |
|---|---|
| 3회 유찰 시 | 176,640,000원 · 감정가의 51.2% |
| 4회 유찰 시 | 141,312,000원 · 감정가의 40.96% |
| 단지 경매 통계 | 평균 유찰 2.3회 · 낙찰 통계 0.0% |
④ 예상배당표 (매각가 220,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,891,200원 |
| 1. 임차인 강해인 보증금 | 340,000,000원 | 216,908,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 340,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 미배당액은 123,091,200원입니다. 일반 권리구조에서는 매수인 인수 가능액이지만, 이 사건은 특별매각조건 성립 시 실질 인수 0원*으로 분석합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동, 지하철 5호선 까치산역 4번 출구 서측 인근의 다세대주택 밀집지역입니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 지하철 2·5호선 까치산역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 양호합니다.
- 건물. 2021.09.16. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물입니다. 승강기·CCTV·주차장, 도시가스·개별난방 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 사다리형 완경사지의 다세대주택 건부지로, 북측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역· 대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 공시지가는 3,776,000원/㎡입니다.
- 환금성. 18세대 규모의 전용 27.31㎡ 다세대주택이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰은 2.3회입니다. 면적이 일치하는 실거래 수치가 없어 낙찰가 상한은 별도 현장조사가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기의 주체·범위·효력 발생 시점을 매각물건명세서와 집행법원에서 확인하세요.
- 임차권등기 말소. 강해인 명의 임차권등기의 말소 주체, 제출 서류, 말소 시점을 확인하세요.
- 실제 임차인 수. 실제 임차인은 강해인 1명입니다. 주택도시보증공사의 가압류와 경매신청채권을 추가 임차보증금으로 중복 계산하지 마세요.
- 민간임대주택등기. 2022.01.28. 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 관련 의무 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 시세 조사. 감정가의 64%라는 이유만으로 저가라고 단정할 수 없습니다. 같은 건물과 인근의 전용 27.31㎡ 거래·매물·임대수요를 별도로 확인하세요.
- 점유·인도. 임차권등기와 실제 점유 상태가 일치하는지 현황조사·전입세대확인·현장방문으로 재확인하세요.
- 세금·관리비. 당해세와 공용부분 관리비 체납은 예상배당과 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서와 특별매각조건 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력 인수형이지만, 조건부로 0원이 된다”
권리 원형만 보면 보증금 340,000,000원의 대항력 임차인이 최저가를 크게 웃도는 인수형 경매입니다. 현재 회차에서 임차인 미배당액은 123,091,200원이고, 특별조건이 없다면 최저가와 합친 권리상 부담은 343,891,200원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 보증금이 증가하므로 단순한 유찰 할인은 매수인에게 그대로 돌아오지 않습니다.
다만 이 사건은 매각물건명세서에 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 있습니다. 그 조건이 완전하게 성립하면 매수인 인수는 실질 0원*, 현재 회차의 실질취득액은 220,800,000원으로 정리됩니다. 결론은 명확합니다. 가격보다 먼저 특별매각조건의 문구·범위·이행을 확인해야 하는 조건부 안전형 물건입니다. 권리포기와 말소가 확인되면 검토할 수 있지만, 확인되지 않으면 대항력 보증금 인수형으로 되돌아갑니다.
