서울남부지방법원 2025타경12582. 금천구 시흥동 신영메트로시티 5층 509호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 손재현은 2022년 3월 3일 매매를 원인으로 거래가액 197,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라, 말소기준권리보다 앞선 황지유의 주택임차권입니다.
황지유는 2022년 3월 10일 건물 전부를 점유하기 시작했고, 2022년 3월 14일 주민등록, 2022년 3월 20일 확정일자를 갖췄습니다. 임차권등기는 2023년 8월 2일 접수됐고, 말소기준인 주택도시보증공사 가압류는 그보다 늦은 2023년 9월 19일입니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수하는 전형적인 선순위 대항력 임차인 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12582 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 888-14 신영메트로시티 제5층 제509호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 지상 11층 건물 중 5층 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 2021년 11월 사용승인 · 승강기·위생·급배수설비 |
| 소유자 | 손재현 (2022.03.03 매매, 거래가액 197,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 130,560,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 197,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
말소기준권리는 2023년 9월 19일 접수된 주택도시보증공사 가압류 1,020,000,000원입니다. 그 뒤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 황지유의 임차권등기는 말소기준보다 앞서므로, 일반적인 배당·인수 원칙만 적용하면 미배당 보증금이 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황지유 주거 · 임차권등기 | 건물 전부 | 197,000,000원 | 2022.03.14 2022.03.20 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2023.08.02 | 실질 0원* 규칙상 69,067,840원 |
③ 가격 판단 — 감정가 64%만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 204,000,000원의 64%인 130,560,000원입니다. 특별매각조건이 이행되면 실질취득도 같은 130,560,000원*으로 계산됩니다. 반대로 특별매각조건이 적용되지 않는다면 최저가와 규칙상 인수액의 합계가 보증금 197,000,000원에 이르므로, 유찰로 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 비교 항목 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 204,000,000원 | 경매 감정평가 기준 |
| 2022년 소유권 취득 거래가액 | 197,000,000원 | 현재 시세를 확정하는 자료는 아님 |
| 현재 최저매각가 | 130,560,000원 | 2회 유찰 · 감정가 64% |
| 실질취득 | 130,560,000원* | 특별매각조건 이행 시 |
| 조건 미적용 시 실질취득 | 197,000,000원 | 최저가 + 규칙상 미배당 보증금 |
④ 예상배당표 (매각가 130,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,627,840원 |
| 1. 임차인 황지유 보증금 | 197,000,000원 | 127,932,160원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 197,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 황지유의 미배당 보증금은 69,067,840원이지만, 특별매각조건 이행 시 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.0% 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 토지는 업무시설 부지로 이용되고 있습니다.
- 입지. 시흥1동주민센터 남서측 인근으로, 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 2021년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 11층 건물로, 승강기와 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 가장형 토지이며 동측 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·금천구심 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 지정도 기재돼 있으므로 대상과 기간별 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각허가 조건에 그대로 반영되는지 확인하세요.
- 포기 범위 확인. 특별조건은 황지유 관련 미배당 보증금에 한해 적용되는 구조입니다. 권리포기 주체와 대상 채권이 일치하는지 대조하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 잔금납부와 동시에 또는 이후 어떤 서류와 절차로 말소되는지 집행법원과 등기기록을 통해 확인하세요.
- 점유·인도 상태. 임차권등기와 별개로 현재 점유자, 공실 여부, 출입 가능 여부 및 인도 일정을 현장에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022년 3월 22일 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 등기 처리와 관련 의무의 적용 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 64%만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·유사 면적 오피스텔의 최근 매매·임대 사례와 현재 매물을 비교하세요.
- 매각기일 후속 확인. 2026년 8월 4일 매각기일의 결과와 변경·재매각 여부를 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비의 공용부분과 당해세 등 배당표 밖 비용을 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
맺으며 — “인수형이지만, 특별조건이 계산을 바꾼다”
이 물건을 등기 순서만 보고 분석하면 결론은 분명합니다. 보증금 197,000,000원의 황지유 임차권이 말소기준보다 앞서고, 현재 최저가에서는 69,067,840원이 미배당되므로 매수인이 인수하는 물건입니다. 최저가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질취득은 보증금 수준에 고정됩니다.
그러나 특별매각조건은 이 원칙적 인수액을 뒤집습니다. 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하면, 현재 회차의 실질 인수는 0원*, 실질취득은 130,560,000원*입니다. 권리 위험은 조건부로 해소되지만, 최근 실거래와 직접 비교하지 않은 상태에서 감정가 64%만 보고 가격 메리트까지 인정할 수는 없습니다. 권리는 특별조건 확인 후 통과, 가격은 별도 검증. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 포기·말소 조건의 확실한 이행과 현재 시세 확인입니다.
