대전지방법원 2025타경3630. 세종특별자치시 장군면 금암리 339-1에 소재한 제1동 제3층 제301호입니다. 감정평가 당시 이용상태는 근린생활시설(사무실)로, 주거용 아파트가 아닌 상업용 구분건물입니다.

소유자 윤진영은 2015년 12월 4일 거래가 856,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 웅진새마을금고가 채권최고액 533,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 해당 금융기관이 임의경매를 신청했습니다.

현재 최저매각가는 감정가의 약 12% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 6회 유찰, 사무실 용도, 시세 확인 불가, 유치권 신고가 동시에 존재합니다. 매각가격이 낮아 보이는 이유를 권리와 환금성 양쪽에서 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 유치권은 별도

말소기준권리는 2015년 12월 4일 설정된 웅진새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 533,000,000원이며, 매각으로 소멸할 권리입니다. 이후 접수된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.

과거 성덕종합건설주식회사의 가압류, 김현태의 가처분과 가압류는 이미 등기부상 말소됐습니다. 따라서 해당 말소 등기를 현재 유효한 인수 권리로 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 3명 모두 보증금 확인 필요

매각물건명세서와 현황조사에서 확인되는 임차인·점유 관계자는 3명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고자는 없으므로 조사된 3명을 각각 구분해 검토합니다.

대항력 표시는 말소기준권리와 전입신고 시점의 선후관계를 중심으로 한 조사 결과입니다. 상가의 대항력 및 우선변제는 사업자등록, 실제 인도·점유, 임대차계약, 확정일자 등 관련 요건을 별도로 확인해야 합니다. 보증금과 우선변제권은 확정되지 않았습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시세 할인은 다르다

감정가 652,000,000원에서 6회 유찰된 현재 최저가는 76,706,000원입니다. 감정가 대비 약 11.76% 수준으로, 가격이 큰 폭으로 낮아진 상태입니다.

* 배당 시뮬레이션상 인수액입니다. 유치권의 성립 여부와 점유자 관련 추가 부담은 반영되지 않았습니다. 다음 회차의 가격은 제시된 시나리오이며 실제 매각조건과 일정은 별도로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 76,706,000원 가정)

현재 최저가 기준 추정 집행비용은 1,780,708원이며, 근저당권자에게 74,925,292원이 배당되는 구조입니다. 근저당 채권최고액 533,000,000원 기준 미배당액은 458,074,708원입니다. 신청채권자의 청구액은 432,182,400원이며 전액 충족되지 않습니다. 미배당 채권이 매수인에게 자동 승계된다는 의미는 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.

⑤ 유치권 집중 분석 — 이 사건의 핵심

유치권 신고 자체가 유치권의 성립을 확정하는 것은 아닙니다. 반대로 신고액을 배당표에 넣지 않았다는 이유로 해당 위험이 소멸하는 것도 아닙니다.

• 공사대금 채권. 실제 공사계약과 미지급 대금이 존재하는지, 신고인에게 해당 채권이 귀속되는지 확인해야 합니다.
• 목적물 관련성. 공사대금이 경매 목적물인 301호와 어떤 관련이 있는지 확인해야 합니다.
• 점유 상태. 정일형이 실제로 목적물을 점유하는지, 점유가 언제부터 어떻게 이어졌는지 조사해야 합니다.
• 성립과 대항 가능성. 유치권의 법적 성립 요건과 경매 매수인에게 주장할 수 있는지 확인해야 합니다.
• 인도 문제. 유치권이 인정되는 경우와 인정되지 않는 경우를 구분하여 인도 절차 및 분쟁 비용을 검토해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 세종특별자치시 장군면 금암리 금암2리마을회관 남동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 단독주택, 기업연수원 및 숙박시설(펜션) 등이 소재합니다.
• 교통. 제반 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 북측으로 왕복 4차선 포장도로가 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 3층 건물이며, 외벽은 석재붙임·강화유리 등으로 마감되어 있습니다. 위생·급배수설비 및 승강기설비가 있습니다.
• 이용상태. 근린생활시설(사무실)로 이용 중입니다. 주거용 아파트의 실거래 가격이나 주택 수요를 그대로 적용해 가치를 판단해서는 안 됩니다.
• 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 접도구역과 중점경관관리구역 등 관련 제한사항을 확인해야 합니다. 토지면적은 598.0㎡, 공시지가는 745,100원/㎡입니다. 토지 전체 면적과 해당 호실의 대지권 면적을 혼동해서는 안 됩니다.
• 공부 관계. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 근린생활시설(사무실)이라는 용도에 6회 유찰 이력이 겹쳐 있습니다. 실제 매매 수요·임대 수요와 재매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 유치권 원본 확인. 2026.01.08 정일형의 90,000,000원 유치권 신고서와 첨부된 공사계약·채권 증빙, 실제 점유관계를 확인하세요.
• 임차인 3명 확인. 이광열, 세종마을주식회사 박노정, 정일형의 실제 점유 및 임대차계약 내용을 확인하세요. 보증금·사업자등록·확정일자·배당요구 관계도 확인해야 합니다.
• 명도 가능성. 유치권 신고인과 다른 점유자의 관계, 실제 인도 가능 여부, 분쟁 발생 시 절차와 비용을 점검하세요.
• 가격 검증. 감정가가 아닌 동일 용도·유사 입지의 최근 거래가격과 실제 임대수익을 기준으로 가격을 재검토하세요.
• 유찰 사유. 6회 유찰의 원인이 가격인지, 유치권인지, 점유·용도·수요 문제인지 구분해 확인하세요.
• 배당 및 추가 부담. 배당표는 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다. 실제 배당관계와 매수인이 부담할 수 있는 비용을 다시 확인하세요.
• 토지·건물 이용. 근린생활시설의 허용 용도, 토지이용 제한, 해당 호실의 대지권 및 현황을 원본으로 확인하세요.
• 매각조건. 대전지방법원 2025타경3630의 최신 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항전부증명서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 확인하세요.

맺으며 — “감정가 대비 12%”보다 유치권 성립 여부가 중요하다

이 물건의 현재 최저가는 76,706,000원으로, 감정가 652,000,000원의 약 11.76%까지 내려왔습니다. 등기상 근저당은 매각으로 소멸하며, 배당상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

하지만 정일형의 90,000,000원 유치권 신고가 있고 성립 여부가 불분명합니다. 임차인·점유자 3명의 보증금도 확인되지 않았습니다. 여기에 6회 유찰된 근린생활시설이라는 환금성 문제와 실거래 시세 확인의 한계가 겹칩니다.

따라서 현재 가격만으로 저가 매수라고 판단하기 어렵습니다. 유치권의 성립·대항 가능성과 실제 점유관계가 확인되고, 별도 비용을 반영한 취득원가가 검토되어야 가격 판단이 가능합니다.

결론은 등기상 인수 0원과 별개로, 유치권·명도·환금성 위험이 해소되지 않은 고위험 상업용 경매물건입니다. 핵심은 추가 유찰 여부가 아니라 유치권의 실체와 실제 취득비용, 그리고 해당 사무실의 현재 시장가치를 확인하는 데 있습니다.