109,581,000원
대전지방법원 2025타경3630. 세종특별자치시 장군면 금암리 339-1 제1동 제3층 제301호로, 감정평가상 근린생활시설(사무실)로 이용 중인 구분건물입니다. 소유자 윤진영은 2015년 매매로 거래가액 856,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 웅진새마을금고 앞으로 채권최고액 533,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2025년 웅진새마을금고가 임의경매를 신청했습니다.
등기부 자체는 비교적 정리돼 있습니다. 과거 성덕종합건설주식회사 가압류, 김현태 가처분과 가압류는 이미 등기부상 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2015.12.04. 웅진새마을금고 근저당권입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 정일형이 2026.01.08. 유치권을 신고했고, 자료에는 그 성립 여부가 불분명하다고 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3630 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 장군면 금암리 339-1 1동 3층 301호 |
| 이용상태 | 근린생활시설(사무실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 3층 건물 내 제3층 제301호 · 사용승인일 2014.12.18 |
| 소유자 | 윤진영 · 거래가액 856,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 652,000,000원 / 109,581,000원 |
| 유찰 | 5회 · 현재 회차 감정가의 16.81% |
| 신청채권자 / 청구 | 웅진새마을금고 / 432,182,400원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기보다 유치권 신고를 봐야 한다
말소기준은 2015.12.04. 웅진새마을금고 근저당권입니다. 앞서 설정됐던 성덕종합건설주식회사 가압류와 김현태의 가처분·가압류는 이미 등기부에서 말소된 상태입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 모두 말소기준보다 후순위
임차인·점유관계로 확인되는 신고 인원은 3명입니다. 세 사람 모두 전입일이 2015.12.04. 말소기준권리보다 늦어 자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 관련 내용은 별도 확인이 필요합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이광열 | 301호 | 2025.01.20 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 세종마을주식회사 박노정 | 301호 | 2021.07.15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 정일형 | 301호 | 2018.04.05 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 — 5회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 단계는 아니다
감정가는 652,000,000원, 현재 최저매각가는 109,581,000원입니다. 5회 유찰돼 감정가의 16.81% 수준까지 내려왔습니다. 배당표 기준 인수액이 0원이므로 현재 회차의 형식상 실질취득액도 109,581,000원입니다.
다만 가격이 크게 떨어졌다는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 이 물건은 근린생활시설(사무실)이고 이미 5회 유찰됐으며, 동시에 성립 여부가 불분명한 유치권 신고가 존재합니다. 따라서 응찰가격은 단순 감정가 할인율보다 실제 이용가치·점유상태·유치권 검증을 중심으로 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 109,581,000원 | 107,246,866원 | 425,753,134원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 76,706,700원 | 74,925,979원 | 458,074,021원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 53,694,690원 | 52,328,186원 | 480,671,814원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 109,581,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,334,134원 |
| 2. 근저당 · 웅진새마을금고 | 533,000,000원 | 107,246,866원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 웅진새마을금고에 배당되며, 채권최고액 533,000,000원 중 425,753,134원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제301호는 근린생활시설(사무실)로 이용 중입니다.
- 주위환경. 금암2리마을회관 남동측 인근으로 근린생활시설·단독주택·기업연수원·숙박시설(펜션) 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북측으로 왕복4차선 포장도로가 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 3층 건물이며 사용승인일은 2014.12.18입니다. 위생·급배수·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 598.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 중로한면입니다.
- 계획. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·접도구역·중점경관관리구역 관련 사항이 확인됩니다.
- 공시지가. 745,100원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권부터 검증. 정일형의 2026.01.08. 유치권 신고와 공사대금 9천만원의 발생 근거, 실제 공사 내용과 점유관계를 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 이광열·세종마을주식회사 박노정·정일형이 모두 301호와 연결돼 있으므로 현재 누가 어떤 형태로 점유하는지 현장에서 대조해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 계약서·보증금·확정일자·배당요구 여부를 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 최저가는 감정가의 16.81%까지 낮아졌습니다. 반복 유찰의 원인이 가격만인지, 점유·유치권·이용수요와 연결되는지 확인해야 합니다.
- 회차별 자금 시나리오. 현재 109,581,000원, 6회 유찰 시 76,706,700원, 7회 유찰 시 53,694,690원으로 제시된 시나리오를 기준으로 자금 한도를 정리해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 유치권 관련 제출자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격 할인보다 유치권 검증이 먼저
이 사건은 숫자만 보면 강하게 눈에 들어옵니다. 감정가 652,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 109,581,000원까지 내려왔고, 신고된 임차인·점유자 3명은 모두 말소기준보다 후순위여서 임차보증금 인수액은 0원입니다.
하지만 권리분석의 결론은 단순한 “저가 매수 기회”가 아닙니다. 정일형이 공사대금 9천만원의 유치권을 신고했고 그 성립 여부가 불분명하다는 점, 그리고 물건 자체가 근린생활시설(사무실)이며 이미 5회 유찰됐다는 점을 함께 봐야 합니다. 등기와 임차권은 비교적 단순하지만, 유치권은 미확정. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 유치권의 실체와 실제 점유상태를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
