등기상 인수는 0원, 그러나 6.825억의 가격 메리트는 확인되지 않는다 — 대덕테크노밸리12단지 602호

대전지방법원 2025타경3997. 유성구 용산동 대덕테크노밸리12단지아파트 1202동 602호입니다. 현재 소유자 정미영은 2018년 11월 25일 매매를 원인으로 2019년 1월 17일 소유권을 이전받았으며, 등기 거래가액은 475,000,000원입니다. 이후 2023년 12월 27일 문창신용협동조합 명의의 624,000,000원 근저당권과 공동담보 추가설정 근저당권이 등기됐고, 문창신용협동조합이 청구액 530,402,051원으로 임의경매를 신청했습니다.

등기부에는 2007년 이후 여러 근저당권·전세권·가압류가 나타나지만, 상당수는 이미 해지·해제·취하로 말소 완료됐습니다. 따라서 과거에 존재했던 하나은행 근저당이나 김태경 전세권을 현재 매수인이 떠안는 구조로 보아서는 안 됩니다. 현재 남아 있는 등기를 기준으로 보면 말소기준은 2023년 12월 27일 접수번호 169176의 문창신용협동조합 근저당권이며, 그 뒤의 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 말소등기와 현재 권리를 분리해야 한다

2007년 하나은행 근저당권은 2008년 6월 27일, 진잠새마을금고 근저당권은 2009년 9월 11일 각각 말소됐습니다. 우리은행·한국씨티은행·김태경 전세권·국민은행 근저당권 역시 이후 해지로 말소됐고, 2019년부터 2023년 사이의 가압류와 종전 강제경매개시결정도 2023년 12월부터 2024년 1월 사이 해제·취하됐습니다.

현재 권리분석의 출발점은 2023년 12월 27일 문창신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 그 다음 순번으로 공동담보 추가설정 근저당권이 등기됐고, 2025년 11월 28일 임의경매가 개시됐습니다. 문창신용협동조합의 근저당권은 2026년 3월 11일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으나, 권리 이전 자체가 매수인 인수로 바뀌는 것은 아닙니다.

② 시세 비교 — 면적 불일치 상태에서 ‘저렴하다’고 말할 수 없다

단지 실거래는 우림필유12단지 464세대를 기준으로 최근 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 전체 평균은 632,083,333원, 최신 거래는 2026년 6월 전용 140.04㎡ 9층의 730,000,000원입니다. 다만 분석 대상 면적은 173.0685㎡이고, 최근 거래 표본은 84.66㎡·101.91㎡·140.04㎡로 구성돼 면적이 일치하지 않습니다.

현재 최저가 682,500,000원은 최근 12개월 전체 평균의 108.0%입니다. 전체 평균만 놓고 보면 최근 거래 평균보다 높은 가격이므로 시세보다 저렴하다는 표현이나 가격 가점은 줄 수 없습니다. 반면 최신 140.04㎡ 거래 730,000,000원보다는 낮지만 대상 면적이 더 크기 때문에, 동일 면적·동일 동·유사 층의 실제 거래나 현재 매물 호가를 확인하지 않고 가격 우위를 확정하는 것도 위험합니다.

③ 배당 산정표 (매각가 682,500,000원 가정)

표시된 총 채권액은 10,143,240,386원, 산정 배당액은 673,275,000원, 미배당액은 9,469,965,386원입니다. 매수인 인수 산정액은 0원이며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오

인수액이 0원이므로 유찰이 진행되면 실질취득액도 각 회차 최저매각가와 동일하게 내려갑니다. 다만 현재 회차는 이미 최근 전체 평균보다 높은 수준이고, 정확한 동일 면적 거래가 확인되지 않으므로 응찰가 상한은 173.0685㎡의 별도 시세 조사 후 정해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 철근콘크리트구조 12층 건물 중 6층 602호이며, 아파트로 이용 중입니다.
• 주위환경. 용산초등학교 남서측 인근으로 아파트단지가 주를 이루고 근린생활시설·학교 등 공공시설이 혼재하는 기존 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 토지. 대체로 사다리형·평지이며 아파트 건부지로 이용 중이고, 단지는 대로 등에 접하며 단지 내 도로가 개설돼 있습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 연구개발특구·지방산업단지·지구단위계획구역 등에 포함됩니다.
• 공시지가. 1,066,000원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 내부 확인. 거주자 부재로 내부상태는 도면과 표준적인 이용상황을 감안해 평가됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 이미 말소된 2007년 하나은행 근저당이 아니라, 현재 존속하는 2023.12.27 문창신용협동조합 근저당을 기준으로 원본 등기부를 대조하세요.
• 동일 면적 시세 조사. 최근 거래 표본에 대상 면적 173.0685㎡가 없습니다. 같은 면적의 실거래·현재 매물·동·층·향을 별도로 확인해야 합니다.
• 가격 착시 경계. 감정가 대비 70%지만 최근 전체 평균 대비로는 108.0%입니다. 유찰률만 근거로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정 당시 거주자 부재·임대관계 미상입니다. 전입세대·외국인체류·사업자등록과 현장 점유를 확인하세요.
• 채권 이전 확인. 문창신용협동조합 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 최신 등기와 채권자 변경 여부를 확인하세요.
• 관리비·조세 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세 등 별도 부담 가능 항목을 관리사무소·집행법원에서 확인하세요.
• 매각서류 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기부·배당요구 내역을 직접 확인한 뒤 응찰 여부를 정하세요.

맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만 가격은 아직 보류

현재 등기상 존속하는 선순위 인수권리와 확인된 임차인이 없어 매수인 인수 산정액은 0원입니다. 과거 근저당권·전세권·가압류가 많이 표시돼 복잡해 보이지만, 이미 말소된 권리와 현재 권리를 분리하면 권리분석의 핵심은 2023년 12월 27일 문창신용협동조합 근저당 이후의 소멸 구조입니다.

문제는 가격입니다. 최저가 682,500,000원은 최근 12개월 전체 거래 평균 632,083,333원의 108.0%이고, 대상 면적과 일치하는 실거래도 없습니다. 최신 140.04㎡ 거래 730,000,000원보다 낮다는 이유만으로 173.0685㎡ 물건의 적정가를 확정할 수도 없습니다. 권리는 통과, 가격은 동일 면적 시세 확인 전까지 보류. 이 물건은 감정가 할인율보다 실제 동일 면적 시장가격을 먼저 확인해야 합니다.