서울남부지방법원 2025타경13329. 서울 강서구 화곡동 케이디빅케이디빌 5층 501호, 전용 29.11㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 낙찰 후 인수할 임차보증금입니다. 말소기준권리는 2024.08.23. 국의 압류인데, 그보다 앞선 2024.02.13. 한국토지주택공사의 주택임차권등기가 존재합니다. 임차보증금은 118,000,000원, 주민등록일자는 2022.02.11., 확정일자는 2022.01.14.로 기재되어 있고 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류되어 있습니다.
현재 최저매각가 75,520,000원을 기준으로 예상배당을 적용하면 집행비용 1,759,360원을 제외한 73,760,640원이 한국토지주택공사에 배당되고, 보증금 부족분 44,239,360원은 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 최저가가 감정가의 절반 수준이라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 대항력 인수형에서는 낙찰가가 더 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 주된 실질취득액은 보증금 약 118,000,000원 수준에 수렴합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13329 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 409-153 케이디빅케이디빌 제5층 제501호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 초록마을로32길 12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 전용 29.11㎡ · 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 다세대주택 |
| 소유자 | 주식회사한울컨설팅 · 2022.06.02. 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 147,500,000원 / 75,520,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 126,854,848원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 기타 | 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준은 2024.08.23. 국의 압류입니다. 그보다 뒤의 2024.10.30. 강서구 압류와 2025.11.17. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 한국토지주택공사의 주택임차권은 2024.02.13. 등기되어 말소기준보다 앞서며, 데이터상 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수 대상입니다.
② 임차인·점유관계 — 승계 중복과 미상 점유자를 분리해야 한다
| 이름 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민지 | 2024.01.19 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금·확정일자 미상. 한국토지주택공사가 보증금 대위·승계 신고 |
| 한국토지주택공사 | 2022.02.11 / 2022.01.14 | 118,000,000원 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 대위·승계 — 김민지 보증금의 중복 신고이므로 별도 합산 금지 |
| 증보험 | 2022.02.11 / 2022.01.14 | 0원 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 2025.11.14 · 권리관계 원본 확인 필요 |
| 지주택 | 미상 / 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 전입일·보증금 미상으로 대항력 및 인수액 판정 불가 |
한국토지주택공사는 실제 임차인으로 별도 계산하면 안 되는 보증기관 승계 신고입니다. 김민지 보증금과 118,000,000원을 중복 합산하지 않습니다. 승계 신고 1건을 제외한 실제 임차인 확인 대상은 3명입니다. 특히 김민지는 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상이라 단순히 “대항력 있음”으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 지주택 역시 전입일과 보증금이 모두 미상이라 별도 인수 위험을 배제할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 75,520,000원이 아니라 약 118,000,000원과 비교
케이디빌은 6세대이고 준공일은 2008.04.18.입니다. 동일면적 29.11㎡ 거래 표본은 2022.05, 5층, 120,000,000원 1건이며, 거래 비교값도 120,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 29.11㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 비교값 | 29.11㎡ | 1건 | 120,000,000원 |
표면 최저가는 거래 비교값의 62.9%지만 이 비율은 이 사건의 투자성을 제대로 보여주지 못합니다. 대항력 임차보증금 인수를 반영한 주된 실질취득 약 118,000,000원은 거래 비교값 120,000,000원의 약 98.3%입니다. 차이는 약 2,000,000원에 불과합니다. 더구나 거래 표본이 1건이고 2022.05 거래이며, 별도 미상 임차인의 인수 가능성까지 남아 있으므로 “감정가 대비 반값이어서 싸다”는 결론은 금지해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,759,360원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 118,000,000원 | 73,760,640원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 126,854,848원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 한국토지주택공사 보증금 부족분 44,239,360원이 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 청구액 126,854,848원은 미배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 총부담은 거의 고정
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 75,520,000원 | 44,239,360원 | 낙찰가 하락분만큼 보증금 미배당이 남음 |
| 4회 유찰 시 | 60,416,000원 | 59,071,488원 | 인수액 증가 |
| 5회 유찰 시 | 48,332,800원 | 70,937,190원 | 낙찰가 추가 하락에도 실질취득은 크게 줄지 않음 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울화일초등학교 남측 인근. 다세대주택과 단독주택이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 인접해 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측과 남측으로 폭 약 4m 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 198.0㎡, 지목 대, 공시지가 3,307,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 6세대의 소규모 다세대이고 확인되는 동일면적 거래는 1건이어서 가격 검증 폭이 좁습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 75,520,000원이 아니라 주된 대항력 임차보증금 약 118,000,000원을 기준으로 거래가와 비교해야 합니다.
- 김민지 보증금 확인. 한국토지주택공사의 118,000,000원은 김민지 보증금 대위·승계로 표시되어 있으므로 중복 합산하지 않되, 원보증금과 승계 범위를 확인해야 합니다.
- 증보험·지주택 확인. 별도 점유자로 기재된 항목의 실제 임차관계, 보증금, 전입일 및 중복 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 지주택 대항력 미상. 전입일과 보증금이 없어 추가 인수 위험을 배제할 수 없습니다.
- 제시외 건물. 매각물건명세서 비고에 제시외 건물 포함이 기재되어 있으므로 현황과 매각 포함 범위를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.12.08. 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 원문과 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임차권등기 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “51% 낙찰가”보다 “약 1.18억 실질취득”을 보라
이 물건의 표면 숫자는 매력적으로 보입니다. 감정가 147,500,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가가 75,520,000원, 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다. 하지만 권리구조를 반영하면 결론은 달라집니다. 말소기준보다 앞선 한국토지주택공사 임차권의 보증금 118,000,000원이 있고, 현재 회차에서는 44,239,360원의 미배당액이 매수인 인수로 계산됩니다.
따라서 가격 비교 기준은 75,520,000원이 아니라 실질취득 약 118,000,000원입니다. 거래 비교값 120,000,000원과의 차이는 약 1.7%에 불과합니다. 게다가 실제 임차인 확인 대상 중 보증금·전입일이 미상인 항목이 남아 있어 추가 인수위험도 완전히 닫히지 않았습니다. 낮은 최저가에 비해 권리 불확실성이 큰 물건으로, 원본 확인 없이 가격만 보고 접근하기에는 위험도가 높습니다.
