서울남부지방법원 2025타경13416. 개봉동 대우스위트힐 4층 402호로, 감정평가상 단지형다세대주택입니다. 감정가는 235,000,000원이지만 4회 유찰되어 최저매각가는 96,256,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금입니다.
임차권자 유진은 임대차계약일 2021년 5월 26일, 확정일자 2021년 6월 3일, 점유개시 2021년 6월 26일, 전입 2021년 6월 29일이고 보증금은 229,000,000원입니다. 말소기준으로 표시된 2025년 7월 21일 압류보다 앞서 전입·확정일자를 갖췄고, 매각물건명세서에도 배당으로 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13416 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 306-53 대우스위트힐 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단지형다세대주택 · 방2·거실 및 주방1·화장실1 · 8층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 송치헌 |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 96,256,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 229,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인일 | 2019.04.08 |
① 권리 흐름 — 낙찰가보다 선순위 임차권이 핵심
말소기준으로 표시된 권리는 2025.07.21. 압류입니다. 그보다 앞선 2024.07.05. 주택임차권은 임차보증금 229,000,000원, 전입일 2021.06.29., 확정일자 2021.06.03.으로 등기되어 있고 매각으로 소멸하지 않으며 매수인 인수로 표시되어 있습니다. 이후 2025.11.21. 유진의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유진 | 건물의전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.29 | 2021.06.03 | 229,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 위험 |
| 주택임 | 주거 | 2021.06.29 | 2021.06.03 | 미상 | 대항력 有 우선변제 보증금 미상 |
② 실질취득과 시세 — 9,625만원이 아니라 약 2.29억원 기준
현재 최저매각가 자체는 96,256,000원으로 감정가 235,000,000원의 41% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 유진의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 배당액은 줄고 매수인이 떠안을 부족분은 늘어납니다. 따라서 이 사건의 가격 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 229,000,000원입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 임차인 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 96,256,000원 | 94,123,392원 | 134,876,608원 |
| 5회 유찰 시 | 77,004,800원 | 75,218,714원 | 153,781,286원 |
| 6회 유찰 시 | 61,603,840원 | 60,094,971원 | 168,905,029원 |
회차가 내려가도 보증금 부족분이 그만큼 커지므로 실질취득이 크게 싸지지 않는 구조입니다. 최저가가 96,256,000원에서 77,004,800원, 61,603,840원으로 떨어져도 이를 단순 할인으로 보면 안 됩니다.
확인되는 실거래는 2024.01. 거래 1건, 355,000,000원입니다. 다만 해당 거래의 전용면적은 40.54㎡이고 이 사건의 대상면적은 26.04㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 355,000,000원을 동일 조건의 직접 비교 시세로 단정하기 어렵습니다. 이 사건은 실질취득 약 229,000,000원과 355,000,000원의 단순 금액 차이보다 면적 차이와 임차권 인수 위험을 함께 보아야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,256,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,132,608원 |
| 1. 임차인 유진 보증금 | 229,000,000원 | 94,123,392원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 유진 | 229,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,132,608원을 제외한 94,123,392원이 임차인 유진에게 배당되고, 보증금 부족분 134,876,608원이 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울한영대학교 남측 인근이며, 주위에는 아파트·다세대주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 개봉역·오류동역(지하철 1호선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물 중 4층이며 사용승인일은 2019.04.08.입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차시설이 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대)이며, 감정평가 이용상태도 단지형다세대주택으로 기재되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 공시지가 3,954,000원/㎡이며 일반철도 저촉·토지거래계약허가구역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 확인된 단지 실거래는 1건이고 면적도 대상과 일치하지 않습니다. 단지 세대수는 15세대이며 경매 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총부담 확인. 현재 최저가 96,256,000원에만 시선을 두지 말고, 예상 인수액 134,876,608원과 임차보증금 229,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 5회 유찰 시 인수액 153,781,286원, 6회 유찰 시 168,905,029원으로 커집니다. 낙찰가 하락분이 그대로 절감되지 않습니다.
- 임차인 관계 확인. 유진 외 “주택임” 표시의 보증금이 확인되지 않으므로 동일 임차관계인지 별도 임차인인지 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.12.07. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 관련 의무를 원본 등기 및 관련 서류에서 확인해야 합니다.
- 실거래 직접 비교 주의. 확인 거래 355,000,000원은 전용 40.54㎡이고 대상면적은 26.04㎡이므로 동일 면적 비교로 사용할 수 없습니다.
맺으며 — “4회 유찰 ≠ 싸다”
이 물건의 숫자에서 가장 위험한 착시는 96,256,000원이라는 최저가입니다. 감정가 235,000,000원에서 4회 유찰됐지만, 대항력 있는 임차인 유진의 보증금은 229,000,000원이고 현재 회차에서 배당받지 못하는 134,876,608원은 매수인이 인수합니다. 따라서 이 사건은 9,625만원짜리 물건이 아니라 실질취득 약 2.29억원을 기준으로 검토해야 하는 인수형입니다.
여기에 보증금 미상의 대항력 임차인 표시와 관계인 가능성 경고, 직접 비교가 어려운 실거래 표본까지 겹쳐 있습니다. 추가 유찰이 되더라도 임차보증금 부족분이 늘어나는 만큼 가격 메리트가 단순히 커지지 않습니다. 낙찰가보다 선순위 임차보증금과 실제 인수범위를 먼저 확정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
