서울남부지방법원 2025타경13478. 서울 금천구 시흥동 웰트리움 제2동 제202호, 감정평가상 다세대주택입니다. 표면만 보면 감정가 274,000,000원에서 네 번 유찰돼 최저가가 112,230,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리 구조를 보면 가격이 내려갈수록 매수인 부담이 사라지는 구조가 아닙니다. 임차인 이슬기의 전입일은 2021.06.21, 확정일자는 2021.05.17이고, 말소기준권리인 서민금융진흥원의 가압류는 2022.04.20입니다. 따라서 이슬기의 임차권은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차관계로 기재되어 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 부족분을 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 회차에서 매각대금 112,230,000원 중 집행비용 2,371,220원을 제외한 109,858,780원이 이슬기 보증금에 배당될 것으로 계산되어 있습니다. 보증금 245,000,000원에서 이를 뺀 135,141,220원이 미배당으로 남고, 이 금액이 매수인에게 넘어갑니다. 따라서 낙찰가와 인수를 합친 알려진 실질취득은 247,371,220원입니다. 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 1.12억에 취득하는 물건으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13478 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 184-6 웰트리움 제2동 제2층 제202호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 금하로23라길 17-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 최강우 · 2021.07.26 소유권이전 · 거래가액 245,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 112,230,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
말소기준은 2022.04.20 서민금융진흥원 가압류 8,473,695원입니다. 그 뒤 유한회사 유니버셜대부 가압류 21,564,593원, 국민건강보험공단 압류, 주식회사 국민행복기금 가압류 19,833,125원, 이슬기의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 이슬기는 전입일 2021.06.21과 확정일자 2021.05.17을 갖고 있어 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금 245,000,000원이 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제·인수 확인
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이슬기 건물전부 · 주거(임차권등기) | 245,000,000원 | 2021.06.21 2021.05.17 | 2025.06.02 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 없음 |
| 주택임 주거 | 미상 | 2021.06.21 2021.05.17 | 2025.11.24 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 없음 |
이슬기는 등기부 주택임차권등기, 현황조사, 매각물건명세서에 확인되고, 보증금 245,000,000원과 전입·확정일자가 구체적으로 기재되어 있습니다. 별도로 ‘주택임’이라는 임차 관련 기재가 있으며 전입일과 확정일자는 같지만 보증금은 미상으로 표시되어 있습니다. 따라서 현재 계산된 135,141,220원 인수액만으로 모든 임차 리스크가 끝난다고 단정하면 안 됩니다.
③ 가격 구조 — 감정가 41%가 ‘매입가 41%’는 아니다
현재 최저가는 감정가 274,000,000원의 41% 수준인 112,230,000원입니다. 그러나 매수인 인수 예상액 135,141,220원을 합치면 알려진 실질취득은 247,371,220원으로, 감정가에 훨씬 가까워집니다. 이 물건은 실거래 비교값보다 먼저 대항력 임차보증금이 사실상 가격 하방을 만드는 구조를 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 이슬기 배당 | 매수인 인수 | 알려진 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 112,230,000원 | 109,858,780원 | 135,141,220원 | 247,371,220원 |
| 5회 유찰 시 | 89,784,000원 | 87,767,888원 | 157,232,112원 | 247,016,112원 |
| 6회 유찰 시 | 71,827,200원 | 70,134,310원 | 174,865,690원 | 246,692,890원 |
즉 5회, 6회로 더 유찰되더라도 낙찰가 감소분의 대부분이 임차보증금 미배당 인수 증가로 바뀝니다. “한 번 더 유찰되면 훨씬 싸진다”는 일반 경매 논리가 이 물건에는 그대로 적용되지 않습니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 ‘주택임’ 기재까지 있어 원본 대조 전에는 알려진 실질취득액보다 부담이 커질 가능성도 배제할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,371,220원 |
| 1. 임차인 이슬기 보증금 | 245,000,000원 | 109,858,780원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 8,473,695원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 유한회사 유니버셜대부 | 21,564,593원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 19,833,125원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 이슬기 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 이슬기 보증금의 미배당액은 135,141,220원으로 계산되어 매수인 인수로 표시됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 실제 배당은 집행비용·조세·배당순위 확정 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물의 제2층 제202호입니다.
- 주위환경. 금천초등학교 남서측 인근으로 단독주택·아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·CCTV·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 삼각형 토지의 공동주택 건부지이며 남측·서측·북동측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액부터 계산. 현재 회차 기준 112,230,000원 + 135,141,220원 = 247,371,220원을 기본 부담으로 봐야 합니다.
- ‘주택임’ 보증금 확인. 전입 2021.06.21, 확정 2021.05.17, 배당요구 2025.11.24로 기재되어 있으나 보증금이 미상입니다. 추가 인수 가능성을 원본으로 확인해야 합니다.
- 이슬기 권리관계 대조. 임차권등기와 강제경매 신청채권이 함께 나타나므로 임대차계약·임차권등기명령·경매신청채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 배당 전액변제 여부. 이슬기 보증금은 배당에서 전액 변제되지 않으면 부족분을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 5회·6회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액이 함께 커져 알려진 실질취득은 약 2.47억 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
- 현장·원본 확인. 임대관계, 점유상태, 관리비, 조세 및 최신 매각물건명세서·등기사항전부증명서를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.12억짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 네 번 유찰돼 최저가가 112,230,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 이슬기의 선순위 대항력 임차보증금 245,000,000원이 가격 구조를 사실상 지배하고 있다는 점입니다. 현재 회차에서 109,858,780원이 배당돼도 135,141,220원이 남고, 이를 낙찰가와 합치면 알려진 실질취득은 247,371,220원입니다. 더 유찰돼도 인수가 늘어 실질 부담은 약 2.47억 부근에 머뭅니다.
게다가 보증금이 확인되지 않은 별도 임차 기재도 있어 현재 계산보다 부담이 커질 여지가 있습니다. 따라서 이 물건은 “감정가 2.74억이 1.12억까지 떨어진 고할인 물건”으로 접근할 대상이 아니라, 선순위 임차보증금과 추가 임차관계를 모두 확인한 뒤 실질취득 기준으로 판단해야 하는 고난도 다세대 경매입니다. 최저가의 숫자보다 인수 구조가 먼저입니다.
