* 특별매각조건이 적용되는 서울보증보험 주식회사 관련 잔액 기준. ‘지주택’의 권리가 확인될 경우 실질취득액은 달라질 수 있습니다.

서울남부지방법원 2025타경13579. 강서구 화곡동 한울자이빌 제5층 제501호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 소유자 신미숙은 2019.04.15. 거래가액 180,000,000원에 소유권을 취득했고, 현재 경매의 말소기준권리는 2023.05.09. 설정된 서울경기양돈축산업협동조합의 채권최고액 102,000,000원 근저당권입니다. 이후의 근저당권·강제경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 이 물건의 핵심은 등기부 후순위 권리보다 말소기준보다 먼저 전입한 임차관계입니다. 임차권등기상 임대차계약일은 2021.10.19., 확정일자는 2021.11.19., 주민등록일자는 2021.11.24., 점유개시일은 2021.11.25.로 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금 170,000,000원에 대해 배당요구도 이루어진 만큼 원칙적인 배당모형에서는 미배당 보증금이 매수인에게 이어지는 구조입니다. 다만 이번 매각에는 그 반환청구권을 포기시키는 특별매각조건이 붙어 있어, 주된 인수위험의 성격이 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차관계가 먼저다

말소기준은 2023.05.09. 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권입니다. 2023.06.21. 이상숙 근저당권 42,000,000원, 2025.11.27. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정, 2026.04.10. 국의 압류는 모두 말소기준 이후로 매각에 따라 소멸합니다. 반면 임차관계의 주민등록일자 2021.11.24.는 말소기준보다 앞서므로 단순히 “임차권등기가 2023.12.12.라 후순위”라고 보면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대위·승계 신고는 별도 합산 금지

한국토지주택공사는 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 해당 신고는 보증기관의 대위·승계 관계로 표시돼 있으므로 보증금 170,000,000원을 또 하나의 별도 보증금으로 더하면 안 됩니다. 이를 제외한 신고상 실제 임차인은 2명입니다.

③ 가격 판단 — 51.2%라도 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거가 없다

현재 최저매각가는 103,424,000원으로 감정가 202,000,000원의 51.2%이고, 이미 3회 유찰됐습니다. 하지만 이 사건에는 가격 판단에 사용할 수 있는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 금액이 제시돼 있지 않고, 한울자이빌(46-151)의 실거래 매칭도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 크다”고 평가해서는 안 됩니다.

제공된 경매 통계에서도 이 건물의 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%로 나타납니다. 전체 세대수도 8세대인 소규모 다세대여서, 실거래 근거 없이 감정가 할인율만으로 환금성을 낙관하는 것은 보수적으로 피하는 편이 맞습니다.

④ 예상배당표 (매각가 103,424,000원 가정 · 배당모형 원값)

배당모형 원값에서는 임차보증금 부족분 68,823,936원이 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 특별매각조건에 따라 서울보증보험 주식회사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 그 대상 잔액의 실질 인수는 0원입니다. 특별조건 밖 권리는 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물 내 제5층 제501호입니다.
• 입지. 화곡초등학교 북동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재합니다.
• 도로. 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
• 토지. 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 3,047,000원/㎡, 토지면적은 248.0㎡입니다.
• 건물 규모. 한울자이빌(46-151)은 8세대이며 사용승인일은 2008.07.08.입니다.
• 환금성. 제공된 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%로 확인돼 매도·재매각 가정은 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
• 기타. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았으나, 제시외물건이 소재하고 이번 매각에는 제시외 건물이 포함됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 최종 원문을 대조해야 합니다.
• ‘지주택’ 권리 확인. 전입일·확정일자·보증금·점유 여부가 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태이므로 별도 승계 위험을 반드시 해소해야 합니다.
• 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사의 170,000,000원 신고는 보증기관 대위·승계로 표시돼 있으므로 별도 임차보증금처럼 추가 합산하면 안 됩니다.
• 최저가 착시 주의. 103,424,000원이 감정가의 51.2%이지만 최근 실거래 자료가 없어 시세보다 저렴하다는 결론을 낼 수 없습니다.
• 추가 유찰 시 구조. 4회 유찰 시 매각가 82,739,200원, 5회 유찰 시 66,191,360원으로 내려가며 배당모형상 매수인 인수액은 각각 89,150,106원, 105,400,084원으로 커집니다. 다만 특별조건 대상 잔액은 실질 0원으로 별도 해석해야 합니다.
• 제시외 건물. 매각에 포함된 제시외 건물의 현황과 이용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “6,882만 원 인수”만 보고 포기해도, “인수 0원”만 보고 안심해도 틀린다

이 사건은 표면적인 배당표만 보면 현재 최저가 103,424,000원에서 보증금 68,823,936원을 추가로 떠안는 전형적인 대항력 임차인 인수형처럼 보입니다. 그러나 특별매각조건이 서울보증보험 주식회사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 요구하므로, 그 주된 승계 보증금은 실질 인수 0원으로 보는 것이 맞습니다.

문제는 그 다음입니다. 이 특별조건 밖의 ‘지주택’은 전입·확정일자·보증금이 미상이라 대항력 가능·미상 상태이고, 물건 자체도 3회 유찰된 8세대 다세대입니다. 실거래 매칭 자료도 없어 감정가 대비 51.2%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “주된 인수는 해소됐지만, 남은 미상 임차인 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다.