대전지방법원 2025타경1134. 홍성군 홍북읍 신경리 587 센텀시티주1동 1층129호입니다. 등기부상 소유자는 정순희이고, 2018.06.21 거래가액 460,528,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 삽교농업협동조합이 채권최고액 325,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 설정됐던 주식회사대주의 근저당은 이미 말소됐고, 2021.06.14 설정된 최욱림의 근저당권 72,000,000원, 2025.09.16 충남신용보증재단 가압류 20,979,233원 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2026.01.21에는 말소기준 근저당이 농업협동조합자산관리회사로 이전등기됐으나, 기존 근저당의 이전이므로 말소기준의 설정일 자체는 2018.06.21로 유지됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1134 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 587 센텀시티주1동 1층129호 |
| 도로명주소 | 충청남도 홍성군 홍북읍 청사로 146 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 7층 중 1층 129호 · 기준시점 현재 공실 |
| 소유자 | 정순희 (2018.06.21 소유권이전 · 거래가액 460,528,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 471,000,000원 / 161,553,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 삽교농업협동조합 / 238,109,877원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각 소멸
배당·인수 계산상 임차인 인수액은 0원입니다. 감정평가서상 기준시점 현재 이용상태는 공실로 기재되어 있고, 임대관계는 미상입니다. 따라서 현재 확인되는 권리구조에서는 대항력 임차보증금 승계액이 반영되지 않았습니다. 다만 실제 입찰 전에는 현장 점유상태를 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 흐름 — 3회 유찰, 하지만 할인율이 곧 시세는 아니다
감정가는 471,000,000원이고 현재 최저매각가는 161,553,000원입니다. 3회 유찰을 거쳐 감정가의 34.3%까지 하락했습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 113,087,100원, 5회 유찰 시 79,160,970원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 161,553,000원 | 259,487,975원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 113,087,100원 | 307,275,352원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 79,160,970원 | 340,643,160원 |
여기서 가장 중요한 점은 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 전혀 다른 개념이라는 것입니다. 현재 가격이 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없습니다. 이 물건은 대지로 분류되고, 감정평가상 근린생활시설 건부지의 1층 집합건물이며 현재 공실입니다. 세 차례 유찰된 만큼 실제 수요와 적정 매입가를 별도로 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,553,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,061,742원 |
| 1. 근저당 · 삽교농업협동조합 | 325,000,000원 | 158,491,258원 |
| 2. 근저당 · 최욱림 | 72,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 충남신용보증재단 | 20,979,233원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액은 417,979,233원, 채권자 예상배당은 158,491,258원, 미배당은 259,487,975원입니다. 신청채권 238,109,877원에도 미달하지만, 그 부족분이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 소재 충청남도교육청 남동측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 각급 관청이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 서측 청사로변에 시내버스승강장이 있어 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 철골철근콘크리트구조 7층 건물 중 1층 129호이며 기준시점 현재 공실입니다. 공동 위생·급배수설비와 승강기설비가 있습니다.
- 토지. 토지는 근린생활시설 건부지로 이용 중이며 북측·남측·서측으로 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역이며, 대로1류·대로2류·중로1류에 접합니다. 공시지가는 1,876,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액. 현재 최저가 161,553,000원에 매수인 인수액 0원을 더한 실질취득액은 161,553,000원입니다.
- 점유 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 매각기일 전 실제 점유상태를 재확인해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 말소기준 근저당은 2026.01.21 농업협동조합자산관리회사로 이전등기되어 있으므로 최신 등기 변동을 대조해야 합니다.
- 과거 경매 이력. 2022.03.14 최욱림의 임의경매개시결정은 2023.02.20 말소됐고, 현재 사건은 2025.08.26 삽교농업협동조합의 임의경매개시결정입니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 중심상업지역 1층 공실 물건의 실제 이용성과 처분 가능성을 기준으로 입찰가를 검토해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018.06.21 삽교농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 남아 있는 최욱림 근저당과 충남신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이므로 최저가 161,553,000원이 곧 실질취득액입니다.
다만 세 차례 유찰로 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실을 곧바로 ‘싸다’는 결론으로 연결해서는 안 됩니다. 감정평가상 1층 공실이고 임대관계는 미상이며, 현재 가격대에서도 채권 미배당이 259,487,975원 발생합니다. 후순위 채권의 미배당 자체는 매수인 부담이 아니지만, 반복 유찰은 가격 적정성과 수요를 다시 확인해야 한다는 신호입니다. 이 물건의 핵심은 권리 인수보다 실제 이용가치와 입찰가격 검증입니다.
