대전지방법원 2025타경1134. 홍성군 홍북읍 신경리 587 센텀시티주1동 1층 129호입니다. 사건상 용도는 대지이며, 감정요항표에는 철골철근콘크리트구조 7층 건물 중 제1층 제129호, 토지는 근린생활시설 건부지로 기재돼 있습니다. 기준시점 이용상태는 공실입니다. 소유자 정순희는 2018년 매매로 460,528,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 삽교농업협동조합 앞으로 채권최고액 325,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.

권리분석의 출발점은 2018.06.21 설정된 삽교농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 뒤의 최욱림 근저당권·충남신용보증재단 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

확인된 임차인은 없습니다. 감정요항표상 기준시점에는 공실이며, 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 현재 제공된 배당 계산에서는 임차인 인수 없이 매수인 인수 0원으로 산정됐습니다.

② 가격 구조 — 49%지만 시세 할인율은 아니다

감정가는 471,000,000원, 현재 최저매각가는 230,790,000원으로 감정가의 49%입니다. 2회 유찰된 결과입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 161,553,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 113,087,100원(감정가 24%)으로 제시돼 있습니다.

그러나 이 사건에는 현재 가격을 직접 비교할 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가의 절반 아래라는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다. 특히 감정평가 기준 공실이고 근린생활시설 건부지 성격을 가진 물건인 만큼, 응찰가격 판단은 감정가 할인율 자체보다 실제 이용 가능성과 환금성 검증이 우선입니다.

③ 예상배당표 (매각가 230,790,000원 가정)

현재 최저가 기준 채권 총액은 417,979,233원, 채권자 총 예상배당은 226,758,940원이며 미배당은 191,220,293원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청남도교육청 남동측 인근이며, 주위에는 근린생활시설과 각급 관청 등이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 서측 청사로변에 시내버스승강장이 있어 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가 기준 현재 공실상태입니다. 토지는 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
• 도로. 북측·남측·서측으로 포장도로가 개설돼 있으며, 대로1류·대로2류·중로1류에 접합니다.
• 규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역·도청이전신도시 개발예정지구에 포함됩니다.
• 토지. 공시지가 1,876,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 3,850.9㎡로 기재돼 있습니다.
• 건물. 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 7층 중 1층 129호이며 공동 위생·급배수 및 승강기 설비가 있습니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 착시 점검. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 시세 대비 할인율은 확인되지 않습니다. 감정가 할인폭만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 핵심입니다.
• 공실 상태 확인. 감정평가 기준 공실로 기재돼 있으므로 입찰 전 현재 점유 및 실제 사용상태를 다시 확인해야 합니다.
• 임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 현장 및 원본 현황조사 내용을 대조해야 합니다.
• 근저당권 승계 확인. 말소기준 근저당권이 2026.01.21 농업협동조합자산관리회사로 이전돼 있으므로 현재 채권자·배당관계의 승계 내용을 확인해야 합니다.
• 배당액과 인수액 구분. 현재 미배당 191,220,293원이 발생하지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권 자체와 매수인 승계금액을 혼동하지 않아야 합니다.
• 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 161,553,000원, 4회 유찰 시 113,087,100원으로 내려가지만, 가격이 더 내려간다는 이유만으로 시장가 대비 저가라고 단정할 수 없습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용과 실제 현황을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 아직 열려 있다

이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2018.06.21 삽교농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 최욱림 근저당권·충남신용보증재단 가압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.

하지만 입찰 판단에서 더 중요한 것은 가격입니다. 감정가 471,000,000원에서 두 차례 유찰돼 230,790,000원까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 이를 비교할 최신 실거래 시세가 없으므로 “감정가의 49%니까 싸다”는 판단은 성립하지 않습니다. 더구나 감정평가 기준 공실이고 근린생활시설 건부지 성격을 가진 집합건물입니다. 권리 인수는 0원, 가격 메리트는 미확정. 이 물건의 승부처는 할인율 숫자가 아니라 실제 활용성과 환금성을 얼마만큼 검증하느냐에 있습니다.