서울남부지방법원 2025타경13592. 서울 강서구 화곡동 한양아이클래스 9층 928호, 전용 13.79㎡의 아파트(도시형생활주택 원룸형)입니다. 현재 소유자는 임세환이며, 2023년 5월 9일 매매를 원인으로 2023년 5월 10일 소유권이전등기를 마쳤고 거래가액은 113,000,000원입니다. 이후 2023년 10월 30일 한국토지주택공사 명의 주택임차권이 등기됐습니다. 보증금은 113,000,000원, 전입신고일은 2021년 10월 6일, 확정일자는 2021년 10월 14일입니다.

이 사건의 핵심은 최저가 자체가 아니라 주택임차권의 미배당 잔액을 실제로 누가 부담하는지입니다. 현재 배당가정에서는 집행비용 1,128,064원을 제외한 39,319,936원이 한국토지주택공사 보증금에 배당되고, 계산상 잔액 73,680,064원이 남습니다. 이 금액은 일반적인 대항력 인수형이라면 매수인 부담으로 이어질 수 있지만, 본건은 승계인 서울보증보험 주식회사가 그 미배당 반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각된다고 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

2023년 10월 30일 등기된 한국토지주택공사 주택임차권은 전입신고 2021년 10월 6일, 확정일자 2021년 10월 14일로 확인되고 대항력 및 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 뒤이어 2025년 9월 17일 강서구 압류가 등기되고, 2025년 12월 1일 서울보증보험 주식회사에 의한 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 선순위 주택임차권은 원칙적으로 인수 위험을 먼저 검토해야 합니다.

한국토지주택공사 항목은 보증기관 대위·승계 관계로 별도 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 독립적으로 확인되는 실제 임차인은 0명이며, 매각물건명세서상 별도 인적사항 없이 남은 표기는 전입일·보증금이 확인되지 않아 독립 임차권으로 단정하지 않습니다.

② 시세 비교 — 실질취득 4,044만원으로 봐야 한다

동일 면적 13.79㎡의 최근 거래는 총 12건입니다. 최근 12개월에 해당하는 9건의 평균은 74,222,222원이고, 가장 최신 거래는 2026년 8월 60,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 +1.4%입니다. 확약 조건을 반영한 실질취득 40,448,000원은 최근 12개월 평균의 54.5%입니다.

③ 예상배당표 (매각가 40,448,000원 가정)

배당계산상 한국토지주택공사 보증금의 미배당액은 73,680,064원입니다. 다만 매각조건에 따라 승계인이 그 미배당 반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 해당 조건 충족 시 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 ‘룰상 인수액’은 커진다

대항력 있는 임차권의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가만 낮아져도 일반적으로 미배당 인수액이 늘기 때문에 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 본건 역시 배당계산만 보면 유찰이 이어질수록 룰상 인수액이 증가합니다. 다만 이 사건에는 바로 그 잔액을 포기하고 임차권등기를 말소하는 매각조건이 있으므로, 실질취득 판단은 조건 이행을 전제로 최저매각가 기준으로 봅니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 조사일 현재 아파트(도시형생활주택 원룸형)로 이용 중입니다.
• 입지. 지하철 2·5호선 까치산역 남서측 인근이며, 주상복합아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 까치산역과 버스정류장이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하3층·지상12층, 사용승인일은 2013.08.27입니다.
• 단지. 한양아이클래스 251세대이며, 동일 면적 13.79㎡ 실거래 12건이 확인됩니다.
• 토지. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 해당하고 공시지가는 5,990,000원/㎡입니다.
• 도로. 북측 약 8m 내외, 남측 및 서측 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 미배당 보증금반환채권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 매각 시 그대로 적용되는지 확인합니다.
• 중복 보증금 합산 금지. 한국토지주택공사 항목은 보증기관 대위·승계 관계이므로 동일 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
• 미상 표기 확인. 별도 인적사항·전입일·보증금이 확인되지 않은 표기가 독립 임차관계를 의미하는지 원본 명세서에서 대조합니다.
• 가격 기준. 조건 이행 시 실질취득 40,448,000원을 최근 12개월 평균 74,222,222원과 최신거래 60,000,000원에 비교합니다.
• 3회 유찰 반영. 현재 물건은 이미 3회 유찰됐고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다.
• 배당표 한계. 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았습니다.

맺으며 — “4,044만원”보다 먼저 볼 것은 확약이다

표면 최저가는 감정가 79,000,000원에서 3회 유찰된 40,448,000원입니다. 최근 12개월 평균 74,222,222원이나 최신 거래 60,000,000원보다 낮아 가격 차이는 분명합니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율 그 자체가 아닙니다. 보증금 113,000,000원의 선순위 주택임차권이 있고 배당계산상 미배당액도 73,680,064원이나, 승계인이 그 잔액을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있기 때문에 실질취득액이 40,448,000원으로 내려옵니다. 따라서 이 물건은 확약 조건이 그대로 이행되는지 확인한 뒤에야 가격 메리트를 평가할 수 있는 조건부 안전형입니다.