대전지방법원 2025타경1137. 충남 서천군 장항읍 신창리 ‘발트하임’ 5층 501호 아파트입니다. 소유자는 석유미로, 2015.08.31 공유자 전원 지분을 거래가액 178,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2021.06.18 설정된 비인신용협동조합 근저당권 168,000,000원이며, 이후 살아 있는 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 등기 권리가 후순위라는 사실만으로 분석이 끝나지 않습니다. 현황조사·매각물건명세서에 확인되는 구기동의 전입일이 2015.09.11로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 정확한 인수액을 계산할 수 없으므로, 이 사건은 선순위 점유관계 확인이 입찰 전제조건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1137 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서천군 장항읍 신창리 37-4 발트하임 5층 501호 |
| 물건종류 | 아파트 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 8층 중 5층 |
| 소유자 | 석유미 · 2015.08.31 거래가액 178,000,000원에 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 99,470,000원 (2회 유찰 · 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 비인신용협동조합 / 107,300,865원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 선순위 점유는 별도 확인
현재 말소기준권리는 2021.06.18 비인신용협동조합 근저당권 168,000,000원입니다. 그 뒤의 서천축산업협동조합 가압류 26,261,113원, 서울보증보험 가압류 6,045,720원, 충남신용보증재단 가압류 95,000,000원, 비씨카드 가압류 11,424,192원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유관계 — 이 사건의 핵심 위험
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 구기동 | 2015.09.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
실제 점유자로 확인되는 사람은 구기동 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다. 전입일 2015.09.11은 말소기준 2021.06.18보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 리포트에서는 이를 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 평가합니다.
③ 가격 — 2회 유찰보다 ‘실질취득 미상’이 먼저다
감정가는 203,000,000원, 현재 최저매각가는 99,470,000원으로 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 69,629,000원, 4회 유찰 시 48,740,300원으로 제시돼 있습니다.
그러나 이 사건에는 동일 면적 실거래를 근거로 한 시세 비교 자료가 없습니다. 발트하임은 14세대, 준공일은 2014.12.03이며, 비교 대상으로 잡힌 면적은 84.994㎡지만 해당 면적 매칭도 성립하지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,190,460원 |
| 2. 근저당 · 비인신용협동조합 | 168,000,000원 | 97,279,540원 |
| 3. 가압류 · 서천축산업협동조합 | 26,261,113원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 | 6,045,720원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 충남신용보증재단 | 95,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 비씨카드 | 11,424,192원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액은 306,731,025원, 채권자 예상배당은 97,279,540원, 미배당은 209,451,485원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 선순위 점유자 구기동의 보증금이 미상인 만큼 실제 인수 여부·금액은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미회수는 더 커진다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 99,470,000원 | 97,279,540원 | 209,451,485원 |
| 3회 유찰 · 34% | 69,629,000원 | 67,975,678원 | 238,755,347원 |
| 4회 유찰 · 24% | 48,740,300원 | 47,462,975원 | 259,268,050원 |
신청채권자 비인신용협동조합의 청구액은 107,300,865원입니다. 현재 회차 예상배당 97,279,540원만으로도 청구액을 전액 충족하지 못하며, 추가 유찰 시 신청채권자 배당액과 전체 채권 회수액은 더 줄어듭니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장항중앙초등학교 북측 인근. 주위는 단독주택·점포·농경지 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 북측 인근 성화로변에 시내버스승강장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 제2종일반주거지역, 중로1류 접합, 가축사육제한구역입니다.
- 규모. 발트하임은 14세대, 준공일 2014.12.03이며 현재 확인된 단지 경매 평균 유찰횟수는 2.0회입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 구기동 보증금 확인. 전입일 2015.09.11이 말소기준 2021.06.18보다 앞섭니다. 보증금과 임대차계약 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부가 현재 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 원문 확인이 필요합니다.
- 실질취득액 재계산. 승계보증금이 확인되면 최저가 99,470,000원에 그 금액을 더해 실제 취득부담을 다시 계산해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 현재 비교 대상 면적 84.994㎡가 매칭되지 않아 실거래 기준 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
- 명도관계 확인. 현황조사에 확인된 점유자가 있으므로 실제 점유 상태와 인도 가능성을 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·임대차 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 선순위 점유 확인이 먼저
이 사건은 숫자만 보면 감정가 203,000,000원에서 현재 99,470,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 등기부상으로도 2021.06.18 비인신용협동조합 근저당권 뒤의 권리는 대부분 매각으로 정리됩니다.
하지만 권리분석의 결론을 바꾸는 요소는 2015.09.11 전입한 구기동입니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 승계금액을 최종 확정할 수 없고, 따라서 현재 최저가를 곧바로 실질취득가로 볼 수도 없습니다. 가격은 크게 내려왔지만 인수금이 미상인 사건. 이 물건은 추가 유찰 여부보다 먼저 선순위 점유자의 임대차 내용을 확정해야 입찰 판단이 가능합니다.
