대전지방법원 2025타경1158. 충청남도 서천군 서면 마량리의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정가는 200,382,040원, 현재 최저매각가는 98,187,000원으로 2회 유찰되어 감정가의 49% 수준입니다. 등기상 말소기준권리는 2012.03.05. 서천서부수산업협동조합 근저당권이며, 이후 이명환·김태자의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 사건은 최저가가 크게 내려갔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 비교할 실거래 자료가 없기 때문입니다. 대신 입찰 전에 확인해야 할 것은 실제 매각 대상의 범위입니다. 일괄매각에 제시외 건물과 태양광 설비, 감나무가 포함되고 저온저장고는 제외되며, 제시외 건물 일부가 인접필지에 걸쳐 있어 정확한 경계는 추후 측량이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1158 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서천군 서면 마량리 169 |
| 등기 건물 | 충청남도 서천군 서면 마량리 170, 169 제주1동호 · 충청남도 서천군 서면 서인로115번길 33 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 |
| 소유자 | 최병출 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 200,382,040원 / 98,187,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 31,983,054원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 없다
임차인 없음. 말소기준은 2012.03.05. 설정된 서천서부수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 2021.02.09. 이명환 가압류, 2025.08.19. 김태자 가압류, 2025.09.12. 김태자의 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 매각 범위 — 이 사건의 핵심 체크포인트
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각합니다.
- 매각 포함. 제시외 건물 (ㄱ)~(ㅂ), 제시외 태양광 설비 (ㅅ),(ㅇ), 제시외 수목 (ㅈ) 감나무 1주가 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 목록2 지상의 제시외 저온저장고는 매각에서 제외됩니다.
- 현황 도로. 목록1은 공부상 지목이 ‘대’이나 일부가 현황 ‘도로’로 이용 중입니다.
- 부지 이용. 목록1·2는 2필 일단의 단독주택 부지로 이용 중입니다.
- 경계 문제. 목록1·2 지상의 제시외 건물 (ㄱ),(ㄴ)은 인접필지에 걸쳐 소재하며, 인접토지와의 정확한 경계 확인에는 추후 측량이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,187,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,167,366원 |
| 1. 근저당 · 서천서부수산업협동조합 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 2. 가압류 · 이명환 | 26,890,958원 | 26,890,958원 |
| 3. 가압류 · 김태자 | 27,200,000원 | 27,200,000원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 김태자 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,928,676원 |
현재 최저가 98,187,000원 가정에서는 제공된 채권총액 80,090,958원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 15,928,676원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 매각가의 2.2% 추정값이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 98,187,000원 | 80,090,958원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 68,730,900원 | 67,093,744원 | 12,997,214원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 48,111,630원 | 46,845,621원 | 33,245,337원 | 0원 |
⑤ 토지·이용 메모
- 토지면적. 192.0㎡.
- 지목·이용. 지목 ‘대’, 토지이용상황 ‘단독’입니다.
- 용도지역. 계획관리지역입니다.
- 지형. 평지·사다리형입니다.
- 도로접면. 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 84,300원/㎡입니다.
- 지역·지구. 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·계획관리지역·성장관리계획구역에 포함되고, 준보전산지와 계획관리지역에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경계 측량. 제시외 건물 (ㄱ),(ㄴ)이 인접필지에 걸쳐 있으므로 실제 경계를 측량해 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 저온저장고 제외. 목록2 지상의 제시외 저온저장고는 매각 대상이 아니므로 현장에서 위치와 이용관계를 구분해야 합니다.
- 제시외 매각범위. 제시외 건물 (ㄱ)~(ㅂ), 태양광 설비 (ㅅ),(ㅇ), 감나무 1주의 현황을 확인해야 합니다.
- 현황 도로. 목록1의 일부가 현황 도로로 이용 중이므로 실제 면적 활용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기. 2012.03.05. 채권최고액 26,000,000원과 2015.03.05. 변경등기 52,000,000원을 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고 현장 가치와 이용 가능 범위를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건 범위는 단순하지 않다
등기 권리만 보면 구조는 명확합니다. 2012.03.05. 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 이 사건의 실제 승부처는 등기 밖에 있습니다. 제시외 건물과 태양광 설비·수목이 매각에 포함되는 반면 저온저장고는 제외되고, 제시외 건물 일부가 인접필지에 걸쳐 있어 경계 측량이 필요합니다. 현재 최저가는 감정가 대비 49%이지만 실거래 자료가 없는 만큼 ‘싸다’는 결론보다 무엇을 실제로 취득하고 어디까지 사용할 수 있는지를 먼저 확인해야 합니다. 권리 인수는 0원, 현장·경계 확인은 필수. 이 사건의 핵심은 그 두 문장입니다.
