서울남부지방법원 2025타경13749. 서울 금천구 독산동 현대지식산업센터 7층 제비-709호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자인 주식회사동아건설은 2020.11.10 매매를 원인으로 거래가액 565,000,000원에 취득했고, 2020.11.11 중소기업은행의 채권최고액 426,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 설정된 주식회사하나은행 근저당권과 압류·가압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기부의 후순위 권리만 보고 “전부 정리된다”고 결론 내리면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 토지 별도등기와 관련된 구분지상권이 매수인에게 남는다고 명시돼 있습니다. 이 권리의 구체적인 범위와 이용·담보가치에 미치는 영향은 입찰 전에 반드시 별도 토지등기와 원문을 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13749 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 291-1 현대지식산업센터 제7층 제비-709호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공장(지식산업센터) · 26층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 주식회사동아건설 (2020.11.10 매매 · 거래가액 565,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 820,000,000원 / 419,840,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 426,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 별도등기 | 대지권의 목적인 토지 을구 3번 구분지상권설정등기(2014.02.05) · 매수인 인수 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 구분지상권은 인수
임차·점유 관계
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유승덕 | 미상 | 2023.12.13 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
유승덕의 전입일은 2023.12.13로, 말소기준권리인 중소기업은행 근저당권 2020.11.11보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 없습니다. 다만 점유부분·보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계는 별도 확인이 필요합니다. 명도 역시 실제 점유 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
② 가격 위치 — 감정가 51%, 하지만 ‘시세 51%’는 아니다
현재 회차 최저매각가는 419,840,000원으로 감정가 820,000,000원의 51% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 현재 시장가와의 할인율이 아닙니다. 현재 확인 가능한 가격 비교 근거만으로는 “3회 유찰했으니 싸다”고 단정할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 감정가 대비 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 51% | 419,840,000원 | 413,241,600원 | 1,800,215,764원 |
| 4회 유찰 시 | 41% | 335,872,000원 | 330,369,792원 | 1,883,087,572원 |
| 5회 유찰 시 | 33% | 268,697,600원 | 264,135,834원 | 1,949,321,530원 |
③ 예상배당표 (매각가 419,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,598,400원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 중소기업은행 | 426,000,000원 | 413,241,600원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 20번 가압류 · 오봉기 | 147,957,249원 | 0원 |
| 5. 갑구 21번 가압류 · 문장현 | 13,510,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 22번 가압류 · 기술보증기금 | 570,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 23번 가압류 · 주식회사하나원엔지니어링 | 23,915,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 24번 가압류 · 김경숙 | 47,574,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 27번 가압류 · 주식회사영동 | 784,501,115원 | 0원 |
| 10. 갑구 30번 가압류 · 황환호 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액은 2,213,457,364원, 총 배당액은 413,241,600원, 미배당은 1,800,215,764원입니다. 금전 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 공장으로 등재되어 있고, 감정평가 당시 공장(지식산업센터)[상호명 : (주)동아건설]로 이용 중입니다.
- 입지. 가산중학교 북동측 인근으로 아파트, 대형마트, 오피스텔, 아파트형 공장 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 독산역이 있으며, 본건 북측으로 왕복6차선 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 건물. 2014.02.28 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 26층 건물 내 7층 제비-709호이며, 공동위생설비·급배수설비·승강기설비·지하주차장이 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 이용 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 2014.02.05 접수된 토지 을구 3번 구분지상권설정의 목적·범위·존속관계가 이 물건의 핵심 확인사항입니다.
- “인수 0원” 오해 금지. 금전 인수는 0원이지만 구분지상권은 매수인이 인수합니다. 낙찰가만으로 총 위험을 판단하면 안 됩니다.
- 시세 별도 검증. 현재 최저가는 감정가 51%이지만 감정가 할인율을 현재 시장가 할인율로 치환하지 말고 실제 지식산업센터 거래가격과 임대수익성을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 유승덕은 2023.12.13 전입으로 대항력은 없지만 점유부분·보증금· 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 현장과 명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 배당 변동요인 확인. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 실제 매각기일 전 배당요구·조세채권 변동을 확인해야 합니다.
- 용도·규제 확인. 집합건축물대장상 공장이고 준공업지역·지구단위계획구역 등으로 지정돼 있어, 실제 사용계획과 입주·업종 요건을 확인해야 합니다.
맺으며 — “51% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수 권리
이 물건은 감정가 820,000,000원에서 3회 유찰돼 419,840,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 권리분석의 결론은 단순한 가격 문제가 아닙니다. 말소기준권리 이후의 후순위 채권은 소멸하고 유승덕도 대항력이 없어 금전 인수액은 0원이지만, 토지 별도등기의 구분지상권은 매수인이 그대로 인수합니다.
또한 감정가 대비 51%라는 사실만으로 현재 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다. 이미 3회 유찰된 공장(지식산업센터) 물건인 만큼 실제 가격 검증과 구분지상권 원문 확인을 끝낸 뒤에야 입찰가를 정할 수 있습니다. 후순위 채권은 정리되지만, 별도등기 권리는 남는다. 이 점이 서울남부지방법원 2025타경13749의 핵심입니다.
