서울남부지방법원 2025타경13834. 서울 양천구 목동 736-3 왕자상가,아파트 지하 1층 제18호입니다. 사건상 용도 표기는 ‘기타’이고, 집합건축물대장에는 일반음식점으로 등재돼 있습니다. 감정평가 기준 현황은 공실입니다. 소유자는 정문희이며 2024년 8월 20일 유증을 원인으로 2025년 3월 28일 소유권을 취득했습니다.
권리 구조는 비교적 단순합니다. 2006년 서울양천구 압류는 2010년 해제로 이미 말소됐고, 이번 경매의 기준 권리는 2025년 12월 11일 동양자산관리대부 주식회사의 강제경매개시결정입니다. 이후 2025년 12월 29일 엠메이드대부 유한회사의 가압류 29,555,715원이 붙었지만 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사 내역은 없으며 예상 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13834 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 736-3 왕자상가,아파트 제비1층 제18호 |
| 도로명 | 서울특별시 양천구 목동중앙남로 38 |
| 용도 / 현황 | 기타 · 집합건축물대장상 일반음식점 · 현재 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하 2층/지상 6층 건물 내 제비1층 제18호 |
| 소유자 | 정문희 · 2024.08.20 유증 · 2025.03.28 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 46,592,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동양자산관리대부 주식회사 / 36,646,716원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 인수액 0원
임차인 조사 내역 없음. 현황조사 당시 공실로 확인됐습니다. 2006년 서울양천구 압류는 2010년 10월 1일 해제로 말소됐습니다. 이번 사건의 기준은 2025년 12월 11일 강제경매개시결정이고, 이후 엠메이드대부 유한회사의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 예상배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 가격 비교 — 주거 실거래와 직접 비교하면 안 된다
왕자상가아파트에서 확인되는 실거래는 2건입니다. 최신 거래는 2026년 6월 전용 88.42㎡ 410,000,000원이고, 2024년 8월 전용 90.72㎡ 425,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 410,000,000원이며 과거 거래 대비 최근 거래 추세는 -3.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 88.42㎡ | 6 | 410,000,000원 |
| 2024.08 | 90.72㎡ | 2 | 425,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 410,000,000원 |
숫자만 보면 현재 최저가 46,592,000원은 최근 12개월 평균의 11.4%입니다. 그러나 이 비율을 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 확인된 실거래 면적은 88.42㎡·90.72㎡이고, 본건 관련 표적 면적은 49.27㎡로 일치하지 않습니다. 더구나 본건은 지하 1층 일반음식점으로 등재돼 있어 주거 호실 실거래를 본건 시세로 대입할 근거가 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,592,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,238,656원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 동양자산관리대부 주식회사 | 36,646,716원 | 36,646,716원 |
| 2. 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 29,555,715원 | 8,706,628원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 46,592,000원을 기준으로 채권 총액 66,202,431원 중 45,353,344원이 배당되고, 20,849,087원이 미배당됩니다. 신청채권자 동양자산관리대부 주식회사는 현재 회차에서는 36,646,716원 전액 배당되는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 것은 가격, 인수액은 0원
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 51% | 46,592,000원 | 45,353,344원 | 20,849,087원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 37,273,600원 | 36,202,675원 | 29,999,756원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 29,818,880원 | 28,882,140원 | 37,320,291원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자의 청구액 36,646,716원이 전액 배당되지만, 4회 유찰 시 예상배당은 36,202,675원으로 청구액에 미달합니다. 5회 유찰 시에는 28,882,140원으로 더 낮아집니다. 다만 어느 시나리오에서도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 현황. 기준시점 현재 공실이며, 집합건축물대장상 일반음식점으로 등재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 2층/지상 6층 건물이며 기본적인 위생·급배수·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 가장형 토지의 상가 및 아파트 건부지로 이용 중이며 서측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 5,026,000원/㎡이며 토지면적은 1,278.6㎡입니다.
- 위반·공부 차이. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지하 일반음식점 활용성 확인. 현재 공실이므로 실제 내부 상태와 영업시설 사용 가능 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 주거 실거래를 시세로 대입하지 않기. 확인 실거래의 전용면적은 88.42㎡·90.72㎡로 본건과 일치하지 않습니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 단순 가격 문제인지, 지하층·공실·상가성 물건의 환금성 문제인지 현장조사로 구분해야 합니다.
- 점유 재확인. 현황조사 당시 공실이지만 매각기일까지 점유 변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 강제경매개시결정 이후 가압류는 소멸하는 구조이나 등기부·매각물건명세서·현황조사를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 토지이용규제 확인. 상대보호구역과 토지거래계약에관한허가구역 등 이용 제한의 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 쉽지 않다
이 사건은 임차인 조사 내역이 없고 현재 공실이며, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 하지만 3회 유찰돼 최저가가 46,592,000원까지 내려왔다는 사실만으로 매력적이라고 보기는 어렵습니다. 본건은 지하 1층 일반음식점이고, 확인된 단지 실거래는 면적과 이용형태가 달라 적정 시세 비교에 직접 사용할 수 없습니다. 최근 실거래 추세도 -3.5%입니다. 따라서 결론은 권리는 양호하되, 환금성과 실제 사용가치를 확인하기 전에는 낮은 최저가를 가격 메리트로 단정하지 않는 것입니다.
