서울남부지방법원 2025타경14092. 화곡동 포엠빌 12층 1202호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 권리 대부분이 매각으로 소멸하느냐가 아니라, 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인의 보증금이 얼마만큼 배당되고 얼마가 남느냐입니다. 임차인 나희원은 2021.11.24. 임대차계약·전입·점유·확정일자를 갖췄고, 말소기준인 2023.03.16. 국의 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 최저매각가는 감정가의 51.2%인 138,240,000원입니다. 하지만 배당 예상상 임차인에게 돌아가는 금액은 135,504,640원이고, 남는 보증금 147,495,360원은 매수인 인수 대상입니다. 따라서 최저가만 떼어 놓고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 이 유형은 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져, 실질취득 부담이 보증금 283,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14092 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 936-30 포엠빌 제12층 제1202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔(공부상 용도)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 12층 · 제12층 제1202호 · 사용승인일 2021.07.23 |
| 소유자 | 박일성 · 거래가액 283,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 138,240,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 나희원 / 283,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2023.03.16. 국의 압류입니다. 이후의 강제경매개시결정과 2025.12.24. 압류는 매각으로 소멸합니다. 2025.12.01. 설정된 을구 1번 주택임차권등기 자체도 말소기준 이후 등기이지만, 이 임차인의 대항력 판단에서 중요한 날짜는 임차권등기일이 아니라 2021.11.24. 전입·점유입니다. 이 날짜가 말소기준보다 앞서므로 매각물건명세서상 보증금 미변제분을 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정·배당 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 나희원 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 점유 2021.11.24 전입 2021.11.24 | 283,000,000원 | 확정 2021.11.24 배당요구 2025.12.01 | 대항력 有 우선변제 승계 147,495,360원 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 이 임차인은 확정일자와 배당요구까지 갖춰 우선변제를 받지만, 현재 회차 매각대금으로는 보증금 전액이 변제되지 않습니다. 예상배당액은 135,504,640원, 미변제분은 147,495,360원입니다.
③ 가격 구조 — 1.38억이 아니라 2.83억을 본다
이 물건에서 현재 최저가 138,240,000원은 가격 판단의 출발점일 뿐 실질적인 취득비용을 나타내지 않습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 283,000,000원이고 보증금이 전액 배당되지 않으면 부족분이 매수인에게 넘어오기 때문입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 138,240,000원 | 135,504,640원 | 147,495,360원 |
| 4회 유찰 시 | 110,592,000원 | 108,243,712원 | 174,756,288원 |
| 5회 유찰 시 | 88,473,600원 | 86,481,075원 | 196,518,925원 |
유찰이 한 번 더 진행돼 매각가가 110,592,000원으로 낮아지면 인수액은 174,756,288원으로 커지고, 5회 유찰 시 매각가가 88,473,600원까지 내려가도 인수액은 196,518,925원으로 늘어납니다. 즉 낙찰가가 떨어지는 만큼 보증금 미배당분이 커져, 권리분석상 실질취득 기준은 보증금 283,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 138,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,735,360원 |
| 1. 임차인 나희원 보증금 | 283,000,000원 | 135,504,640원 |
| 2. 경매개시결정 · 나희원 | 283,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 임차인 보증금은 전액 변제되지 않으며, 부족분 147,495,360원은 매수인 인수 대상으로 계산돼 있습니다. 실제 배당은 임대차보증금반환채권 근질권 및 배당관계에 따라 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며 실제도 오피스텔로 이용 중입니다. 2021.07.23. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물의 12층 1202호입니다.
- 입지. 화곡1동주민센터 남서측 인근으로, 주상복합건물·오피스텔·소규모 아파트·다세대주택·도시형생활주택·근린생활시설 등이 혼재한 상업 및 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 2호선·5호선 까치산역이 있습니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수시설, 소화전·화재경보·스프링클러, 승강기 및 기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 6m 내외, 서측 약 3m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다. 공시지가는 6,212,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·진입표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 인수 포함 구조로 계산. 현재 최저가 138,240,000원만 기준으로 수익성을 계산하지 말고, 대항력 보증금 283,000,000원 수준을 실질취득 기준으로 잡아야 합니다.
- 임차인 보증금 원본 확인. 임대차계약일·전입·점유·확정일자가 모두 2021.11.24.이고 보증금은 283,000,000원입니다. 계약서·주민등록·점유관계 및 배당요구 내용을 직접 대조해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인 동일. 나희원이 임차권자이면서 강제경매 신청채권자입니다. 자료에 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 관계와 자금흐름을 확인해야 합니다.
- 근질권 배당관계 확인. 우리은행의 임대차보증금반환채권 근질권 배당요구액은 271,680,000원이고, 신청채권자는 2026.04.07. 우선배당 동의서를 제출했습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.11.24. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 해당 등기와 관련 서류의 현재 상태를 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당표 재확인. 현재 예상배당은 집행비용 2,735,360원, 임차인 배당 135,504,640원, 소유자 잔여 0원으로 계산돼 있습니다. 최종 배당표와 차이가 없는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·배당요구·우선배당 동의서를 직접 확인한 뒤 판단해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건”이 아니다
이 사건은 3회 유찰, 최저가 138,240,000원이라는 숫자만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 할인된 물건처럼 보입니다. 그러나 권리분석을 통과시키면 결론이 반대로 바뀝니다. 임차인 나희원의 보증금은 283,000,000원이고 전입·점유가 말소기준보다 빠르며, 매각물건명세서에도 미변제 보증금을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다.
현재 회차에서는 147,495,360원이 인수 대상으로 계산되고, 추가 유찰 시 인수액은 174,756,288원, 196,518,925원으로 증가합니다. 따라서 이 물건의 가격 판단 기준은 1.38억·1.10억·0.88억으로 내려가는 최저가가 아니라 2.83억 수준에서 고정되는 실질취득 부담입니다. 이는 감정가 270,000,000원보다도 높은 수준입니다. 최저가는 싸 보이지만, 권리를 합치면 싸지 않습니다.
