6,553,000원
대전지방법원 2025타경504058. 금산군 진산면 막현리 ‘마근대미마을’ 내 단독주택과 토지의 김남영 소유 지분 10분의 1을 매각하는 강제경매입니다. 등기상 현재 공유지분은 김남영 10분의 1, 김민희 10분의 1, 최병수 10분의 8로 정리됩니다. 즉 낙찰자가 취득하는 것은 독립된 주택 한 채가 아니라 다른 공유자들과 함께 보유하는 일부 지분입니다.
현재 최저가는 6,553,000원으로 감정가의 70%지만, 이를 곧바로 주택 한 채의 매입가격으로 보면 안 됩니다. 공유물 사용·수익과 처분에는 다른 공유자와의 관계가 따라오고, 명세서상 공유자는 우선매수신고를 1회에 한해 행사할 수 있습니다. 외부 입찰자가 최고가를 써도 공유자가 동일 가격으로 우선매수권을 행사할 가능성을 고려해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경504058 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 금산군 진산면 막현리 335-3 · 충청남도 금산군 진산면 상막현길 7-1 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중이나 장기간 방치된 상태 |
| 매각범위 | 김남영 지분 10분의 1 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 공유지분 | 김남영 10분의 1 · 김민희 10분의 1 · 최병수 10분의 8 |
| 감정가 / 최저가 | 9,361,760원 / 6,553,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대카드주식회사 / 13,642,138원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 토지 | 568.7㎡ · 대 · 계획관리지역 · 성장관리계획구역(주거형) · 공시지가 56,400원/㎡ |
| 건물 | 목조 시멘트기와지붕 단층 · 사용승인일 1956 · 위생급배수·난방·전기설비 정상작동 여부 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 과거 경매 이력과 현재 지분경매를 분리해 봐야 한다
권리판정상 기준일은 2018.02.12 삼성생명보험주식회사의 강제경매개시결정으로 정리돼 있습니다. 다만 이 등기는 최병욱 지분을 대상으로 한 과거 경매였고, 2018.10.22 강제경매 매각으로 최병수에게 지분이 이전된 뒤 2018.10.26 말소됐습니다. 현재 사건은 2025.12.18 현대카드주식회사가 김남영 지분에 대해 개시한 별도의 강제경매입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수액은 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최병욱 현황조사·매각물건명세서 | 2017.04.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
최병욱의 전입일 2017.04.13은 권리판정 기준일 2018.02.12보다 앞섭니다. 그러나 보증금, 점유개시 경위, 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 대항력 있음으로 확정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 비교 시세가 없어 ‘싸다’고 말할 근거가 없다
현재 회차 최저가는 감정가의 70%인 6,553,000원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 12개월 평균, 최신 거래와 가격 추세 자료가 없어 실거래 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 더구나 감정가 자체가 전체 부동산이 아니라 지분 10분의 1을 대상으로 산정됐고, 대항력 가능 임차인의 보증금도 미상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,553,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 517,954원 |
| 1. 갑구 3번 경매개시결정 · 삼성생명보험주식회사 | 13,642,138원 | 6,035,046원 |
| 2. 갑구 10번 가압류 · 현대카드주식회사 | 12,827,203원 | 0원 |
| 3. 갑구 11번 강제경매개시결정 · 현대카드주식회사 | 미상 | 0원 |
| 4. 갑구 12번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 13,568,082원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 40,037,423원 중 채권자 배당액은 6,035,046원, 미배당액은 34,002,377원입니다. 당해세·임차인 최우선변제와 미상 채권액은 반영되지 않았으며, 임차보증금 인수 가능성도 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 건물·토지 상태 — 장기 방치와 공부상 불일치
- 위치. 금산군 진산면 막현리 ‘마근대미마을’ 내에 있으며, 주위는 농경지와 농가주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있으나, 배차간격을 고려한 대중교통 접근성은 대체로 보통입니다.
- 이용상태. 단독주택으로 이용 중이나 장기간 방치된 상태입니다.
- 건물. 목조 시멘트기와지붕 단층으로 사용승인일은 1956년입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지·타일, 바닥은 장판·타일, 창호는 샷시와 목재창호입니다.
- 설비. 위생급배수·난방·전기설비가 설치돼 있으나 장기간 방치돼 정상작동 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 면적 차이. 목조 단층주택 공부상 58.31㎡ 부분은 실측사정 면적 82.5㎡로 조사돼 공부와 현황이 다릅니다.
- 소재불명. 흙벽돌조 시멘트기와지붕 단층창고 13㎡는 소재불명입니다.
- 토지. 568.7㎡의 대지로 평지·부정형이며 도로접면은 세로각지(불)입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)이며, 가축사육제한구역과 배수구역에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각지분 재확인. 전체 부동산이 아닌 김남영 지분 10분의 1 매각입니다. 각 목록별 매각지분과 일괄매각 범위를 원문에서 대조하세요.
- 임차보증금 확인. 최병욱의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 보면 안 됩니다.
- 공유자 우선매수. 공유자 우선매수신고는 1회에 한해 행사할 수 있으므로 최고가매수신고 후에도 취득 여부가 달라질 수 있습니다.
- 기준권리 대조. 과거 삼성생명보험 강제경매와 현재 현대카드 강제경매를 구분하고, 현재 사건에 적용되는 소멸기준을 최신 등기부로 확인하세요.
- 건축물 현황. 공부상 58.31㎡와 실측 82.5㎡ 차이, 제시외 건물 포함 여부와 창고 13㎡ 소재불명을 현장에서 확인하세요.
- 설비·보수비. 장기 방치된 1956년 사용승인 건물로 급배수·난방·전기설비의 작동 여부와 보수비를 점검하세요.
- 공유물 출구전략. 다른 공유자와의 협의, 지분 매각 가능성, 공유물분할 절차와 비용을 사전에 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·채권계산서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “6,553,000원짜리 집”이 아니라 “위험이 미확정된 10분의 1 지분”
표면상 최저가는 6,553,000원이고 감정가 대비 70%까지 내려왔습니다. 하지만 낙찰자가 얻는 것은 전체 단독주택이 아니라 김남영의 10분의 1 공유지분입니다. 공유자는 우선매수권을 행사할 수 있고, 최병욱의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 인수액도 알 수 없습니다.
건물은 1956년 사용승인 후 장기간 방치됐고, 주택 면적은 공부상 58.31㎡와 실측 82.5㎡가 다르며, 13㎡ 창고는 소재불명입니다. 비교 가능한 최근 실거래 자료도 없어 현재 가격이 시세보다 낮다는 결론을 낼 수 없습니다. 가격보다 지분, 점유, 권리기준과 현황 불일치가 먼저인 고위험 물건으로, 임차보증금과 공유관계의 출구전략이 확인되지 않는 한 보수적으로 접근해야 합니다.