대전지방법원 2025타경15695. 홍성군 서부면 판교리 645-90의 토지와 그 지상 단독주택(다가구주택)을 일괄매각하는 사건입니다. 공부상 토지 지목은 임야지만 현황 지상에는 단독주택이 소재하며, 감정가 345,271,400원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 82,900,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건은 말소기준권리보다 앞선 임차인이 있어 최저가만으로 투자성을 판단하면 안 됩니다.
핵심은 2008.01.17. 전입한 (주)다온세울터입니다. 말소기준인 2016.09.12. 주산농업협동조합 근저당보다 먼저 전입했고, 보증금은 30,000,000원입니다. 배당계산에서도 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인 인수로 반영되어 있습니다. 따라서 현재 회차의 경제적 취득부담은 82,900,000원이 아니라 112,900,000원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경15695 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 서부면 판교리 645-90 · 홍남서로362번길 46 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 단독주택(다가구주택) 이용중 |
| 토지 | 495.0㎡ · 공부상 지목 임야 · 계획관리지역 |
| 소유자 | 이광운 7분의 3 · 이세정 7분의 2 · 이종훈 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 345,271,400원 / 82,900,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 164,389,330원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 16,580,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2016.09.12. 주산농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 201,500,000원입니다. 2023.12.14. 서울강동농업협동조합 가압류와 2025.05.12. 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 2017.06.23. 구희재 근저당과 2020.03.19. 구희재의 임의경매개시결정은 등기부상 이미 말소되었습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임완구 | 미확인 임차인 | 2020.04.08 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)다온세울터 | 미확인 임차인 | 2008.01.17 | 30,000,000원 | 250,000원 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 세원농업법인 주식회사 | 1층 · 미확인 임차인 | 2020.04.21 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
임완구와 세원농업법인 주식회사는 각각 2020.04.08., 2020.04.21. 전입하여 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다. 반면 (주)다온세울터만 말소기준권리보다 앞서 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 3명이며, 보증금을 중복 합산할 사안은 아닙니다.
③ 현재 회차의 실질취득 — 8,290만원이 아니라 1억1,290만원
| 현재 최저매각가 | 82,900,000원 |
|---|---|
| 대항력 임차인 인수 | 30,000,000원 |
| 실질취득액 | 112,900,000원 |
| 감정가 | 345,271,400원 |
| 유찰 횟수 | 4회 |
보증금 30,000,000원이 현재 최저가 82,900,000원보다 작으므로, 이 사건은 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 항상 보증금으로 고정되는 유형은 아닙니다. 현재 회차에서는 82,900,000원 + 30,000,000원 = 112,900,000원이 매수자의 실질 부담입니다. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 하락률만 보고 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 82,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,892,200원 |
| 인수 · (주)다온세울터 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주산농업협동조합 | 201,500,000원 | 81,007,800원 |
| 3. 가압류 · 서울강동농업협동조합 | 49,372,475원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 250,872,475원 중 81,007,800원이 배당되고 169,864,675원의 미배당이 발생합니다. (주)다온세울터의 보증금 30,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수로 처리됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 토지·건물 및 입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단독주택(다가구주택)으로 이용중입니다. 건물은 일반목구조 기타지붕 단층으로, 외벽 비닐사이딩·내벽 벽지 및 타일·새시창호입니다.
- 입지. 판교마을회관 남서측 인근이며 주위에는 단독주택, 농경지 및 임야 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북동측 인근 홍남서로를 통해 주요 교통망 및 시가지로 접근할 수 있습니다.
- 토지. 토지면적 495.0㎡, 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건이며 공시지가는 60,900원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 준보전산지·가축사육제한구역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 공부와 현황 차이. 공부상 지목은 ‘임야’이지만 현황 지상에 단독주택이 소재합니다.
- 도로명주소 확인. 공부상 주소는 ‘홍남서로362번길 46’이나 현황 건물 외벽에는 ‘홍남서로362번길 48’이 부착되어 있습니다.
- 위반건축물. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 82,900,000원만 보지 말고, 인수보증금 30,000,000원을 합친 112,900,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%인 16,580,000원입니다.
- (주)다온세울터 확인. 2008.01.17. 전입·보증금 30,000,000원·대항력 있는 임차인으로 정리되어 있으므로 실제 점유와 계약관계를 확인해야 합니다.
- 임완구 관계인 여부. 등기부상 권리자·채무자와 동일한 이름이라는 지적이 있으므로 가장임차인 또는 관계인 가능성을 확인해야 합니다.
- 공부·현황 불일치. 토지 지목 ‘임야’와 현황 단독주택, 도로명주소 46과 외벽 표시 48의 차이를 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서 주산농업협동조합도 전액 변제되지 않고 가압류는 배당 0원입니다. 당해세·최우선변제도 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “4회 유찰 ≠ 8,290만원짜리 집”
이 사건의 첫인상은 감정가 345,271,400원에서 네 차례 유찰되어 82,900,000원까지 내려왔다는 큰 할인폭입니다. 그러나 권리분석을 붙이면 숫자의 의미가 달라집니다. 말소기준권리보다 8년 이상 앞선 2008.01.17. 전입의 (주)다온세울터가 있고, 보증금 30,000,000원이 매수인에게 인수됩니다. 현재 회차의 실질취득액은 112,900,000원입니다.
여기에 실제 임차인 3명, 임완구의 관계인 가능성, 공부상 임야와 현황 단독주택의 차이, 공부상 도로명주소와 현황 외벽 주소의 차이, 특별매각조건 보증금 20%가 함께 존재합니다. 실거래 시세 자료도 없으므로 단순히 ‘감정가의 24%니까 싸다’고 결론내릴 수 없습니다. 최저가는 크게 내려왔지만 권리와 현황 확인이 선행되어야 하는 물건입니다.
