임차보증금 3억원이지만 매수인 인수는 0원 — 대전 삼부아파트 409동 102호

대전지방법원 2026타경32. 대전 중구 태평동 삼부아파트 409동 10층 102호, 전용 120.66㎡ 아파트입니다. 소유자 이용주 명의로 1998.08.08 소유권이 이전된 뒤 여러 근저당과 가압류가 설정됐고, 임차권자 이동오가 보증금 300,000,000원을 회수하기 위해 강제경매를 신청한 구조입니다.

표면적으로는 감정가와 맞먹는 3억원 임차보증금이 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 보증금의 크기보다 전입·점유 시점과 말소기준권리의 선후입니다. 이동오의 전입·점유 개시일은 2021.10.06이고, 현재 남아 있는 선순위 근저당은 2002.02.23 설정됐습니다. 따라서 이동오의 임차권은 경매 매수인에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 선순위 대항력 임차권이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 오래된 말소등기와 현재 기준권리를 구분해야 한다

1999.05.27 설정된 한국외환은행 근저당과 2000.06.02 설정된 같은 은행의 근저당은 모두 2002.02.26 해지로 말소됐습니다. 2003.03.20 설정된 농업협동조합중앙회 근저당도 2005.09.30 말소됐습니다. 따라서 실제 권리분석에서는 이미 말소된 1999년 근저당이 아니라, 현재 남아 있는 2002.02.23 농업협동조합중앙회 근저당을 기준으로 후순위 권리를 판단하는 것이 합리적입니다.

이 근저당은 채권최고액이 88,000,000원에서 2005.09.30 42,444,000원, 2011.05.06 34,000,000원, 2018.06.25 21,780,000원으로 변경됐고, 2025.10.30 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 이후의 임차권·가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 없음

이동오는 임대차계약일 2021.08.13, 확정일자 2021.08.23, 전입·점유 개시일 2021.10.06이며 2023.10.13 임차권등기를 마쳤습니다. 배당요구도 확인되지만, 선순위 근저당과 다수 채권이 매각대금을 앞서 소진해 제공된 배당 추정에서는 이동오의 배당액이 0원입니다. 다만 미배당 보증금은 소유자에 대한 채권으로 남을 뿐 매수인에게 승계되지 않습니다.

③ 시세 비교 — 70% 회차에서야 가격 여유가 생겼다

삼부4 단지 전용 120.66㎡의 최근 거래 12건은 240,000,000원~278,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 258,250,000원, 최신 거래는 2026.06의 250,000,000원입니다. 현재 최저가 219,800,000원은 최근 12개월 평균의 85.1%로, 감정가 314,000,000원에서 한 차례 유찰된 뒤 시세 아래로 내려온 상태입니다.

감정가 314,000,000원은 최근 거래 최고가 278,000,000원보다도 높았습니다. 신건 감정가에는 가격 메리트가 없었고, 현재 1회 유찰 최저가 219,800,000원에서야 최근 시세와의 간격이 생겼습니다. 매수인 인수가 0원이므로 가격 비교 기준은 최저가와 동일한 실질취득액 219,800,000원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 219,800,000원 가정)

채권 총액 653,327,000원 중 추정 배당액은 215,922,800원, 미배당액은 437,404,200원입니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됐습니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전신평초등학교 동측 인근의 대규모 아파트 단지 중심 주거지역으로, 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 도로. 동측·남측 대로3류, 북측 소로3류, 서측 소로2류에 접한 단지입니다.
• 설비. 급·배수, 화재탐지, 소화전, 개별난방, 승강기 및 주차장 시설이 구비된 것으로 조사됐습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·시가지경관지구이며 공시지가는 1,282,000원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 삼부4는 870세대이며 동일 면적 거래가 12건 확인됩니다. 거래 표본은 있으나 최근 가격 추세는 -4.7%입니다.
• 준공정보. 단지 거래자료의 준공일은 1986.11.25, 감정요항표의 사용승인일은 1989.10.19로 표시돼 원본 대조가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 이미 말소된 1999년·2000년 근저당과 현재 남아 있는 2002.02.23 근저당을 구분해 최신 등기부 원본을 확인하세요.
• 임차인 점유 확인. 이동오가 현재 실제 점유 중인지, 퇴거했는지, 임차권등기 후 점유 상태가 어떻게 변했는지 현장과 현황조사 원본으로 확인하세요.
• 동일인 관계 확인. 임차권자와 경매신청채권자가 이동오로 동일합니다. 임대차계약서·보증금 이체내역·채권 원인을 확인하세요.
• 응찰가 기준. 전체 평균 262,500,000원보다 최근 12개월 평균 258,250,000원과 최신 거래 250,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -4.7%를 감안해 내부 수리비와 명도비용을 포함한 안전마진을 확보하세요.
• 내부 상태 확인. 이해관계인 부재로 내부를 정확히 확인하지 못해 실제 내부구조와 상태가 다를 수 있습니다.
• 배당 계산 대조. 말소된 근저당이 배당 추정에 포함돼 있으므로 법원 채권계산서와 실제 배당순위를 반드시 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 등 별도 부담 가능성을 관리사무소와 법원 서류에서 확인하세요.

맺으며 — “보증금 3억원”보다 중요한 것은 선후관계다

이 물건은 보증금 300,000,000원의 임차권등기가 있어 처음에는 인수형 물건처럼 보일 수 있습니다. 그러나 임차인의 전입·점유 시점은 2021.10.06으로, 현재 남아 있는 2002.02.23 선순위 근저당보다 19년 이상 늦습니다. 따라서 이동오의 미배당 보증금을 매수인이 떠안을 구조가 아니며, 실질취득액은 최저가 219,800,000원으로 고정됩니다.

가격도 신건 감정가 314,000,000원에서는 시세보다 높았지만, 한 차례 유찰된 현재는 최근 12개월 평균의 85.1%까지 내려왔습니다. 권리와 가격만 보면 검토 가능한 구간입니다. 다만 최근 거래 추세 -4.7%, 임차인과 신청채권자의 동일인 관계, 말소된 근저당이 포함된 배당 추정의 불일치가 남아 있습니다. 결론은 “인수 위험은 낮고 가격 여유는 있으나, 점유·채권·배당 원본 확인이 선행돼야 하는 B급 물건”입니다.