대전지방법원 2025타경15730. 대상은 충청남도 홍성군 광천읍 신진리 571-7 주1동입니다. 사건 용도 표시는 근린상가 + 토지이지만, 감정평가의 실제 이용상태는 단독주택과 창고입니다. 건물은 블록구조 기타(전통기와형칼라강판)지붕 단층으로, 사용승인일은 2015.06.25입니다. 내부는 거실·주방 및 식당·방3·다용도실·욕실2·현관 등으로 이용 중이라고 조사됐습니다.
권리관계만 보면 존속하는 근저당이나 임차인 인수 문제보다 공유지분 구조가 훨씬 중요합니다. 등기부상 현재 소유자는 9명으로 각 9분의 1 지분을 보유하고 있고, 2025.05.15 기입된 강제경매개시결정은 양선경 지분에 대한 것입니다. 따라서 낙찰가가 낮다는 사실만으로 일반적인 부동산 전체를 그 금액에 취득하는 것으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경15730 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 광천읍 신진리 571-7 주1동 · 충청남도 홍성군 광천읍 충서로 206-24 |
| 용도 / 이용상태 | 근린상가 + 토지 · 단독주택 및 창고 이용 |
| 건물 | 블록구조 기타(전통기와형칼라강판)지붕 단층 · 사용승인일 2015.06.25 |
| 토지 | 대 · 328.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 20,953,710원 / 7,188,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 상록수제일차유동화전문유한회사 / 72,567,950원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 지분매각 · 공유자우선매수는 1회에 한함 |
① 권리 흐름 — 담보권보다 ‘지분경매’가 핵심
2015.07.16 광천농업협동조합의 채권최고액 72,000,000원 근저당권이 설정됐지만, 2023.12.14 등기에서 2021.07.16 해지를 원인으로 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 등기는 2025.05.15 양선경 지분 강제경매개시결정입니다. 배당자료상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 34.3%여도 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
감정가는 20,953,710원, 현재 최저매각가는 7,188,000원으로 감정가의 약 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 이미 3회 유찰된 상태이며, 다음 시나리오는 4회 유찰 시 5,031,600원, 5회 유찰 시 3,522,120원입니다.
다만 비교할 최근 실거래 자료가 없으므로 7,188,000원이 실제 시장가치보다 낮은지 확인할 근거는 없습니다. 특히 본 건은 전체 소유권이 아니라 공유지분 경매라는 점에서, 단순히 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 7,188,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 529,384원 |
| 2. 경매개시결정 · 상록수제일차유동화전문유한회사 | 72,567,950원 | 6,658,616원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 7,188,000원 기준 신청채권자 예상배당은 6,658,616원이고, 예상 미배당액은 65,909,334원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 7,188,000원 | 6,658,616원 | 65,909,334원 |
| 4회 유찰 시 | 5,031,600원 | 4,541,031원 | 68,026,919원 |
| 5회 유찰 시 | 3,522,120원 | 3,058,722원 | 69,509,228원 |
④ 공유자 구조
| 공유자 | 지분 | 비고 |
|---|---|---|
| 양건식 | 9분의 1 | 공유자 |
| 양경식 | 9분의 1 | 공유자 |
| 양경자 | 9분의 1 | 공유자 |
| 양미희 | 9분의 1 | 공유자 |
| 양선경 | 9분의 1 | 강제경매개시결정 대상 지분 |
| 양선예 | 9분의 1 | 공유자 |
| 양선옥 | 9분의 1 | 공유자 |
| 양연식 | 9분의 1 | 공유자 |
| 양정철 | 9분의 1 | 공유자 |
9명의 공유자가 각각 9분의 1을 보유하는 구조입니다. 2023.09.27 등기된 소유권이전의 원인은 2019.02.27 상속입니다. 이번 경매개시결정에는 “2번 양선경 지분 강제경매개시결정”이라고 명시돼 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 홍성군 광천읍 신진리 소재 다진마을회관 남측 인근으로, 농경지·임야·단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 단독주택과 창고로 이용 중이며, 주택 내부는 거실·주방 및 식당·방3·다용도실·욕실2·현관 등으로 조사됐습니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수시설·전기시설이 구비돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 328.0㎡이며 평지·사다리형·세로한면(가)입니다. 공시지가는 118,600원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전체 소유권으로 오인하지 않기. 등기부상 9명이 각 9분의 1을 공유하며, 강제경매개시결정은 양선경 지분에 대해 이뤄졌습니다.
- 공유자우선매수 확인. 매각물건명세서에는 공유자우선매수가 1회에 한한다고 명시돼 있습니다.
- 낮은 최저가만으로 가치 판단 금지. 현재 가격은 감정가의 34.3%지만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 저가 여부는 확인되지 않습니다.
- 실제 이용관계 확인. 사건 용도 표시는 근린상가 + 토지이나 감정평가 이용상태는 단독주택 및 창고입니다.
- 공유관계 확인. 낙찰 이후 다른 공유자들과 공유상태가 이어지는 구조인 만큼 실제 사용·처분 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 가격보다 먼저 볼 것은 지분 구조”
현재 최저가는 7,188,000원으로 감정가 20,953,710원의 약 34.3%까지 낮아졌고, 매수인 인수액도 0원입니다. 표면적인 숫자만 보면 부담이 작아 보입니다. 하지만 이 사건의 본질은 양선경의 9분의 1 공유지분에 대한 강제경매라는 데 있습니다.
또한 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 시장가치보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 이미 3회 유찰됐고 공유자우선매수 조건까지 있으므로, 인수권리보다 공유관계와 지분가치 확인이 우선되는 사건입니다.
