대전지방법원 2025타경15730. 충남 홍성군 광천읍 신진리 571-7 주1동을 포함한 사건으로, 사건 용도는 근린상가 + 토지로 표시돼 있습니다. 감정평가상 현황은 단독주택과 창고로 이용 중이며, 건물은 블록구조 기타(전통기와형칼라강판)지붕 단층 건물입니다. 사용승인일은 2015.06.25입니다.
등기만 보면 담보권 부담은 단순합니다. 과거 광천농업협동조합의 채권최고액 72,000,000원 근저당이 있었지만 2021.07.16 해지를 원인으로 2023.12.14 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준으로 제시된 권리는 2025.05.15 양선경 지분에 대한 강제경매개시결정입니다. 따라서 별도의 근저당이나 압류를 매수인이 금전으로 떠안을 구조는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경15730 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 광천읍 신진리 571-7 주1동 · 충청남도 홍성군 광천읍 충서로 206-24 |
| 사건 용도 | 근린상가 + 토지 |
| 감정 이용상태 | 단독주택(거실, 주방 및 식당, 방3, 다용도실, 욕실2, 현관 등) 및 창고 |
| 건물 구조 | 블록구조 기타(전통기와형칼라강판)지붕 단층 · 사용승인일 2015.06.25 |
| 감정가 / 최저가 | 20,953,710원 / 10,268,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 매각 형태 | 일괄매각 · 지분매각 · 공유자우선매수 1회에 한함 |
| 매각대상 지분 | 양선경 지분 9분의 1 |
| 신청채권자 / 청구 | 상록수제일차유동화전문유한회사 / 72,567,950원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 담보권보다 ‘지분경매’ 구조가 중요
2019.02.27 상속을 원인으로 2023.09.27 소유권이 이전되면서 양건식·양경식·양경자·양미희·양선경·양선예·양선옥·양연식·양정철이 각각 9분의 1 지분을 보유하게 됐습니다. 이 가운데 경매개시결정은 양선경 지분에 대해서만 내려졌습니다.
| 공유자 | 지분 | 이번 경매 |
|---|---|---|
| 양건식 | 9분의 1 | 존속 |
| 양경식 | 9분의 1 | 존속 |
| 양경자 | 9분의 1 | 존속 |
| 양미희 | 9분의 1 | 존속 |
| 양선경 | 9분의 1 | 매각대상 |
| 양선예 | 9분의 1 | 존속 |
| 양선옥 | 9분의 1 | 존속 |
| 양연식 | 9분의 1 | 존속 |
| 양정철 | 9분의 1 | 존속 |
임차인은 확인되지 않습니다. 배당분석상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 이는 “부동산 전체를 깨끗하게 단독 취득한다”는 뜻이 아닙니다. 금전적 인수권리는 없더라도 다른 공유자의 소유권은 그대로 존속하므로, 낙찰 후 사용·수익·처분 과정에서는 공유관계 자체가 핵심 변수가 됩니다.
② 가격 — 감정가 49%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 20,953,710원, 현재 최저매각가는 10,268,000원으로 2회 유찰되어 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 인수액이 0원이므로 현재 최저가 기준 실질취득액도 10,268,000원입니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 기준이 제시되지 않았습니다. 특히 매각대상이 부동산 전체가 아니라 공유지분이므로, 단순히 “감정가의 절반이니 저렴하다”는 결론은 위험합니다. 공유지분은 일반적인 단독소유 부동산과 매각·사용 조건이 다르며, 이번 사건에는 공유자우선매수까지 붙어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 10,268,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 584,824원 |
| 1. 경매개시결정 · 상록수제일차유동화전문유한회사 | 72,567,950원 | 9,683,176원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 10,268,000원을 매각가로 가정하면 신청채권자에게 9,683,176원이 배당되고 62,884,774원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 · 감정가 49% | 10,268,000원 | 9,683,176원 | 62,884,774원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 7,187,600원 | 6,658,223원 | 65,909,727원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 5,031,320원 | 4,540,756원 | 68,027,194원 |
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청남도 홍성군 광천읍 신진리 소재 다진마을회관 남측 인근. 주위에는 농경지·임야·단독주택 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황 이용. 단독주택의 거실·주방 및 식당·방3·다용도실·욕실2·현관 등과 창고로 이용 중입니다.
- 건물. 블록구조 기타(전통기와형칼라강판)지붕 단층, 외벽 치장벽돌 마감, 내벽 벽지 및 타일, 바닥 장판 및 타일, 샤시창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수시설·전기시설이 구비돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 328.0㎡, 제2종일반주거지역, 평지·사다리형·세로한면(가), 공시지가 118,600원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역이며 일부 토지는 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 지분평가. 감정평가서상 기호(2)~(5) 토지는 공유지분토지로서 전체면적을 기준으로 의뢰지분비율에 따라 감정평가했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 이번 강제경매개시결정은 양선경 지분에 관한 것으로, 등기상 지분은 9분의 1입니다. 입찰 전 매각물건목록에서 일괄매각되는 각 목적물의 정확한 지분 범위를 대조해야 합니다.
- 공유자우선매수. 공유자우선매수는 1회에 한합니다. 외부 최고가매수신고인이 되더라도 공유자의 우선매수권 행사 가능성을 입찰전략에 반영해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 공유지분의 실거래 비교자료가 없어 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거가 없습니다.
- 사용·수익 구조. 낙찰 후 다른 공유자들과 공유관계에 들어가는 구조이므로 현황 사용관계와 관리 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 분류는 근린상가 + 토지이고 감정평가상 이용상태는 단독주택 및 창고입니다. 물건목록·건축물대장·감정평가 원본을 함께 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 9분의 1 지분을 먼저 본다”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 20,953,710원에서 두 번 유찰돼 최저가가 10,268,000원, 즉 49%까지 내려온 물건입니다. 기존 근저당도 이미 말소됐고 임차인도 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 결론은 단순한 저가매수형이 아닙니다. 경매대상은 양선경의 9분의 1 공유지분이고, 다른 공유자들의 지분은 그대로 존속합니다. 여기에 공유자우선매수도 1회 가능하며, 비교 가능한 실거래 시세도 없어 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 등기상 인수는 깔끔하지만 취득구조와 환금성은 까다로운 지분경매. 이 물건의 승부처는 ‘얼마나 싸게 받느냐’보다 공유지분을 취득한 뒤 어떻게 사용할지를 먼저 설명할 수 있느냐입니다.
