대전지방법원 2026타경54. 세종 도담동 까사누보 6층 616호, 전용 22.686㎡의 아파트형 도시형생활주택입니다. 감정가 111,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 77,700,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 최신 거래 75,000,000원과 비슷하고 최근 12개월 평균 86,333,333원보다 낮아 보입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가만으로 취득원가를 판단하면 안 되는 임차권 인수형입니다.
임차인 한승유의 보증금은 110,000,000원입니다. 임대차계약일은 2022.07.12, 확정일자는 2022.07.13, 주민등록일자는 2022.07.25, 점유개시일은 2022.07.30이며, 2026.01.09 주택임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서에는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경54 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 도담동 674 까사누보 6층 616호 도로명: 세종특별자치시 보듬3로 8-23 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택) · 전용 22.686㎡ · 지하 4층, 지상 6층 건물 중 6층 |
| 사용승인 / 규모 | 2015.12.31 · 80세대 |
| 소유자 | 장성민 (2022.03.03 매매, 거래가액 107,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 77,700,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한승유 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 임차권 인수 문구가 핵심
등기부에는 2016.04.19 세종중앙신용협동조합의 채권최고액 78,000,000원 근저당권이 나타나지만, 해당 근저당권은 2022.01.14 해지를 원인으로 말소됐습니다. 이후 장성민이 2022.03.08 소유권을 취득했고, 한승유의 임대차와 전입·점유가 이어졌습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한승유 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 110,000,000원 | 명세서상 인수형 | 확정일자·배당요구 확정 2022.07.13 배당요구 2026.01.09 | 승계 신고 아님 실제 임차인 |
한승유는 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 임차권등기와 현황조사 등에 나타나는 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 중복 합산할 항목 없이 110,000,000원 한 건입니다. 다만 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 한승유로 동일하고, 관계인 또는 가장임차인 가능성이 지적돼 있으므로 임대차계약 원본과 보증금 지급 자료를 확인해야 합니다. 현재 자료만으로 가장임차인이라고 확정할 수는 없습니다.
③ 실질취득가 — 유찰돼도 약 1.10억에 수렴
대항 가능한 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 사건에서는, 낙찰가가 내려갈수록 배당되지 않는 임차보증금 잔액이 늘어납니다. 따라서 낙찰가와 인수 잔액을 합친 실질취득가는 약 110,000,000원으로 고정되는 구조입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 보증금과의 차액 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·70% | 77,700,000원 | 32,300,000원 | 약 110,000,000원 |
| 2회 유찰 시 49% | 54,390,000원 | 55,610,000원 | 약 110,000,000원 |
| 3회 유찰 시 34.3% | 38,073,000원 | 71,927,000원 | 약 110,000,000원 |
보증금과의 차액은 인수형 구조를 이해하기 위한 단순 비교입니다. 실제 배당액과 인수 잔액은 집행비용·배당순위·확정 배당표에 따라 달라지지만, 입찰 판단은 최저가가 아니라 보증금 110,000,000원을 중심으로 해야 합니다.
④ 시세 비교 — 7,770만원이 아니라 약 1.10억으로 비교
까사누보 유사면적 실거래 12건의 전체 평균은 96,166,666원이지만, 과거 105,000,000원~118,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에는 최근 12개월 3건의 평균 86,333,333원, 최신 거래 75,000,000원, 최근 가격 추세 -13.2%를 우선 적용해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 21.42㎡ | 4 | 75,000,000원 |
| 2025.12 | 21.42㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2025.07 | 21.42㎡ | 6 | 79,000,000원 |
| 2024.11 | 22.69㎡ | 5 | 82,000,000원 |
| 2024.10 | 22.69㎡ | 3 | 79,000,000원 |
| 2024.07 | 21.42㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2024.04 | 21.42㎡ | 5 | 79,000,000원 |
| 2024.04 | 22.69㎡ | 6 | 110,000,000원 |
| 2023.09 | 21.42㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2023.06 | 22.69㎡ | 5 | 118,000,000원 |
| 2023.05 | 21.42㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2022.08 | 22.69㎡ | 4 | 107,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 86,333,333원 |
최저가 77,700,000원만 비교하면 최근 12개월 평균의 90.0%로 보입니다. 그러나 실질취득 약 110,000,000원을 기준으로 하면 최근 12개월 평균의 127.4%, 최신 거래 75,000,000원의 146.7%입니다. 최근 거래 추세도 -13.2%로 하락하고 있어, 이 물건을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 77,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,798,600원 |
| 2. 근저당권 · 세종중앙신용협동조합 | 78,000,000원 | 75,901,400원 |
| 3. 경매신청채권 · 한승유 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시나리오의 총 채권액은 188,000,000원, 예상 배당액은 75,901,400원, 미배당액은 112,098,600원입니다. 이 표는 채권자 배당 시나리오이며, 매수인 인수 판단에서는 매각물건명세서에 명시된 주택임차권의 미배당 보증금 인수 조건을 별도로 적용해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 전용 22.686㎡의 아파트형 도시형생활주택으로 이용 중이며, 사용승인일은 2015.12.31입니다.
- 입지. 세종 도담동 늘봄초등학교 동측 인근입니다. 주변은 공동주택을 중심으로 근린생활시설과 학교 등 공공시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 6층 건물 중 최상층인 6층 616호입니다. 승강기·급배수·소화전·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 정방형 평지의 주상용 건부지이며 일반상업지역·특화경관지구·지구단위계획구역에 속합니다. 동측 중로에 접합니다.
- 환금성. 80세대의 소형 도시형생활주택이고 최근 거래가격이 75,000,000원부터 105,000,000원까지 크게 벌어져 있습니다. 최근 가격 추세는 -13.2%입니다.
- 현황. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없으나, 이해관계인 부재로 내부상태는 도면과 표준적인 이용상황을 감안해 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 최저가 77,700,000원이 아니라 인수형 보증금 110,000,000원을 중심으로 응찰 여부를 판단해야 합니다.
- 매각물건명세서 원문. 을구 3번 주택임차권의 대항 가능 여부와 미배당 잔액 인수 문구를 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 말소 근저당 확인. 2016.04.19 근저당권의 2022.01.14 말소등기와 실제 배당순위가 어떻게 반영되는지 확정 배당관계 서류를 대조해야 합니다.
- 임대차 진정성. 임차인과 경매신청채권자가 한승유로 동일합니다. 임대차계약서, 계좌이체 내역, 보증금 반환채권 자료를 확인해야 합니다.
- 배당요구와 인수액. 배당요구일은 2026.01.09입니다. 배당 가능한 금액과 최종 인수 잔액은 배당표를 기준으로 다시 계산해야 합니다.
- 시세 하락 반영. 최근 12개월 평균은 86,333,333원이고 최신 거래는 75,000,000원이며 최근 추세는 -13.2%입니다. 과거 전체 평균 96,166,666원을 가격 가점 근거로 삼아서는 안 됩니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못했으므로 수리비와 실제 이용상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등 확정되지 않은 비용을 확인한 뒤 총투입액에 반영해야 합니다.
맺으며 — “7,770만원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 표면적인 할인율은 감정가 대비 30%입니다. 그러나 보증금 110,000,000원의 대항 가능한 임차권과 미배당 잔액 인수 조건 때문에, 낙찰가가 낮아져도 실질취득은 약 110,000,000원에 수렴합니다. 최근 12개월 실거래 평균은 86,333,333원, 최신 거래는 75,000,000원이고 최근 가격 흐름도 -13.2% 하락했습니다.
따라서 최저가만 보고 “최근 시세보다 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다. 실질취득 기준으로는 최근 12개월 평균의 127.4%이고 최신 거래의 146.7%입니다. 여기에 임차권 인수액 확정, 과거 근저당 말소와 배당순위 대조, 임차인과 신청채권자의 동일인 관계 확인까지 필요합니다. 최저가는 낮지만 총부담은 시세 이상이고 권리 확인 난도도 높은 물건입니다.