대전지방법원 2026타경600006. 대전 유성구 봉산동 206-3의 토지와 3층 다가구주택을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 1층 다가구주택 1가구, 2층 2가구, 3층 1가구이며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 말소기준권리는 2020.07.14. 설정된 대전동부새마을금고 근저당권 417,600,000원입니다. 이후의 경매개시결정, 가압류와 등기된 임차권 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 다가구주택 경매는 등기 소멸 여부만으로 끝나지 않습니다. 장회은은 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력 있는 임차인으로 정리돼 있고 보증금 50,000,000원에 대해 우선변제를 받을 수 있습니다. 현재 최저가를 낙찰가로 가정한 배당표에서는 이 50,000,000원이 전액 배당되므로 장회은 때문에 남는 인수액은 없습니다. 반면 김희정은 보증금 100,000,000원과 확정일자 2020.09.23.이 확인되지만 주민등록일과 점유개시일이 확인되지 않아 대항력 가능 여부를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600006 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 봉산동 206-3 · 대전광역시 유성구 봉산로22번길 45 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 이용상태 | 1층 다가구주택 1가구 · 2층 다가구주택 2가구 · 3층 다가구주택 1가구 |
| 토지 | 202.3㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 유성종 · 2020.06.26. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 617,290,600원 / 211,730,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 장회은 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.07.14.
등기부상 과거 근저당·전세권·경매 기록은 다수 존재하지만 상당수는 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 을구 22번 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 장회은·김희정의 주택임차권등기, 신용보증기금 가압류, 강제·임의경매개시결정은 등기 자체로는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기가 지워지는 것과 대항력 있는 임대차보증금의 매수인 승계 여부는 별개이므로, 임차인의 전입·점유·배당관계를 따로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 김희정 100,000,000원이 변수
| 성명 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장회은 | 건물 중 2층 59㎡ (202호) | 2020.02.05 | 2020.07.20 | 50,000,000원 | 있음 | 가능 | 0원 가정 |
| 김희정 | 건물 중 3층 약84㎡ (301호) | 미상 | 2020.09.23 | 100,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 허효영 | 201호 | 2022.12.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신용한 | 101호 | 2021.01.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 부터 | 주거 | 2021.01.11 | 2020.12.07 | 0원 | 없음 | 미상 | 없음 |
허효영과 신용한은 전입일이 각각 2022.12.28., 2021.01.11.로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. ‘부터’ 역시 전입일이 2021.01.11.로 말소기준권리 이후입니다. 장회은은 대항력과 우선변제권이 확인되고 현재 배당가정에서 보증금 전액이 배당됩니다. 결국 입찰 전 가장 중요하게 확인할 사람은 김희정입니다.
③ 가격 — 감정가 34.3%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가는 211,730,000원으로 감정가 617,290,600원의 약 34.3% 수준입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없어 최저가와 현재 시세를 직접 비교할 수 없습니다. 세 차례 유찰됐다는 사실과 큰 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 211,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,764,220원 |
| 1. 임차인 장회은 보증금 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 2. 근저당 · 대전동부새마을금고 | 417,600,000원 | 157,965,780원 |
| 3. 경매개시결정 · 장회은 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 21,105,180원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 대전동부새마을금고 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산에서는 장회은 보증금 50,000,000원이 전액 배당되고, 대전동부새마을금고에는 157,965,780원이 배당됩니다. 채권자 미배당액은 380,739,400원, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 김희정의 대항력·승계 여부가 확정되지 않은 점은 별도 위험입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국가스기술공사본사 북서측 인근으로, 주위는 다가구주택과 일부 일반주택으로 이루어진 기존 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 다가구주택이며 사용승인은 2005.08.31.입니다. 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 202.3㎡, 평지·가로장방·소로한면의 대지이며 공시지가는 868,500원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구기타·가축사육제한구역·중점경관관리구역 등에 포함되며 소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김희정의 전입·점유 확인. 301호 보증금 100,000,000원의 대항력 여부가 가장 중요합니다. 주민등록과 실제 점유개시 시점을 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 장회은 배당 확인. 202호 보증금 50,000,000원은 현재 배당가정에서 전액 변제되지만 실제 배당순위와 배당요구 상태를 원본과 대조해야 합니다.
- 각 호실 점유 확인. 101호·201호·202호·301호의 현재 점유자와 계약관계를 개별 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되므로 제시외 건물의 위치와 이용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 34.3%라고 해도 실거래 시세보다 낮다는 뜻은 아닙니다. 주변 다가구주택·토지 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임차권등기 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 유찰됐다”보다 중요한 것은 임차권 검증
이 사건의 숫자만 보면 감정가 617,290,600원에서 최저가 211,730,000원까지 내려온 점이 먼저 보입니다. 하지만 실거래 자료가 없어 이를 시세 할인으로 단정할 수 없고, 다가구주택 특성상 가격보다 임차관계의 확정이 선행돼야 합니다. 장회은은 대항력이 있지만 현재 가정에서 보증금 전액이 배당돼 계산상 인수가 남지 않습니다. 허효영·신용한·부터는 말소기준권리 이후 전입입니다. 남은 핵심은 보증금 100,000,000원의 김희정입니다.
김희정의 주민등록일과 점유개시일이 확인되지 않아 대항력은 가능·미상입니다. 이 부분이 정리되기 전에는 배당표의 “매수인 인수 0원”을 확정값으로 볼 수 없습니다. 따라서 현재 단계의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 301호 임차권의 실제 대항력과 승계 가능성을 닫는 것입니다.
