인수 0원 추정이지만, 임차권·점유관계 확인이 먼저다 — 대전 봉산동 다가구주택

대전지방법원 2026타경600006. 대전 유성구 봉산동 206-3의 토지와 3층 다가구주택을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 1층은 다가구주택 1가구, 2층은 2가구, 3층은 1가구로 이용 중이며, 일괄매각 대상에 제시외 건물도 포함됩니다. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 건물로 사용승인일은 2005.08.31이고, 토지면적은 202.3㎡입니다.

권리 흐름은 과거 등기와 현재 유효 등기를 분리해 봐야 합니다. 2005년 주식회사대한투자의 근저당권은 2006.02.28 해지로 말소됐고, 이후 권리들도 2010.06.01 임의경매 매각 과정에서 정리됐습니다. 현 소유자 유성종이 2020.06.02 매매로 취득한 뒤 설정된 2020.07.14 대전동부새마을금고 근저당권 417,600,000원이 현재 권리분석의 핵심 기준입니다. 그 뒤의 임차권·가압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 순서입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 말소권리와 현재 기준권리를 분리

② 임차인·점유관계 — 대항력 미상 1건이 핵심

허효영·신용한·장회은·부터는 전입신고가 현재 기준권리인 2020.07.14 근저당권보다 뒤이거나 대항요건 성립시점이 뒤여서 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 반면 김희정은 확정일자 2020.09.23과 임차보증금 100,000,000원이 확인되지만 주민등록일자와 점유개시일자가 없어 대항력 유무를 확정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%, 그러나 실거래 근거 없음

현재 최저매각가는 432,103,000원으로 감정가 617,290,600원의 70%입니다. 한 차례 유찰로 가격은 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 금액이 인근 다가구주택 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

다가구주택은 건물 노후도, 호실별 보증금, 월세 수입, 공실, 불법 구조변경, 수선비와 토지가치에 따라 거래가격 편차가 큽니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 평가해서는 안 되며, 임대차 현황과 실제 수익, 토지·건물 상태를 확인한 뒤 가격을 산정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 432,103,000원 가정)

채권 총액 2,297,934,276원, 예상 배당 425,381,970원, 미배당 1,872,552,306원으로 계산된 시뮬레이션입니다. 과거 말소된 담보권과 전세권의 실제 배당참가 여부, 현재 채권잔액, 당해세·최우선변제는 원본 기록과 배당요구 종기를 기준으로 다시 확인해야 합니다.

⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 한국가스기술공사본사 북서측 인근이며, 주변은 다가구주택과 일부 일반주택으로 이루어진 기존 주거지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 1층 다가구주택 1가구, 2층 다가구주택 2가구, 3층 다가구주택 1가구로 이용 중입니다.
• 설비. 위생설비, 급배수설비와 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 송강지구 택지개발 관련 지역이며 소로 2류에 접합니다.
• 형상·접면. 평지의 가로장방형 토지이며 소로한면에 접합니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 제시외 건물이 일괄매각에 포함됩니다.
• 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 호실별 계약과 실제 점유를 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김희정 대항력 확정. 주민등록일자와 점유개시일자가 확인되지 않으므로 전입세대확인서, 임차권등기명령 결정문과 실제 점유를 대조하세요.
• 장회은 관계 확인. 임차권자와 강제경매 채권자가 동일 명의로 기재된 경위, 보증금 지급과 반환 내역, 채권 발생 원인을 확인하세요.
• 보증금 미상 점유자. 허효영·신용한·부터의 임대차계약서, 보증금, 월세, 확정일자와 배당요구 내용을 확인하세요.
• 현재 말소기준 재확인. 2005년 근저당은 이미 말소됐으므로 현 등기부 원본에서 2020.07.14 대전동부새마을금고 근저당권의 존속 여부와 공동담보를 확인하세요.
• 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치, 면적, 구조, 과세·건축물대장 반영 여부를 확인하세요.
• 현장 점유. 101호·201호·202호·301호와 나머지 공간의 실제 점유자, 출입 상태, 공실 여부를 현장에서 확인하세요.
• 수익 검증. 실거래 자료가 없으므로 호실별 임대료와 공실, 수선비, 관리비·공과금 체납을 반영해 입찰가를 산정하세요.
• 배당표 원본 대조. 과거 말소권리가 포함된 시뮬레이션과 실제 배당요구 채권은 다를 수 있으므로 채권계산서와 배당요구서를 확인하세요.

맺으며 — “70% 할인보다 임차관계 확정이 먼저”

이 물건은 감정가 617,290,600원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 432,103,000원까지 내려왔고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 과거 근저당과 전세권은 이미 말소되거나 2010년 경매 매각으로 정리됐고, 현재는 2020.07.14 대전동부새마을금고 근저당권 이후의 권리가 소멸하는 구조입니다.

그러나 다가구주택은 등기순서만으로 입찰 판단이 끝나지 않습니다. 임차·점유 관련 명의가 여러 건이고, 김희정은 주민등록과 점유 시점을 확인할 수 없어 대항력이 미상입니다. 장회은은 임차권자와 강제경매 채권자가 동일 명의로 기재돼 관계 확인이 필요합니다. 실거래 자료도 없어 감정가 70%가 실제 시세 대비 저렴한지 검증되지 않았습니다. 등기상 인수는 0원 추정, 임차관계와 가격은 확인 전 보류. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 대항요건·점유·임대수익을 얼마나 정확히 확정하느냐입니다.