서울남부지방법원 2025타경14139. 서울 구로구 궁동 상떼그린빌 102동 4층 402호입니다. 집합건축물대장상 용도는 도시형생활주택(단지형다세대), 감정평가상 실제 이용도 역시 다세대주택입니다. 감정가 294,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 150,528,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 수준이지만, 이 사건은 최저가 자체를 투자원가로 보면 안 되는 사건입니다.
임차인 김선재는 2020.03.09. 전입했고, 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 명시돼 있습니다. 임대차보증금은 278,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가 150,528,000원에 낙찰된다고 가정하면, 낙찰가가 보증금보다 낮기 때문에 배당으로 회수되지 못한 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다. 즉 낙찰가가 더 내려가도 총 취득부담은 약 278,000,000원 수준에서 줄지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14139 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 궁동 197-65 상떼그린빌 제102동 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 다세대주택 이용 |
| 소유자 | 임연순 |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 150,528,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김선재 / 278,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인일 | 2019.06.28. |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 대항력 임차인
등기상 말소기준은 2022.01.21. 국 압류입니다. 이후 동작구 압류, 주택도시보증공사 가압류, 구로구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기상 후순위 권리가 지워진다는 사실만으로 매수인 부담이 0원이 되는 것은 아닙니다. 이 사건에는 말소기준보다 앞선 2020.03.09. 전입의 임차인이 존재합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김선재 | 미상 | 2020.03.09. | 278,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 | 미배당 보증금 인수위험 |
김선재는 2026.02.19. 배당요구를 했고, 매각물건명세서에는 보증금 278,000,000원, 전입일자 2020.03.09., 확정일자 2020.01.15.로 기재돼 있습니다. 임대차보증금반환채권의 근질권자 주식회사 신한은행도 252,000,000원을 배당요구했고, 신청채권자 김선재는 2026.04.02. 우선배당 동의서를 제출했습니다.
② 시세 비교 — 1.51억이 아니라 2.78억과 비교해야 한다
이 물건의 전용면적 기준 비교대상은 완전히 일치하지 않습니다. 대상 면적은 37.47㎡인데 확인된 거래 표본은 25.14㎡~29.9㎡입니다. 따라서 절대가격 비교에는 한계가 있습니다. 그럼에도 최근 거래 흐름은 중요한 경고 신호입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 29.9㎡ | 1 | 205,000,000원 |
| 2024.01 | 27.78㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2022.02 | 25.14㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2021.10 | 25.14㎡ | 3 | 290,000,000원 |
전체 4건 평균은 246,250,000원이지만 과거 290,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 205,000,000원이고, 최근 구간은 과거 대비 -21.2% 하락했습니다. 따라서 전체 평균 246,250,000원을 근거로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
표면 최저가 150,528,000원은 최근 12개월 평균의 73.4%이지만, 이 사건은 대항력 보증금 때문에 그 숫자를 그대로 사용할 수 없습니다. 실질취득 약 278,000,000원을 최근 거래 205,000,000원과 비교해야 하며, 실질취득비용이 최근 시세를 크게 웃도는 구조입니다. 세 차례 유찰됐다는 사실도 이 핵심을 바꾸지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 150,528,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,907,392원 |
| 갑구 7번 가압류 · 주택도시보증공사 | 338,000,000원 | 147,620,608원 |
| 갑구 9번 경매개시결정 · 김선재 | 278,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권 616,000,000원 중 147,620,608원이 배당되고 468,379,392원이 미배당입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 선순위 차감 가능성이 있으며, 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 또한 위 배당표의 등기채권 배분과 별개로 대항력 임차인의 미배당 보증금 승계 가능성을 반드시 따로 계산해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 실질취득은 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 150,528,000원 | 147,620,608원 | 468,379,392원 |
| 4회 유찰 시 | 120,422,400원 | 117,936,486원 | 498,063,514원 |
| 5회 유찰 시 | 96,337,920원 | 94,203,837원 | 521,796,163원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 오류동 소재 한국교통안전공단 구로자동차 검사소 북동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·종교시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 402호로, 사용승인일은 2019.06.28.입니다. 난방·위생·급배수·승강기·소방·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 서측 및 북동측으로 폭 약 5m~6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역이며 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 환금성. 상떼그린빌102동은 13세대이며, 확인된 최근 실거래는 4건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이고 거래추세는 과거 대비 -21.2%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 150,528,000원을 취득원가로 보면 안 됩니다. 대항력 보증금 278,000,000원을 기준으로 실질취득비용을 판단해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본 확인. 김선재의 대항력, 보증금 278,000,000원, 배당요구와 실제 미배당액을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 신한은행 근질권. 임대차보증금반환채권 근질권자인 주식회사 신한은행의 252,000,000원 배당요구와 2026.04.02. 우선배당 동의서의 실제 배당효과를 확인해야 합니다.
- 관계인 여부. 임차인과 신청채권자가 모두 김선재로 기재돼 있어 임대차의 실체와 채권관계를 원본 문서로 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 면적 차이. 대상 전용 37.47㎡와 실거래 표본 25.14㎡~29.9㎡는 면적이 일치하지 않으므로 거래가격을 단순 동일물건 시세로 확정하면 안 됩니다.
맺으며 — “51% 유찰”보다 “2.78억 보증금”이 먼저다
감정가 294,000,000원에서 세 번 유찰돼 150,528,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 대항력 있는 임차인의 278,000,000원 보증금입니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 현재 구간에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득은 약 278,000,000원에 고정됩니다.
반면 최근 12개월 거래는 205,000,000원이고, 최근 거래 추세는 과거 대비 -21.2%입니다. 실거래 표본의 면적이 대상보다 작다는 한계가 있어도, 실질취득 278,000,000원을 두고 ‘최저가가 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 여기에 3회 유찰, 13세대 규모의 다세대주택, 임차인과 신청채권자의 동일성, 세금 압류와 배당관계까지 겹칩니다. 표면 최저가는 낮지만 실질취득은 높고, 권리확인 난도도 높은 사건입니다.
