대전지방법원 2025타경15738. 보령시 대천동 엘케이 산새마을 302동 3층 302호 아파트입니다. 이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 것은 등기부상 157,500,000원의 주택임차권입니다. 임차인 전유순은 2020.04.29 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리인 2023.09.12 한국자산관리공사 가압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력 있는 임차인입니다. 배당표의 원래 계산 구조만 보면 보증금 전액이 매수인 인수로 잡히지만, 매각물건명세서에는 대항력 포기와 2026.08.07 채권자 포기서 제출이 명시되어 있습니다. 따라서 이 임차권은 보증금이 전액 변제되지 않아도 말소되고, 실질 인수액은 0원입니다.
권리 부담이 해소된 뒤에는 가격이 핵심입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 180,000,000원입니다. 반면 동일 면적의 최근 12개월 실거래는 170,000,000원, 최신 거래도 170,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 시세의 105.9%이고, 최근 거래가 과거 거래 대비 -6.1%로 낮아진 추세까지 확인됩니다. 권리 인수가 없다는 이유만으로 현재 가격을 싸다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경15738 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 보령시 대천동 15 엘케이 산새마을 302동 3층302호 |
| 도로명주소 | 충청남도 보령시 대천로 81-12 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 77.54㎡ · 6층 중 3층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 조정윤 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 180,000,000원 |
| 유찰횟수 | 5회 |
| 청구금액 | 165,548,588원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 포기서로 인수 해소
말소기준권리는 2023.09.12 한국자산관리공사 가압류 45,942,780원입니다. 전유순의 전입·점유일은 2020.04.29이므로 말소기준보다 앞서며 대항력이 있습니다. 임차권등기는 2024.05.08 보증금 157,500,000원으로 등기됐고 배당요구도 같은 날 접수됐습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전유순 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 157,500,000원 | 대항력 有 전입·점유 2020.04.29 | 확인되지 않음 | 실질 0원 포기서로 매수인 인수 없음 |
② 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 현재 최저가
엘케이산새마을302동의 거래비교 면적은 77.54㎡이며, 확인된 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 178,800,000원이지만, 가격 판단에서는 오래된 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건, 170,000,000원이고 최신 거래 역시 2024.12의 170,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 77.54㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2023.07 | 77.54㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2023.03 | 77.54㎡ | 6 | 187,000,000원 |
| 2023.03 | 77.54㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2021.07 | 77.54㎡ | 6 | 187,000,000원 |
| 전체 평균 | 77.54㎡ | 5건 | 178,800,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 77.54㎡ | 1건 | 170,000,000원 |
현재 최저가 180,000,000원은 전체 평균과 비교해도 100.7%이고, 더 중요한 최근 12개월 평균 170,000,000원과 비교하면 105.9%입니다. 최신 거래도 170,000,000원이며 최근 거래 추세는 과거 대비 -6.1%입니다. 따라서 현재 최저가를 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,320,000원 |
| 임차인 전유순 보증금 | 157,500,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 한국자산관리공사 | 45,942,780원 | 45,942,780원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 165,548,588원 | 130,737,220원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 원형에서는 전유순 보증금 157,500,000원이 대항력에 따라 매수인 인수액으로 계산되어 있으나, 매각물건명세서의 대항력 포기 및 2026.08.07 포기서에 따라 실제 매수인 인수는 0원으로 판단합니다. 채권자 총 청구액은 211,491,368원, 배당액은 176,680,000원, 미배당은 34,811,368원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 포기서가 유지되면 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 100% | 180,000,000원 | 176,680,000원 | 34,811,368원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 80% | 144,000,000원 | 141,184,000원 | 70,307,368원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 64% | 115,200,000원 | 112,787,200원 | 98,704,168원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대천초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·학교·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트 평슬래브지붕 6층 건물의 3층 302호이며, 급배수·난방·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북서측 및 남서측으로 폭 8m 포장도로에 각각 접하고, 차량출입은 남서측 도로를 통해 가능합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·교육환경보호구역·하수처리구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 1,009.0㎡, 공시지가 285,100원/㎡이며 아파트 건부지로 이용중입니다.
- 환금성. 2017.07.11 준공, 12세대 규모이며 확인된 실거래는 5건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이고 최근 거래 추세는 -6.1%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기서 원본 재확인. 이 사건의 핵심은 2026.08.07 채권자 포기서와 매각물건명세서상 매수인 비인수 문구입니다. 입찰 전 최신 명세서에서 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 실거래 평균 178,800,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 170,000,000원을 우선해서 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -6.1%이므로 과거 187,000,000원 거래만으로 현재 가격을 정당화하기 어렵습니다.
- 5회 유찰 확인. 현재 회차가 5회 유찰이면서도 최저가는 감정가 100%인 구조를 입찰공고와 매각조건에서 다시 대조해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사·점유상태와 실제 인도 가능 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다르다
이 사건의 가장 큰 권리 리스크였던 전유순의 보증금 157,500,000원 임차권은 원래 대항력이 있는 권리였습니다. 그러나 매각물건명세서의 대항력 포기 문구와 2026.08.07 포기서로 인해 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 권리 측면에서는 큰 부담이 해소된 셈입니다.
반면 가격은 별도입니다. 현재 최저가 180,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 170,000,000원의 105.9%이고, 최근 거래 추세도 -6.1%입니다. 5회 유찰 상태와 단지 경매 평균 유찰 5.0회를 함께 보면, 현재 회차에서 가격 우위를 확인하기 어렵습니다. 포기서로 권리는 정리됐지만, 현재 가격은 최근 시세 이상이라는 점이 이 사건의 핵심입니다.
