대전지방법원 2026타경600182. 대전 대덕구 법동 삼호아파트 3동 12층 1201호, 전용면적 약 84.98㎡의 아파트입니다. 감정가는 224,000,000원이고 한 차례 유찰되어 최저매각가는 감정가의 70%인 156,800,000원입니다. 신고된 임차인은 없고 배당 계산상 매수인 인수액 역시 0원이어서, 최저가가 그대로 실질취득금액이 되는 구조입니다.
등기부에는 1989년부터 수많은 근저당권·전세권·말소 기록이 이어지지만, 과거 권리 중 상당수는 이미 후속 말소등기로 정리됐습니다. 특히 1989.12.21 설정된 한국주택은행 근저당은 2000.04.01 이미 말소됐으므로 현재 경매의 말소기준권리로 볼 수 없습니다. 현재 남아 있는 권리 가운데 가장 빠른 담보권은 2019.07.30 에스비아이저축은행 근저당이고, 이 권리는 2026.01.05 한국자산관리공사로 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600182 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 법동 280-2 삼호아파트 제3동 제12층 제1201호 도로명: 대전광역시 대덕구 계족로663번길 32 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 전용 약 84.98㎡ · 15층 건물 중 12층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 홍경미 (2002.04.24 매매, 2002.05.24 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 156,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 187,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 단지 | 삼호 · 480세대 · 1989.10.19 준공 |
① 권리 흐름 — 오래된 등기는 많지만 인수는 0원
현재 남아 있는 최초 담보권은 2019.07.30 설정된 에스비아이저축은행 근저당 157,200,000원입니다. 이후 설정된 에스비아이저축은행 근저당들도 2026.01.05 한국자산관리공사로 이전됐고, 한국자산관리공사가 2026.01.29 임의경매를 신청했습니다. 현재 담보권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 낙찰자가 등기상 떠안을 금액은 0원입니다.
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대내역이 미상으로 기재돼 있으므로, 점유자가 없다고 단정하거나 미확인 점유자에게 대항력이 없다고 단정해서는 안 됩니다. 입찰 전 현황조사서·매각물건명세서·전입세대열람과 실제 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 할인은 있으나 하락장 보정이 필요하다
삼호아파트의 유사면적 거래 12건은 155,000,000원부터 230,000,000원까지 분포하고 전체 평균은 181,250,000원입니다. 그러나 2025.07의 230,000,000원 거래처럼 과거 고가 거래가 전체 평균을 끌어올리므로, 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 77.3㎡ | 5층 | 178,000,000원 |
| 2026.07 | 77.3㎡ | 7층 | 185,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 2층 | 168,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 5층 | 182,000,000원 |
| 2026.06 | 77.3㎡ | 13층 | 190,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 1층 | 160,000,000원 |
| 2026.03 | 77.3㎡ | 2층 | 160,000,000원 |
| 2026.03 | 77.3㎡ | 6층 | 180,000,000원 |
| 2026.01 | 77.3㎡ | 12층 | 184,000,000원 |
| 2025.08 | 77.3㎡ | 10층 | 155,000,000원 |
| 2025.08 | 84.97㎡ | 1층 | 203,000,000원 |
| 2025.07 | 84.98㎡ | 4층 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 176,818,181원 |
현재 최저가이자 실질취득금액인 156,800,000원은 최근 12개월 평균 176,818,181원의 88.7%로, 평균보다 20,018,181원 낮습니다. 최신 거래 178,000,000원과 비교해도 21,200,000원 낮아 현재 호가에는 일정한 가격 여유가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 배당가능액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,995,200원 |
| 1. 한국자산관리공사 신청채권 | 187,000,000원 | 153,804,800원 |
| 신청채권 미충족액 | - | 33,195,200원 |
| 소유자 잔여 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
매각대금에서 추정 집행비용 2,995,200원을 제외하면 153,804,800원이 채권자에게 배당 가능한 구조입니다. 신청채권 187,000,000원을 전부 충족하지 못하더라도 그 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 당해세·최우선변제·실제 집행비용과 확정 채권액에 따라 법원의 최종 배당표는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전지방국세청 북서측 인근이며, 주변에 아파트단지·근린생활시설·관공서가 소재합니다. 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용 편익도 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 12층입니다. 급·배수, 난방, 승강기, 소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 아파트 건부지로 이용 중이며 주변 중로와 접합니다. 토지 공시지가는 1,067,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 중로1류·중로2류·소로1류와 접합니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 480세대 단지로 최근 거래는 이어지고 있으나 155,000,000원부터 230,000,000원까지 편차가 크고 최근 거래 흐름은 하락 방향입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 1989년 한국주택은행 근저당은 2000.04.01 이미 말소됐습니다. 현재 최초 생존 담보권인 2019.07.30 근저당과 이후 권리의 원본 등기를 대조하세요.
- 과거 권리 중복 제외. 이미 말소된 근저당권·전세권을 현재 채권이나 매수인 인수액으로 다시 합산하지 마세요.
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대내역은 미상입니다. 전입세대열람·현황조사·매각물건명세서와 현장 점유자를 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 최저가는 최근 평균의 88.7%지만 거래 추세는 -23.1%입니다. 현재 할인 폭 전부를 안전마진으로 보지 말고 보수적으로 응찰 상한을 정하세요.
- 매각기일 진행 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.21입니다. 법원에서 낙찰·변경·연기 여부와 차기 절차를 확인하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분, 당해세, 실제 집행비용과 배당요구 내용을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 보수적으로
이 물건은 오래된 등기 이력이 많아 첫인상은 복잡하지만, 과거 말소 기록을 제대로 반영하면 낙찰자가 인수할 등기상 권리는 없습니다. 신고된 임차인도 없고 실질취득금액은 최저가와 같은 156,800,000원입니다.
가격도 최근 12개월 평균 176,818,181원과 최신 거래 178,000,000원보다 낮아 일정한 할인 여지가 있습니다. 그러나 거래 추세가 -23.1%라는 점이 핵심입니다. 감정가 대비 30% 할인됐다는 사실보다 현재 하락 속도와 실제 점유·내부 상태를 더 중요하게 봐야 합니다. 결론은 권리 합격, 가격은 조건부 합격입니다.
