대전지방법원 2025타경15748. 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 내포에드가오피스텔2차 7층 704호입니다. 감정가는 120,000,000원이지만 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 14,118,000원까지 낮아졌습니다. 표면 가격만 보면 감정가의 11.77% 수준입니다. 하지만 이 사건은 최저가가 핵심이 아닙니다. 임차인 김연호가 2021.12.10. 전입·점유했고, 확정일자는 2021.11.25.로 말소기준권리인 2023.07.07. 무안새마을금고 가압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 매수인에게 미배당 보증금이 승계됩니다.
현재 회차 14,118,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 654,124원을 뺀 13,463,876원이 임차인에게 우선 배당되고, 보증금 86,000,000원 중 72,536,124원이 남습니다. 이 잔액을 매수인이 인수하므로 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득은 86,654,124원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 임차인 미배당분이 늘어나는 구조라, 총 취득부담은 보증금 수준에 수렴합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경15748 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 960 내포에드가오피스텔2차 7층 704호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 · 지하 3층, 지상 7층 건물 중 7층 704호 |
| 소유자 | 조연정 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 14,118,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 94,192,501원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
이 사건의 말소기준권리는 2023.07.07. 무안새마을금고 가압류입니다. 이후 목포동부새마을금고 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 1번 임차권등기 역시 등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 임차인 김연호의 전입·점유가 말소기준권리보다 앞서기 때문에 보증금 미변제 잔액은 별도로 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김연호 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.10. | 2021.11.25. | 86,000,000원 | 대항력 있음 · 우선변제권 있음 · 배당요구 |
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
현재 최저매각가는 14,118,000원으로 감정가 120,000,000원에 비하면 크게 낮아졌습니다. 그러나 이 사건처럼 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 최저가만 보고 가격 메리트를 평가하면 오류가 생깁니다.
| 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 14,118,000원 | 72,536,124원 | 86,654,124원 |
| 7회 유찰 시 | 9,882,600원 | 76,695,287원 | 86,577,887원 |
| 8회 유찰 시 | 6,917,820원 | 79,606,701원 | 86,524,521원 |
회차가 더 내려가도 실질취득은 약 86,000,000원대에서 거의 고정됩니다. 즉 이 사건의 가격 기준은 14,118,000원이 아니라 보증금 86,000,000원에 가까운 총부담입니다. 실거래 비교 자료가 없어 이 금액이 현재 시장가격보다 저렴한지 여부는 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 14,118,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 654,124원 |
| 1. 임차인 김연호 보증금 | 86,000,000원 | 13,463,876원 |
| 2. 가압류 · 무안새마을금고 | 405,997,900원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 목포동부새마을금고 | 755,394,790원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 94,192,501원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 임차인 보증금에 배당되고, 임차보증금 부족분 72,536,124원은 매수인 인수로 계산됩니다. 가압류권자와 신청채권자에게는 배당 여력이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도경찰청 동측 인근이며, 근린생활시설·업무시설·관공서 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 서측 왕복 6차선 도로와 북측 왕복 4차선 도로에 접합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 7층입니다. 사용승인일은 2018.04.23.입니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역·도시개발구역·도청이전신도시 개발예정지구에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 1,660,000원/㎡, 토지면적 1,448.6㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재됐으나, 등기사항전부증명서에는 김연호의 임차권등기가 설정되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 14,118,000원만 입찰원가로 보지 말고, 인수 예정 보증금 72,536,124원을 더한 실질취득 86,654,124원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 7회 유찰 시 낙찰가 9,882,600원, 8회 유찰 시 6,917,820원으로 내려가지만 인수액은 각각 76,695,287원·79,606,701원으로 증가합니다.
- 임차권 원본 확인. 김연호의 전입 2021.12.10., 확정일자 2021.11.25., 보증금 86,000,000원과 배당요구 내용을 매각물건명세서·등기부 원본에서 재확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 자료가 없어 실질취득 약 86,000,000원대가 현재 시장가보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목이 달라질 수 있으므로 최종 배당구조를 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,411만원 낙찰”이 아니라 “약 8,600만원대 취득”
이 물건은 감정가 120,000,000원에서 6회 유찰되어 최저가가 14,118,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 86,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에, 현재 회차에서는 미배당분 72,536,124원을 매수인이 떠안습니다. 결국 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 86,654,124원입니다. 7회·8회 유찰로 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총부담은 계속 86,000,000원대에 머뭅니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “최저가가 얼마나 낮은가”가 아니라 “보증금 인수까지 포함한 총액이 얼마인가”입니다. 현재 자료에는 실거래 시세가 없으므로, 입찰 판단 전에는 이 실질취득액을 주변 오피스텔 거래가와 반드시 별도로 비교해야 합니다.
