대전지방법원 2025타경15748. 충남 예산군 삽교읍 내포에드가오피스텔2차 7층 704호입니다. 사건 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 5회 유찰 자체가 아닙니다. 임차인 김연호가 2021.12.10. 전입·점유했고, 말소기준으로 잡힌 무안새마을금고 가압류는 2023.07.07.입니다. 전입이 말소기준보다 앞서므로 김연호는 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다.
김연호의 임차보증금은 86,000,000원, 확정일자는 2021.11.25.이며 배당요구도 확인됩니다. 현재 최저매각가 20,168,000원을 전부 배당재원으로 보더라도 집행비용 763,024원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 배당되는 금액은 19,404,976원입니다. 따라서 남는 보증금 66,595,024원은 매수인이 인수합니다. 즉 현재 회차에서는 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득이 86,763,024원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경15748 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 960 내포에드가오피스텔2차 7층704호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층, 지상 7층 · 제7층 제704호 · 사용승인일 2018.04.23. |
| 소유자 | 조연정 · 2016.11.11. 매매 원인 · 거래가액 116,300,000원 · 2018.07.06. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 20,168,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 94,192,501원 |
| 매각기일 | 2026.08.25. |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준은 2023.07.07. 무안새마을금고 가압류입니다. 이후의 목포동부새마을금고 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.12.12. 등기된 김연호의 주택임차권도 등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있지만, 그보다 앞선 2021.12.10. 전입·점유에서 생긴 대항력 때문에 미배당 보증금의 매수인 인수 문제는 남습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 사용 | 전입 · 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김연호 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.10. · 2021.11.25. | 86,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 | 66,595,024원 |
김연호는 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 임차인이 아니므로 보증금 86,000,000원을 별도 임차보증금으로 봐야 합니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로 나타나지만 김연호의 임차인 신고와 합산하거나 중복 제거할 관계로 표시되어 있지 않습니다.
② 가격 구조 — 최저가가 내려가도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금 86,000,000원이 현재 낙찰가보다 큽니다. 이런 구조에서는 낙찰가가 더 내려가면 임차인에게 돌아갈 배당액도 줄고, 그만큼 매수인이 인수할 미배당 보증금이 늘어납니다. 그래서 최저매각가만 떨어지고 실질취득은 약 86,000,000원대에 머무는 구조가 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 20,168,000원 | 66,595,024원 | 86,763,024원 |
| 6회 유찰 시 | 14,117,600원 | 72,536,517원 | 86,654,117원 |
| 7회 유찰 시 | 9,882,320원 | 76,695,562원 | 86,577,882원 |
따라서 이 사건의 가격 판단 기준은 감정가 대비 최저가가 아니라 실질취득 약 86,000,000원대입니다. 실거래 가격과 직접 비교할 근거가 확인되지 않은 상태에서 이를 ‘시세보다 싸다’고 평가해서는 안 됩니다. 5회 유찰이라는 사실 역시 가격 가점이 아니라 응찰 수요와 환금성 확인이 필요한 신호로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 20,168,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 763,024원 |
| 1. 임차인 김연호 보증금 | 86,000,000원 | 19,404,976원 |
| 2. 가압류 · 무안새마을금고 | 405,997,900원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 목포동부새마을금고 | 755,394,790원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 94,192,501원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 763,024원과 임차인 배당 19,404,976원으로 매각대금 20,168,000원이 소진됩니다. 김연호 보증금 부족분 66,595,024원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 충청남도경찰청 동측 인근이며 근린생활시설·업무시설·관공서 등이 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 서측 왕복 6차선 도로와 북측 왕복 4차선 도로에 접합니다.
- 이용. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 지하 3층·지상 7층 철근콘크리트구조이며 본건은 7층 704호입니다.
- 규제. 중심상업지역·도시지역·지구단위계획구역·도시개발구역·도청이전신도시 개발예정지구에 해당하고, 공시지가는 1,660,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 등기사항전부증명서상 임차권등기가 설정되어 있다는 점이 감정평가 참고사항에도 기재되어 있습니다.
- 환금성. 5회 유찰된 사건이므로 최저가 하락만으로 환금성을 낙관하기보다, 근린시설 표기와 오피스텔 이용 특성을 함께 고려해 실제 매수 수요를 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 최저가 20,168,000원만 보지 말고 인수 예상액 66,595,024원을 합친 86,763,024원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 주의. 6회 유찰 시 매각가가 14,117,600원으로 내려가도 인수액은 72,536,517원, 7회 유찰 시 매각가 9,882,320원에 인수액 76,695,562원으로 증가합니다.
- 김연호 배당결과 확인. 보증금 86,000,000원이 배당으로 전액 소멸하지 않는 한 미배당 잔액은 매수인 부담으로 이어집니다.
- 임차권등기와 대항력 구분. 2023.12.12. 임차권등기가 매각으로 소멸하는 것과 2021.12.10. 전입·점유에서 발생한 대항력은 별개로 봐야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.02. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 입찰 전 등기부와 매각물건명세서 원문에서 매각 후 효력을 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 실질취득 약 86,000,000원대와 실제 오피스텔 거래수준을 대조한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “5회 유찰”보다 “보증금 인수”가 먼저다
이 사건은 감정가 120,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 20,168,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 싸진 것처럼 보이지만 권리분석을 거치면 결론이 달라집니다. 김연호의 전입·점유 2021.12.10.은 말소기준 가압류 2023.07.07.보다 앞서고, 보증금 86,000,000원 중 현재 예상배당 19,404,976원을 뺀 66,595,024원을 매수인이 인수합니다.
결국 현재 회차의 실질취득은 86,763,024원입니다. 6회·7회 유찰을 가정해도 실질취득은 86,654,117원·86,577,882원으로, 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 인수 증가로 상쇄됩니다. 따라서 이 물건의 판단 기준은 “20,168,000원짜리 경매물건”이 아니라 “약 86,000,000원대의 실질취득 비용을 가진 대항력 인수형 물건”입니다. 실거래 수준을 확인하기 전에는 가격 메리트를 부여하기 어렵고, 5회 유찰과 용도 특성까지 감안하면 권리·환금성 모두 보수적으로 접근할 사건입니다.
