대전지방법원 2026타경600248. 세종시 나성동 블루지움 1층 101호로, 공부상 이용상태는 제1종근린생활시설입니다. 현재 최저매각가는 감정가 653,000,000원의 70%인 457,100,000원입니다. 표면적으로는 한 번 유찰된 할인 물건처럼 보이지만, 비교 가능한 거래 지표 평균은 117,500,000원이고 최신 거래는 115,000,000원입니다. 따라서 이 물건은 최저가가 낮아진 것이지 시세보다 저렴해진 물건은 아닙니다.
권리관계도 단순하지 않습니다. 2015년 전북은행 근저당이 기준권리로 제시돼 있지만, 등기부에는 2021.05.21. 기존 전북은행 근저당 두 건의 말소와 같은 날 농협은행 근저당 474,000,000원의 설정이 함께 기재돼 있습니다. 기준일을 어느 권리로 확정하느냐에 따라 2016년과 2019년 신고 점유자의 대항력 판단이 달라질 수 있으므로, 매각물건명세서 원본의 말소기준권리 표시를 반드시 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600248 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 759 블루지움 제1층 제101호 · 한누리대로 306 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 공부상 제1종근린생활시설 · 철근콘크리트구조 8층 중 1층 |
| 비교 면적 / 규모 | 36.27㎡ · 블루지움(2-4) 150세대 · 2015.04.30. 준공 |
| 소유자 | 김혜정 지분 2분의 1 · 이승예 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 653,000,000원 / 457,100,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 406,158,226원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재확인이 필요하다
후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리표에 나타난 전북은행 근저당 말소 기록과 예상배당표에 포함된 전북은행 채권이 서로 맞물려 있으므로, 실제 존속 채권·공동담보 관계·배당요구 여부를 등기부와 매각물건명세서에서 함께 확인해야 합니다. 이 부분이 정리되기 전까지는 “낙찰로 권리가 모두 깨끗해진다”고 단정할 수 없습니다.
임차인 조사 — 실제 3명, 보증금은 모두 미상
| 점유자 | 신고일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (유)오성산업개발 | 2006.09.29 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 주식회사 성록인베스트 | 2016.06.21 | 미상 / 미상 | 기준일 재확인 | 미상 | 미상 |
| 주식회사 에이와이컴퍼니 신아영 · 101호 | 2019.12.12 | 미상 / 미상 | 기준일 재확인 | 미상 | 미상 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며 실제 임차인 조사 인원은 3명입니다. 그러나 세 명 모두 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 특히 (유)오성산업개발은 2006.09.29. 신고돼 어느 기준일을 적용해도 선행 가능성이 있으므로, 단순히 예상배당표의 매수인 인수액 0원만 믿어서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 감정가 70%라도 거래지표의 389%
비교 대상으로 확인되는 거래는 블루지움(2-4) 전용 34.83㎡ 두 건입니다. 경매물건의 비교 면적은 36.27㎡로 면적은 유사하지만, 거래 시점이 2021년과 2022년이고 표본도 2건뿐이므로 현재 시세를 확정하기에는 제한적입니다. 그럼에도 최저가와의 격차는 매우 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 34.83㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2021.09 | 34.83㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 평균 | 34.83㎡ | 2건 | 117,500,000원 |
현재 최저가 457,100,000원은 시세 지표 평균 117,500,000원의 389.0%입니다. 최신 거래 115,000,000원이나 최고 거래 120,000,000원보다도 현저히 높습니다. 따라서 감정가 대비 30% 할인됐다는 사실은 가격 메리트의 근거가 되지 않습니다. 인수 보증금이 추가되면 실제 부담은 더 높아집니다.
③ 예상배당표 (매각가 457,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,971,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 주식회사전북은행 | 480,000,000원 | 450,129,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 주식회사전북은행 | 480,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 농협은행 | 474,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 주식회사전북은행 | 199,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 제이비우리캐피탈 | 58,762,927원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,691,762,927원 중 채권자 예상배당은 450,129,000원이고, 미배당액은 1,241,633,927원입니다. 이 표의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 임차보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 실제 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다. 당해세와 최우선변제도 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나성초등학교 북서측 근거리에 있으며, 주위에 도시형생활주택·오피스텔·각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 제1종근린생활시설이며, 8층 철근콘크리트 건물의 1층 101호입니다. 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 전체 토지면적 1,685㎡, 중심상업지역·상업용 부지이며 평지의 정방형 토지입니다. 광로와 중로에 접하고 공공공지에도 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역에 포함되며 공시지가는 4,521,000원/㎡입니다.
- 공부상 하자. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 거래 표본이 2건에 불과하고 경매 평균 유찰 횟수가 5.3회이며 낙찰률도 0.0%로 나타나, 매각기간과 출구가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 대조. 2015년 전북은행 근저당의 2021년 말소 여부와 농협은행 근저당의 기준권리 지위를 매각물건명세서에서 확정해야 합니다.
- 임차인 3명 전수 확인. 실제 점유, 사업자등록, 보증금, 계약기간, 확정일자, 배당요구 여부를 각각 확인해야 합니다.
- 오성산업개발 승계위험. 2006.09.29. 신고 점유자의 대항력과 미배당 보증금을 확인하기 전에는 실질취득액의 상한을 계산할 수 없습니다.
- 2016년·2019년 점유 재판정. 말소기준일이 2021.05.21.로 정리되면 성록인베스트와 에이와이컴퍼니의 순위 판단도 달라질 수 있습니다.
- 현재 시세 재조사. 확인되는 거래가 2021년과 2022년 두 건뿐이므로, 동일 건물 1층 근린생활시설의 현재 매매·임대 호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 아파트가 아니라 공부상 제1종근린생활시설입니다. 업종 제한, 공실, 임대수요와 실제 사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당표 검증. 말소 기록이 있는 전북은행 근저당이 예상배당표에 포함돼 있으므로 실제 채권 존속과 공동담보 관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 점유 상태를 직접 확인한 뒤 판단해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “389% 시세비율”을 봐야 한다
이 물건의 핵심은 한 차례 유찰됐다는 사실이 아닙니다. 현재 최저가 457,100,000원이 시세 지표 평균 117,500,000원의 389.0%이고, 최신 거래 115,000,000원보다도 현저히 높다는 점이 핵심입니다. 더구나 실질취득액은 최저가로 끝나지 않을 수 있습니다. 보증금이 확인되지 않은 실제 임차인 3명이 조사됐고, 2006년 신고 점유자는 대항력과 승계 가능성을 배제할 수 없습니다.
말소기준권리도 2015년 근저당과 2021년 말소·재설정 기록이 맞물려 있어 원본 재확인이 필요합니다. 가격은 시세 이상이고, 권리는 미확정이며, 용도는 환금성이 제한될 수 있는 제1종근린생활시설입니다. 현재 판단은 가격·권리 모두 입찰 보류. 말소기준일과 임차보증금을 확정한 뒤에도 실질취득액을 현재 시장가격과 다시 비교해야 합니다.
