대전지방법원 2026타경600248. 세종특별자치시 나성동 759 블루지움 1층101호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가상 이용상태는 공부상 제1종근린생활시설입니다. 현재 소유자는 김혜정·이승예가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 말소기준권리는 2021.05.21. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 474,000,000원이며, 그 이후의 전북은행 가압류, 임의경매개시결정, 제이비우리캐피탈 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부만 보면 후순위 권리 소멸관계는 비교적 명확합니다. 그러나 이 사건은 등기부보다 점유관계가 핵심입니다. 현황조사상 주식회사 에이와이컴퍼니 신아영, (유)오성산업개발, 주식회사 성록인베스트의 전입일이 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 이들을 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수는 없지만, 대항력 가능·미상으로 보고 보수적으로 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600248 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 759 블루지움 1층101호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제1종근린생활시설 |
| 구조 / 위치 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 중 제1층 제101호 |
| 소유자 | 김혜정 2분의 1 · 이승예 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 653,000,000원 / 223,979,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 406,158,226원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유는 별도 확인
말소기준권리는 2021.05.21. 농협은행주식회사 근저당권 474,000,000원입니다. 2026.01.15. 전북은행 가압류 199,000,000원, 2026.02.10. 임의경매개시결정, 2026.02.26. 제이비우리캐피탈 가압류 58,762,927원은 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 현황 — 3건 모두 대항력 가능·미상
| 점유자 | 부분 | 현황조사상 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 보증승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 에이와이컴퍼니 신아영 | 101호 | 2019-12-12 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (유)오성산업개발 | — | 2006-09-29 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 성록인베스트 | — | 2016-06-21 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
세 점유관계의 전입일은 모두 말소기준일 2021.05.21.보다 빠릅니다. 다만 보증금·확정일자 등 핵심 요건이 확인되지 않으므로 대항력 有로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 보증금이 확인되지 않아 낙찰가에 더해 인수할 금액이 생기는지, 생긴다면 얼마인지 현재 수치화할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 세 번 유찰돼도 비교 실거래보다 높다
블루지움(2-4) 비교 실거래 표본은 2건입니다. 비교 대상 면적은 36.27㎡이고, 거래 표본은 34.83㎡입니다. 최신 표본은 2022.01 거래로, 현재 경매기일과 시차가 크므로 현재 시세 판단에는 보수적으로 사용해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 34.83㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2021.09 | 34.83㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 117,500,000원 |
현재 최저매각가는 223,979,000원으로 비교 실거래 평균 117,500,000원의 190.6%입니다. 최신 거래 115,000,000원보다도 높습니다. 따라서 감정가에서 3회 유찰됐다는 사실만 보고 “많이 떨어졌으니 싸다”고 평가할 수 없습니다. 제공된 실거래 비교 기준에서는 현재 최저가 자체가 이미 높은 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 223,979,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,935,706원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 474,000,000원 | 220,043,294원 |
| 3. 가압류 · 주식회사전북은행 | 199,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 58,762,927원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 731,762,927원 중 채권자 예상배당은 220,043,294원, 미배당은 511,719,633원입니다. 이 계산의 매수인 인수 산정액은 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 선순위 점유 3건의 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 실제 임차보증금 인수 여부를 확정하는 자료로 사용할 수 없습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 미상은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 223,979,000원 | 220,043,294원 | 511,719,633원 |
| 4회 유찰 시 | 156,785,300원 | 153,790,306원 | 577,972,621원 |
| 5회 유찰 시 | 109,749,710원 | 107,413,214원 | 624,349,713원 |
5회 유찰 시 가정 매각가 109,749,710원은 제공된 비교 실거래 범위 115,000,000원~120,000,000원 아래로 내려옵니다. 그러나 이 사건은 낙찰가만으로 실질취득비용을 판단하면 안 됩니다. 말소기준 이전 점유 3건의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 실제 인수보증금이 있다면 낙찰가가 내려가도 그 금액을 더한 실질취득비용을 기준으로 다시 시세와 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나성초등학교 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 도시형생활주택·오피스텔·각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 제1종근린생활시설이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 중심상업지역이며 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·정방형, 도로접면은 광대소각입니다.
- 도로·계획. 광로3류·중로2류·공공공지에 접하며, 지구단위계획구역과 시가지경관지구(중심)에 포함됩니다.
- 공시지가. 4,521,000원/㎡이며 토지면적은 1,685.0㎡입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 블루지움(2-4)은 150세대, 2015-04-30 준공이며 경매 평균 유찰 5.8회·매각률 0.0%로 집계돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유 3건 확인. 주식회사 에이와이컴퍼니 신아영, (유)오성산업개발, 주식회사 성록인베스트의 실제 임대차계약·보증금·점유 범위를 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일이 말소기준권리보다 빠르지만 보증금·확정일자 등 핵심 정보가 미상입니다. 현 단계에서는 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 인수할 보증금이 확인되면 낙찰가에 그 금액을 더한 실질취득액으로 시세와 비교해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 감정가 대비 3회 유찰됐지만 현재 최저가 223,979,000원은 비교 실거래 평균 117,500,000원의 190.6%입니다.
- 실거래 시점 확인. 비교 표본이 2021.09·2022.01 거래이므로 현재 시장과의 차이를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 선순위 점유 보증금도 확인되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰 횟수보다 먼저 볼 것은 실질취득액”
이 사건은 653,000,000원 감정가에서 3회 유찰되어 223,979,000원까지 내려왔지만, 제공된 비교 실거래 평균 117,500,000원과 비교하면 여전히 190.6%입니다. 게다가 말소기준권리인 2021.05.21. 농협은행 근저당보다 먼저 전입한 점유관계가 세 건 있고, 모두 보증금이 확인되지 않습니다.
따라서 현재 가장 중요한 질문은 “몇 번 유찰됐는가”가 아니라 “선순위 점유 3건의 보증금 중 매수인이 실제로 인수할 금액이 얼마인가”입니다. 그 금액이 확인되기 전에는 배당표상 0원을 실제 인수 0원으로 확정해서도 안 되고, 현재 최저가만 놓고 싸다고 평가해서도 안 됩니다. 후순위 등기는 소멸하지만, 점유관계와 가격 모두 확인이 더 필요한 사건입니다.
