대전지방법원 2026타경600261. 대전 대덕구 법동 ‘그린타운’ 107동 1층 106호, 동일면적 실거래 비교 기준 전용 59.34㎡ 아파트입니다. 소유자 정오연은 2010.12.29 거래가액 93,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2024.02.21 한화생명보험주식회사 근저당권 135,600,000원입니다. 이후 하나캐피탈 가압류 77,421,570원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
조사된 임차인 배권영은 2024.04.26 전입했습니다. 이는 말소기준일인 2024.02.21보다 뒤이므로 매각물건명세서 기준 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.02.27 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 승계할 임차보증금은 0원으로 분석되지만, 배당표의 정확한 순위 판단을 위해서는 임차보증금과 확정일자 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600261 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 법동 195-1 그린타운아파트 107동 1층 106호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 동일면적 실거래 기준 전용 59.34㎡ · 15층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 정오연 (2010.12.29 소유권이전 · 거래가액 93,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 127,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한화생명보험 주식회사 / 110,000,000원 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차인, 매수인 인수 0원
현재 살아 있는 말소기준권리는 2024.02.21 설정된 한화생명보험주식회사 근저당권입니다. 2023.06.07 설정됐던 대전대덕신용협동조합 근저당권은 2024.02.23 해지로 말소됐습니다. 이후 임차인 배권영이 2024.04.26 전입했고, 2025.07.25 하나캐피탈 가압류, 2026.02.10 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배권영 | 107동106호 | 2024.04.26 | 미상 | 미상 | 2026.02.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가는 최근 12개월 평균의 77.2%
그린타운은 1,050세대, 1993.11.12 준공 단지입니다. 동일면적 59.34㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 164,958,333원이고, 최신 거래는 2026.08의 167,000,000원입니다. 현재 최저매각가 127,400,000원은 최근 12개월 평균의 77.2% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.34㎡ | 13 | 167,000,000원 |
| 2026.08 | 59.34㎡ | 6 | 162,000,000원 |
| 2026.08 | 59.34㎡ | 11 | 188,000,000원 |
| 2026.08 | 59.34㎡ | 12 | 185,000,000원 |
| 2026.07 | 59.34㎡ | 6 | 168,000,000원 |
| 2026.07 | 59.34㎡ | 5 | 159,000,000원 |
| 2026.07 | 59.34㎡ | 2 | 158,000,000원 |
| 2026.07 | 59.34㎡ | 10 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 59.34㎡ | 2 | 154,500,000원 |
| 2026.01 | 59.34㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2025.12 | 59.34㎡ | 13 | 153,000,000원 |
| 2025.11 | 59.34㎡ | 7 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.34㎡ | 12건 | 164,958,333원 |
실거래 범위는 150,000,000원~188,000,000원입니다. 현재 최저가 127,400,000원은 이 표본의 최저 거래가 150,000,000원보다도 낮습니다. 다만 본건은 1층이고, 감정평가 현장조사 당시 폐문부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 시세 대비 차이는 확인되지만 실제 응찰가 판단에서는 층과 내부 상태를 함께 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 127,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,583,600원 |
| 2. 근저당 · 한화생명보험주식회사 | 135,600,000원 | 124,816,400원 |
| 3. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 77,421,570원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 채권액은 213,021,570원, 예상 배당액은 124,816,400원, 미배당액은 88,205,170원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차인 보증금이 미상이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 모두 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 127,400,000원 | 124,816,400원 | 88,205,170원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 89,180,000원 | 87,174,760원 | 125,846,810원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 62,425,999원 | 60,902,331원 | 152,119,239원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 법동중학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·단독주택·학교·공원 등으로 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 중 1층 106호입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 공시지가 1,127,000원/㎡입니다.
- 도로. 아파트단지는 대로에 접하고 단지 내 도로를 통해 접근 가능합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태를 직접 확인하지 못했으며, 외부관찰과 건축물대장상 도면 등을 기준으로 감정했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당요구와 우선변제 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 매수신청보증금. 이 사건은 최저매각가격의 20%가 매수신청보증금입니다.
- 1층 가격 보정. 실거래 비교표에는 2층 이상 사례가 다수 포함돼 있으므로 본건 1층의 개별 가격 차이를 별도로 점검해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재였으므로 수리 상태·누수·시설 상태 등을 현장과 관리주체를 통해 추가 확인해야 합니다.
- 경매 수요 확인. 단지 경매 평균 유찰 4.2회·매각률 9.09%를 감안해 가격뿐 아니라 재매각·환금성도 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임차인 관련 서류와 실거래 원자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 시세 아래, 확인 포인트는 임차인 세부정보”
이 사건은 2024.02.21 한화생명보험 근저당이 말소기준이고, 조사된 임차인은 그 뒤인 2024.04.26 전입해 대항력이 없습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 가격은 1회 유찰 후 127,400,000원으로 내려와 최근 12개월 동일면적 평균 164,958,333원의 77.2% 수준입니다. 다만 임차보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 단지 경매 평균 유찰 4.2회·매각률 9.09%, 본건 1층과 내부 미확인이라는 요소가 함께 존재합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 대항력 인수 위험보다 임차인 배당 세부사항과 실제 물건 상태, 그리고 가격의 적정성 확인에 있습니다.
