인수 0원·최저가 1.274억, 최근 실거래보다 낮다 — 대전 법동 그린타운 106호

대전지방법원 2026타경600261. 대전 대덕구 법동 ‘그린타운’ 107동 1층 106호, 전용 59.34㎡ 아파트입니다. 감정가는 182,000,000원이고 1회 유찰돼 최저매각가는 127,400,000원입니다. 같은 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 168,125,000원, 최신 거래는 2026년 7월 150,000,000원으로, 현재 최저가는 두 지표보다 낮습니다.

권리 흐름은 등기부의 말소 여부를 함께 봐야 합니다. 1993년 한국주택은행 근저당은 2006.11.17 말소됐고, 2006년 주식회사대교 전세권은 2008.02.28 말소됐습니다. 2010년 하나은행 근저당, 2023년 엠에스캐피탈대부 근저당과 대전대덕신용협동조합 근저당도 각각 말소돼, 현재 살아 있는 담보권 중 가장 앞선 권리는 2024.02.21 한화생명보험 근저당입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현존 권리 기준 인수 0원

배권영은 2024.04.26 전입했고 2026.02.27 배당요구를 했습니다. 전입일이 2024.02.21 한화생명보험 근저당보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만 대항력이 없으므로, 현재 확인된 범위에서 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 실제 점유 중이라면 명도 협의와 인도 절차는 별도로 필요합니다.

임차인·점유관계

실제 임차인 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다.

② 시세 비교 — 최저가는 최근 거래 아래

그린타운 전용 59.34㎡의 최근 실거래 12건입니다. 거래가는 150,000,000원에서 199,000,000원 사이이고, 최근 12개월 평균은 168,125,000원입니다. 최신 거래는 2026년 7월 10층 150,000,000원입니다.

최저매각가 127,400,000원은 최근 12개월 평균의 75.8%입니다. 최신 거래 150,000,000원보다도 낮아 숫자상 가격 여유는 있습니다. 다만 대상은 1층이고 감정평가 당시 폐문부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못했으므로, 고층 실거래 평균을 그대로 적용하기보다 내부 수리비와 1층 선호도 차이를 반영해 입찰가 상한을 정해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 127,400,000원 가정)

총 채권액 517,221,570원, 예상 배당액 124,816,400원, 미배당액 392,405,170원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 법동중학교 동측 인근에 위치하며 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 학교와 공원 등이 형성된 주거지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 차량·대중교통 여건은 보통입니다.
• 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 중 1층 106호입니다.
• 설비. 위생·급배수, 승강기, 난방, 소방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 대체로 사다리형 평지의 아파트 건부지이며, 단지는 대로에 접하고 단지 내 도로로 접근합니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·법동지구 지구단위계획구역·택지개발지구에 속하며 공시지가는 1,127,000원/㎡입니다.
• 하자. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
• 내부 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못해 건축물대장 도면과 외부 관찰을 기준으로 평가됐습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 원본 대조. 1993년 한국주택은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 매각물건명세서에 기재된 최종 말소기준권리가 2024.02.21 한화생명보험 근저당과 일치하는지 확인하세요.
• 점유자 계약 확인. 배권영의 보증금·확정일자·실제 점유 여부와 임대차계약서를 확인하세요. 대항력은 없지만 명도 일정과 비용에는 영향을 줄 수 있습니다.
• 배당표 재검증. 예상배당표에는 등기상 말소된 권리가 포함돼 있습니다. 채권계산서와 배당요구종기 서류를 기준으로 실제 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
• 1층 가격 보정. 실거래 평균에는 2층부터 15층 거래가 포함돼 있습니다. 1층의 채광·사생활·소음·방범과 내부 상태를 확인해 응찰가에 반영하세요.
• 내부 수리비. 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았으므로 누수, 난방, 창호, 벽지·바닥 상태를 별도 확인하고 수리비를 실질취득원가에 더하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 체납 관리비와 장기수선충당금 정산 여부를 관리사무소에 확인하세요.
• 매각기일 결과. 매각기일은 2026.07.21로 기재돼 있으나 낙찰 결과는 확인되지 않습니다. 법원 공고에서 매각 여부와 다음 기일을 확인하세요.

맺으며 — “가격은 매력적, 서류 대조는 필수”

현재 최저가 127,400,000원은 동일면적 최근 12개월 실거래 평균 168,125,000원의 75.8%이고, 최신 거래 150,000,000원보다도 낮습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득도 최저가와 같습니다. 가격과 현존 권리만 보면 검토 가치가 있는 아파트입니다.

다만 점유자 보증금·확정일자가 확인되지 않았고 내부 상태도 보지 못했습니다. 무엇보다 예상배당표에 이미 말소된 과거 근저당과 전세권이 포함돼 있어, 배당표 숫자를 그대로 믿고 입찰해서는 안 됩니다. 이 물건의 결론은 “권리 인수 0·가격 여유는 확인, 점유와 배당순위는 원본 대조 후 입찰”입니다.