대전지방법원 2026타경600331. 세종 조치원읍 남리의 그린월드 1층 4호로, 사건 용도는 대지이며 등기 형태는 집합건물입니다. 현황은 근린생활시설인 소매점으로 이용 중인 것으로 평가됐지만 기준시점에는 폐문 상태였습니다. 등기부상 소유자는 이규순, 2023년 설정된 근저당의 채무자는 조선길로 서로 다릅니다.
권리 순서는 비교적 단순합니다. 2023년 12월 13일 주식회사성원앤대부의 채권최고액 70,000,000원 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 설정된 우리금융캐피탈의 가압류와 이를 본압류로 이행한 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다.
그러나 권리 소멸과 물건 안전성은 같은 말이 아닙니다. 현장 폐문과 이해관계인 부재로 임대관계와 내부 관리상태가 확인되지 않았고, 등기부에는 소매점 50.4㎡, 집합건축물대장에는 일반음식점 30.24㎡와 창고 20.16㎡, 현황에는 근린생활시설 소매점으로 표시돼 있습니다. 전유면적 합계는 50.4㎡로 같지만, 용도 확인과 실제 사용 가능성 검토가 입찰의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600331 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 조치원읍 남리 312, 313 그린월드 제1층 제4호 도로명: 세종특별자치시 조치원읍 번영1길 19 |
| 물건종류 / 현황 | 대지 · 집합건물 · 2층 건물 내 1층 4호 · 현황 근린생활시설(소매점) |
| 면적·용도 표시 | 등기부 소매점 50.4㎡ · 건축물대장 일반음식점 30.24㎡, 창고 20.16㎡ · 합계 50.4㎡ |
| 소유자 | 이규순 (2000.01.12. 임의경매 경락, 2000.02.29. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 77,700,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 우리금융캐피탈주식회사 / 21,744,389원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 제시외물건 | 간이 구조물 · 매각 제외 |
| 위반건축물 | 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.12.13. 주식회사성원앤대부 근저당권입니다. 이후의 우리금융캐피탈 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세 할인’은 미확인
현재 최저매각가는 77,700,000원으로 감정가 111,000,000원의 70%입니다. 계산상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 금액도 77,700,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 이 금액이 시장가격보다 낮은지, 높은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 77,700,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 54,390,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 38,073,000원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 77,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,798,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사성원앤대부 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 38,308,410원 | 5,901,400원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 우리금융캐피탈주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용과 선순위 근저당이 먼저 배당되고, 우리금융캐피탈 가압류에는 5,901,400원만 배당됩니다. 총 채권액 108,308,410원 중 75,901,400원이 배당돼 32,407,010원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 물건 상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 세종특별자치시 조치원읍 신흥리 대동초등학교 남동측 인근으로, 주변에는 근린생활시설·아파트·다세대주택 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고, 인근에 조치원역과 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 근린생활시설인 소매점으로 이용 중인 것으로 조사됐으나 기준시점에는 폐문 상태였습니다. 내부 상태와 실제 영업·임대 여부는 확인되지 않았습니다.
- 구조. 철근콘크리트조·경량철골조 스라브 및 철판지붕 2층 건물의 1층 4호입니다. 외벽은 화강석·스톤코트·샌드위치패널, 내벽은 페인팅, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·전기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 인접지와 대체로 평탄한 2필 일단의 가장형 토지로 주상용 건부지로 이용 중이며, 서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로3류에 접하고, 가축사육제한구역과 하수처리구역에 포함됩니다. 공시지가는 894,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 등기부상 소매점 50.4㎡, 건축물대장상 일반음식점 30.24㎡와 창고 20.16㎡, 현황상 소매점입니다. 면적 합계는 같지만 용도 표시는 서로 다릅니다.
- 제시외물건. 지상에 해체·이동이 쉬운 간이 구조물이 있으나 매각 대상에서는 제외됩니다.
- 관리상태. 폐문과 이해관계인 부재로 통상적인 관리상태를 가정해 평가됐으며, 노후도에 따른 추가 보수·수선비가 발생할 가능성이 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대·점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 현장 폐문으로 임대 상세사항이 미상입니다. 실제 점유자, 사용관계와 인도 가능 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 용도 원본 대조. 등기부의 소매점, 건축물대장의 일반음식점·창고, 현황의 소매점 표시를 건축물대장과 관할 행정기관 자료로 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 내부를 확인하지 못한 상태에서 평가됐으므로 설비 작동 여부와 보수·수선 범위를 직접 점검해야 합니다.
- 제시외물건 제외 확인. 간이 구조물은 매각 제외이므로 소유권 귀속, 철거·이동 및 사용 제한 가능성을 매각조건과 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일·유사 용도의 현지 매매 및 임대 조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 원본 확인. 현재 계산은 집행비용 추정치와 등기상 채권액을 기준으로 하며, 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원의 매각조건을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸, 가격과 현황은 검증 보류”
이 물건의 등기권리는 어렵지 않습니다. 2023년 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 77,700,000원에 낙찰받는다면 배당 계산상 매수인 실질취득액도 77,700,000원이며 별도 인수액은 없습니다.
하지만 입찰 판단의 무게중심은 권리보다 현황에 있습니다. 폐문으로 임대와 내부 상태가 확인되지 않았고, 등기부·건축물대장·현황 사이에 용도 차이가 있으며, 매각에서 제외되는 간이 구조물도 존재합니다. 실거래 비교 없이 감정가의 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기도 어렵습니다. 등기권리는 소멸형이지만, 점유·용도·수선비·현지 가격을 확인하기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 C등급 물건입니다.