대전지방법원 2026타경600338. 세종 한솔동 첫마을아파트 101동 6층 613호입니다. 감정 이용상태는 아파트이고, 철근콘크리트 구조 26층 건물 중 6층에 위치합니다. 감정가는 632,000,000원, 한 차례 유찰된 최저매각가는 442,400,000원입니다. 동일 면적 최근 실거래 평균 578,750,000원과 비교하면 현재 최저가는 76.4% 수준입니다.
가격만 놓고 보면 감정가보다 189,600,000원 낮고, 2026년 7월 최신 실거래 515,000,000원보다도 72,600,000원 낮습니다. 다만 현황 확인 과정에서 거주자를 만나지 못했고 임대내역도 확인되지 않았습니다. 신고된 임차인은 없고 계산상 인수액은 0원이지만, 현장 점유자와 전입세대 확인을 생략할 수 있는 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600338 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 한솔동 939 첫마을아파트 제101동 제6층 제613호 · 세종특별자치시 노을3로 14 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 26층 중 6층 · 비교 면적 84.91㎡ |
| 단지 | 첫마을1단지(퍼스트프라임) · 895세대 · 2011.11.30 준공 |
| 소유자 | 강명훈 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 632,000,000원 / 442,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 666,642,632원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 등기 발급 | 2026.07.27 · 대전지방법원 세종등기소 |
① 권리 흐름 — 과거 담보는 말소, 현존 담보는 공사로 이전
등기 연혁은 단순하지 않습니다. 2012년 신한은행 근저당과 2015년 에스비아이저축은행 근저당은 2016년 말소됐고, 2016년 현대캐피탈 근저당도 2018년 말소됐습니다. 이후 오케이저축은행·페퍼저축은행·대부업체 근저당이 반복적으로 설정됐다가 순차 말소됐습니다.
현재 연혁상 핵심은 2021.06.30 설정된 애큐온캐피탈 근저당 756,000,000원입니다. 이 근저당은 2026.01.13 한국자산관리공사로 이전됐고, 한국자산관리공사가 2026.02.24 임의경매를 신청했습니다. 2025년 현대카드와 세종신용보증재단의 가압류는 그보다 뒤에 등기됐으므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최저가는 최근 평균의 76.4%
첫마을1단지(퍼스트프라임) 동일 면적대 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 578,750,000원, 최신 거래는 2026년 7월 515,000,000원입니다. 현재 최저가 442,400,000원은 최근 평균의 76.4%로, 실거래 범위보다 낮은 가격대에 진입했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.96㎡ | 6 | 515,000,000원 |
| 2026.07 | 84.87㎡ | 9 | 575,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 7 | 565,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 10 | 540,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 11 | 565,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 14 | 675,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 4 | 530,000,000원 |
| 2026.03 | 84.91㎡ | 22 | 660,000,000원 |
| 2026.03 | 84.81㎡ | 3 | 550,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 13 | 580,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 7 | 560,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 8 | 630,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 578,750,000원 |
거래 범위는 515,000,000원~675,000,000원입니다. 해당 호수와 같은 6층의 2026년 7월 거래도 515,000,000원으로 확인됩니다. 현재 실질취득액 442,400,000원은 이 거래보다 72,600,000원 낮아 가격상 완충 구간은 존재합니다. 다만 내부 상태가 확인되지 않았으므로 수리비와 점유 정리비용을 별도로 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 442,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,824,000원 |
| 1. 신한은행 근저당 | 194,400,000원 | 194,400,000원 |
| 2. 에스비아이저축은행 근저당 | 94,900,000원 | 94,900,000원 |
| 3. 현대캐피탈 근저당 | 302,400,000원 | 146,276,000원 |
| 4. 페퍼저축은행 근저당 | 58,800,000원 | 0원 |
| 5. 오케이저축은행 근저당 | 120,000,000원 | 0원 |
| 6. 오케이저축은행 근저당 | 301,200,000원 | 0원 |
| 7. 페퍼저축은행 근저당 | 118,800,000원 | 0원 |
| 8. 페퍼저축은행 근저당 | 330,000,000원 | 0원 |
| 9. 더법파이낸스대부 근저당 | 30,000,000원 | 0원 |
| 10. 테헤란캐피탈대부 근저당 | 32,500,000원 | 0원 |
| 11. 페퍼저축은행 근저당 | 156,000,000원 | 0원 |
| 12. 애큐온캐피탈 근저당 | 756,000,000원 | 0원 |
| 13. 현대카드 가압류 | 32,920,763원 | 0원 |
| 14. 세종신용보증재단 가압류 | 21,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,549,520,763원, 예상 배당액 435,576,000원, 미배당액 2,113,944,763원입니다. 후순위 채권의 미배당은 원칙적으로 매수인 인수가 아니라 채무자에게 남는 문제이며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 442,400,000원 | 2,113,944,763원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 309,680,000원 | 2,244,976,283원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 216,776,000원 | 2,336,579,627원 | 0원 |
회차가 내려가면 채권자의 미배당액은 늘지만, 계산상 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 따라서 이 물건의 입찰가격은 채권 총액이 아니라 실거래 시세, 내부 상태, 점유 정리비용을 기준으로 정해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 참샘초등학교 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교·관공서가 혼재합니다. 주거용 입지조건과 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입과 주정차가 용이하고, 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 26층 건물 중 6층이며, 난방·주차·승강기·소방·위생 및 급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·행정중심복합도시 지구단위계획구역이며, 교육환경 보호구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 대체로 부정형 평지의 아파트 건부지이고, 공시지가는 1,716,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 거주자 부재로 내부 상태는 현황도면과 표준적인 이용상황을 기준으로 평가됐습니다.
- 환금성. 895세대 아파트단지이고 동일 면적 실거래 12건이 확인되지만, 거래가격은 515,000,000원부터 675,000,000원까지 편차가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 말소된 과거 근저당과 현재 한국자산관리공사로 이전된 근저당을 최신 등기부·매각물건명세서에서 대조하세요.
- 점유관계 확인. 신고 임차인은 없지만 임대내역이 확인되지 않았습니다. 전입세대열람, 주민등록 점유자, 현장 방문 결과를 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 내부를 직접 확인하지 못한 감정입니다. 수리 범위와 비용을 낙찰가 상한에 반영해야 합니다.
- 실거래 개별 비교. 최근 평균 578,750,000원뿐 아니라 동일한 6층 최신 거래 515,000,000원도 함께 기준으로 삼으세요.
- 배당표 검증. 말소된 과거 채권이 포함된 시뮬레이션과 실제 배당순위가 일치하는지 법원 기록으로 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비 중 공용부분과 당해세, 최우선변제 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
- 매각 결과 확인. 매각기일은 2026.07.21입니다. 입찰 또는 후속 검토 전 매각 여부와 변경된 기일을 법원 원본에서 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적, 권리는 원본 대조가 먼저
이 물건은 감정가 632,000,000원에서 한 차례 유찰돼 442,400,000원까지 내려왔습니다. 매수인 인수액 0원을 더한 실질취득도 442,400,000원으로 같고, 이는 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 578,750,000원의 76.4%입니다. 최신 6층 실거래 515,000,000원과 비교해도 가격 여유가 있습니다.
다만 권리 연혁에는 설정과 말소가 반복된 다수의 근저당이 존재하며, 배당 시뮬레이션과 말소 연혁이 완전히 일치하지 않습니다. 여기에 임대내역과 내부 상태도 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 “가격은 검토할 만하지만, 권리와 점유 원본 확인 전에는 확정하지 않는다”입니다. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·전입세대·현장 점유를 모두 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 안전합니다.
