서울남부지방법원 2025타경14156. 가산동 가산양우내안애애플 제6층 제604호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 김영숙이며, 2021.04.15. 매매로 100,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 첫 기준점은 2023.03.02. 지완의 근저당권으로, 채권최고액은 1,126,500,000원입니다. 그 뒤의 가압류, 강제경매개시결정, 압류와 임차권등기는 등기상 매각으로 소멸 대상입니다.
그러나 이 사건은 “말소기준 이후 권리는 소멸한다”는 한 문장만으로 끝나지 않습니다. 한국토지주택공사 명의 임차권은 등기 자체가 2024.10.07.이지만, 기재된 전입신고일은 2022.10.20., 점유개시일은 2022.10.21., 확정일자는 2022.09.22.입니다. 즉 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 표시되어 배당표에서는 보증금 125,000,000원의 미배당 잔액을 매수인 인수로 계산합니다. 다만 이 건에는 그 잔액을 뒤집는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14156 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제6층 제604호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 건축물대장상 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하1층/지상18층 중 제6층 제604호 |
| 소유자 | 김영숙 · 2021.04.15. 매매 · 거래가액 100,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 56,320,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 127,410,958원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항요건과 특별매각조건이 핵심
한국토지주택공사 표시는 보증기관 대위·승계로 분류되어 있으므로 별도의 실임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 명세서상 표시 3건 가운데 이 대위·승계 1건을 제외하면 실제 임차인 표시는 2명입니다. 그중 ‘증보험’ 표시는 특별매각조건의 서울보증보험과 연결해 확인할 부분이고, ‘지주택’은 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력이 있다고 단정할 수 없으며 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다.
② 임차 관계 — 확약 밖 미상 표시를 놓치면 안 된다
| 표시 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.10.20. | 2022.09.22. | 125,000,000원 | 대항력 있음 · 우선변제 보증기관 대위·승계 중복신고 |
| 증보험 | 주거 | 미상 | 미상 | 0원 | 대항력 미상 특별매각조건 확인 대상 |
| 지주택 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 확약 밖 별도 확인 필요 |
한국토지주택공사 명의 125,000,000원은 보증기관 대위·승계로 표시되어 있어 다른 임차표시의 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 특별매각조건은 서울보증보험 주식회사에 대한 포기·말소 조건이며, 그 밖의 미상 임차표시까지 자동으로 해소한다고 볼 수 없습니다.
③ 가격 — 감정가의 51.2%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가 110,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 56,320,000원, 감정가의 51.2%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 45,056,000원, 5회 유찰 시 36,044,800원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 배당표상 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 51.2% | 56,320,000원 | 70,093,760원 |
| 4회 유찰 시 | 40.96% | 45,056,000원 | 81,155,008원 |
| 5회 유찰 시 | 32.77% | 36,044,800원 | 90,004,006원 |
이 표만 보면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어 총취득비용이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 특별매각조건으로 서울보증보험의 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기시키므로 그 확약분에 대해서는 위 인수액을 실제 부담액으로 보지 않습니다. 반대로 확약 밖의 미상 임차표시가 남아 있으므로, 56,320,000원만 보고 “실질취득비용이 확정됐다”고 단정해서도 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,413,760원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 | 125,000,000원 | 54,906,240원 |
| 2. 근저당권 · 지완 | 1,126,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 조용민 | 170,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김창억 | 115,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 127,410,958원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 산식상 임차보증금 부족분은 70,093,760원으로 계산됩니다. 다만 특별매각조건에 따른 서울보증보험의 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 적용되는 승계분은 실질 인수 0원으로 봅니다. 확약 밖 미상 임차표시는 별도입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산동주민센터 북동측 인근이며, 주위는 오피스텔·도시형생활주택·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상18층 건물의 제6층 제604호이며, 외벽은 강화유리 및 석재 외장 마감, 창호는 새시조입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 40m, 남동측으로 노폭 약 8m 도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역에 포함되고, 과밀억제권역 및 대공방어협조구역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시되지 않았으며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 반영되어 있는지 원문을 대조해야 합니다.
- ‘지주택’ 확인. 전입신고일·확정일자·보증금이 미상인 표시이므로 실제 점유자와 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 대위·승계 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 표시이므로 125,000,000원을 다른 보증금과 별도로 중복 합산하지 않습니다.
- 감정가 할인율만으로 응찰 금지. 최저가가 감정가의 51.2%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 결론 내리지 마세요.
- 배당표와 실질인수 구분. 배당 산식상 70,093,760원이 남지만, 특별매각조건이 적용되는 승계분은 실질 0원입니다. 반면 확약 밖 미상임차 위험은 별도입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 특별매각조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “5,632만원”보다 먼저 볼 것은 확약의 범위다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 110,000,000원에서 3회 유찰된 56,320,000원짜리 오피스텔입니다. 하지만 권리구조는 단순한 저가 매물과 다릅니다. 전입 2022.10.20.로 말소기준권리보다 앞선 임차보증금 125,000,000원이 있고, 배당표상 미배당 잔액은 70,093,760원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 그만큼 인수액이 커져 실질취득비용이 내려가지 않습니다.
다만 이 사건은 서울보증보험 주식회사의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 두고 있어 주된 보증기관 승계분은 실질 0원으로 처리할 수 있습니다. 문제는 그 확약 밖에 있는 ‘지주택’ 표시입니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부가 미상인 만큼, 주된 인수위험은 해소됐지만 권리가 완전히 닫힌 사건은 아닙니다. 감정가의 51.2%라는 숫자보다 특별매각조건의 정확한 효력 범위와 미상 임차표시 확인이 먼저입니다.
