대전지방법원 2025타경15778. 충청남도 예산군 삽교읍 목리 963 내포에드가프라자4차 5층508호 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며 현황 공실입니다. 소유자는 노선명으로, 2019.06.20 매매를 원인으로 거래가액 371,000,000원에 취득했습니다.
등기 흐름에서는 2018년 전북은행 근저당권 3건이 설정됐다가 2019.06.28 해지로 말소됐고, 같은 날 설정된 삽교농업협동조합 근저당권도 등기부상 말소 상태입니다. 제공된 권리판정에서 말소기준권리는 2020.06.01 정미연 근저당권 50,000,000원으로 잡혀 있으며, 그 이후 예산군 압류와 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경15778 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 963 내포에드가프라자4차 5층508호 |
| 도로명주소 | 충청남도 예산군 삽교읍 청사로192번길 18 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(현황 공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상7층 · 5층508호 · 사용승인일 2018.10.30 |
| 소유자 | 노선명 · 2019.06.20 매매 · 거래가액 371,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 414,000,000원 / 69,581,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 177,446,424원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
임차인 조사 내역은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 현황 공실이라는 점과 별개로 입찰 전 현장 점유상태를 다시 확인할 필요가 있습니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 83.19% 하락했지만 ‘시세 할인’으로 단정 금지
감정가는 414,000,000원, 현재 최저매각가는 69,581,000원입니다. 현재 회차 비율은 감정가의 16.81%로, 5회 유찰을 거치며 가격이 크게 낮아졌습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제공되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 실제 시장가보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 69,581,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 48,706,700원 | 2,570,021원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 34,094,690원 | 16,919,014원 |
③ 예상배당표 (매각가 69,581,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,652,458원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 정미연 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 17,928,542원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,652,458원과 정미연 근저당권 50,000,000원을 배당한 뒤 17,928,542원이 소유자에게 교부되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도경찰청 동측 인근이며, 주위는 관공서·근린공원·근린생활시설·상업 및 업무용건물이 밀집된 노선상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 도로. 북측으로 왕복 4차선 약 20m 내외 아스콘포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역이며 도시개발구역과 도청이전신도시 개발예정지구 관련 토지이용계획이 확인됩니다.
- 토지. 정방형 평지이며 현황 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,449,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·CCTV 설비가 구비돼 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 재확인. 감정평가상 현황 공실이나 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 5회 유찰된 근린생활시설이므로 단순 가격 하락보다 임대수요·상권·재매각 가능성을 우선 점검해야 합니다.
- 실거래·임대료 확인. 비교 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 주변 동일·유사 근린시설의 매매가와 임대조건을 직접 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리는 2020.06.01 정미연 근저당권으로 판정돼 있습니다. 등기부와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 배당 외 비용 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 관리비와 기타 체납 여부도 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 가격”보다 5회 유찰의 이유가 먼저다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 제공된 판정상 말소기준은 2020.06.01 정미연 근저당권이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 문제는 권리보다 상품성과 가격 검증입니다.
감정가 414,000,000원이 5회 유찰을 거쳐 69,581,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래 자료가 없고 감정평가상 현재 공실인 근린생활시설입니다. 따라서 감정가 대비 16.81%라는 숫자만으로 싸다고 결론내릴 수 없습니다. 이 물건은 권리 인수보다 실제 임대수요와 반복 유찰 원인을 확인하는 것이 입찰 여부를 가르는 핵심입니다.
