부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경15813 · 홍성지원 · 아파트
철근콘크리트벽식조 40.95㎡

낙찰가 유찰 3회 후 낙찰

25,000,000원 2,500만 감정가 42,000,000원

감정가의 59% 2026-07-21 낙찰

최저매각가 14,406,000원 최저가 대비 +73%

낙찰일

07-21 낙찰 완료

홍성지원 3회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

144만원

최저가의 10% · 1,440,600원

감정가 대비

▼ 40.5% 싸게 매수

감정가 4,200만원 · 낙찰가 기준

최근 결과

3 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가보다 임차보증금 인수 여부가 핵심인 권리위험형 물건입니다.

가격 실질취득 약 39,406,000원으로 최근12개월 평균 33,708,333원보다 높음
자금 최저가 14,406,000원 외 임차보증금 25,000,000원 인수 가능
리스크 대항력 있는 임차권등기로 보증금 미배당분 매수인 부담 가능

한 줄 평 최저가는 감정가의 34%까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 강신아의 보증금 25,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 있어 실질취득가는 약 39,406,000원입니다. 최근 12개월 평균 실거래 33,708,333원보다 높아 가격 메리트보다 권리위험 검토가 우선입니다.

감정가 / 최저가

42,000,000원 / 14,406,000원

3회 유찰

실질취득

39,406,000원

낙찰가+인수 25,000,000원

최근12개월 평균

33,708,333원

동일면적 12건

매수인 인수

25,000,000원

대항력 임차권등기

대전지방법원 2025타경15813. 충청남도 예산군 오가면 신석리 오가우성임대아파트 12층1203호 아파트입니다. 권리의 핵심은 말소기준 이후 권리가 아니라 말소기준 이전 전입한 임차권입니다. 임차인 강신아는 2018년 전입 및 점유가 확인되고, 2025년 임차권등기를 마쳐 대항력이 인정되는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	대전지방법원 2025타경15813
소재지	충청남도 예산군 오가면 신석리 16-15 오가우성임대아파트 12층1203호
용도 / 이용상태	아파트 · 아파트로 이용중
소유자	한영천
감정가 / 최저가	42,000,000원 / 14,406,000원
신청채권 / 청구	강신아 / 25,000,000원
매각기일	2026.07.21

① 권리 흐름 — 핵심은 임차권 인수

⛔ 대항력 임차인 인수 위험 임차인 강신아는 보증금 25,000,000원, 전입 2018.12.28, 임차권등기 2025.03.28입니다. 우선변제권 자료는 확인되지 않아 배당 부족분이 발생하면 매수인이 보증금 잔액을 부담할 수 있습니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
강신아	25,000,000원	有	확인 필요	인수 가능

등기부 임차권등기 및 매각물건명세서상 매수인에게 대항 가능한 을구 순위 11번 주택임차권등기가 있습니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인으로 판단됩니다.

③ 실질취득가 기준 시세 비교

최저매각가만 보면 감정가 대비 34% 수준입니다. 그러나 대항력 임차보증금 25,000,000원을 인수하는 구조에서는 낙찰가가 내려가도 총 투입비용은 약 보증금 수준으로 유지됩니다.

구분	금액
최저매각가	14,406,000원
임차인 인수	25,000,000원
실질취득	39,406,000원
최근12개월 평균 실거래	33,708,333원
최신 거래(2026.07)	34,500,000원

배당 분배

감정가/실질취득 vs 실거래

④ 예상배당표 (최저가 14,406,000원 가정)

항목	예상배당
집행비용	659,308원
임차인 강신아 보증금	0원
충남신용보증재단 가압류	13,746,692원
하나은행 가압류	0원
소유자 교부	0원

⚠️ 3회 유찰의 의미 낮아진 최저가가 곧 저가매수 기회를 의미하지 않습니다. 인수되는 임차보증금 때문에 실질취득은 최근12개월 평균 및 최신 거래 수준보다 높습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

최저가 14,406,000원만 보고 입찰하지 말고 임차보증금 25,000,000원을 포함한 총 취득비용을 계산해야 합니다.
임차권등기권자인 강신아의 보증금 배당 가능액과 잔액 인수 여부를 최종 확인해야 합니다.
등기부상 과거 가압류·압류는 매각으로 소멸하지만 임차권등기 인수 가능성은 별도 검토 대상입니다.
예산 지역 소형 아파트는 거래량과 환금성을 함께 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가와 취득가는 다르다”

이 물건의 핵심은 1,400만원대 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 2,500만원 보증금 인수 가능성이 있기 때문입니다. 실질취득 약 3,940만원은 최근12개월 평균 거래가 3,370만원보다 높아 가격 매력은 제한적입니다. 권리 검토 없이 최저가만 보면 위험한 유형입니다.

부동산강제경매

최저가는 낮지만, 임차보증금 인수로 실질취득가가 시세를 넘는다 — 예산 오가우성임대아파트 1203호

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 임차권 인수

② 임차인 분석

③ 실질취득가 기준 시세 비교

④ 예상배당표 (최저가 14,406,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가와 취득가는 다르다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (13장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-03-31	유찰	4,200만원
2	2026-05-12	유찰	2,940만원
3	2026-06-16	유찰	2,058만원
4	2026-07-21	대기	1,440만원