서울남부지방법원 2025타경14200. 강서구 화곡동 한양아이클래스 제9층 제930호입니다. 사건상 용도는 아파트이고, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 동일 면적 실거래 비교 대상은 13.79㎡이며, 한양아이클래스는 251세대, 사용승인일은 2013.08.27입니다.
권리분석의 핵심은 113,000,000원의 임차보증금입니다. 전입·점유는 2022.09.27, 확정일자는 2022.09.07이고 2024.10.15 임차권등기가 이뤄졌습니다. 제공된 말소기준은 2025.12.30 강제경매개시결정이므로 해당 임차권은 그보다 앞서 대항력을 갖는 구조입니다. 원칙만 적용하면 배당받지 못한 잔액은 매수인에게 넘어갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14200 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 926-5 한양아이클래스 제9층 제930호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 도시형생활주택(원룸형) · 동일면적 실거래 기준 13.79㎡ |
| 소유자 | 임승한 (2022.08.17 소유권이전 · 거래가액 85,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 40,448,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 114,077,369원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 확약으로 해소, 미상 임차인은 별도
2013.11.01 설정된 하나은행 근저당권 62,160,000원은 2021.08.18 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.12.30 강제경매개시결정이고, 2022.09.27 전입·점유한 113,000,000원 임차권은 그보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 대항력 있는 보증금의 미배당액이 매수인에게 인수되는 구조입니다.
| 구분 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 신고 | 2022.09.27 | 113,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 실질 0원 룰상 73,680,064원 |
| 보험 실제 임차인 1명 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
한국토지주택공사는 보증기관의 대위·승계 신고로 분류되므로 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 이를 제외하면 실제 임차인은 1명이며, 명세서에 기재된 ‘보험’은 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 이 부분은 확약 밖의 별도 인수위험입니다.
② 시세 비교 — 가격 자체는 최근 시세 아래
동일 면적 13.79㎡의 최근 실거래는 12건입니다. 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 74,222,222원, 최신 거래 60,000,000원, 그리고 최근 추세 +1.4%를 우선합니다. 현재 최저가 40,448,000원은 최근 12개월 평균의 54.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 13.79㎡ | 8 | 60,000,000원 |
| 2026.03 | 13.79㎡ | 6 | 73,000,000원 |
| 2026.03 | 13.79㎡ | 11 | 73,000,000원 |
| 2026.03 | 13.79㎡ | 11 | 73,000,000원 |
| 2026.01 | 13.79㎡ | 9 | 71,000,000원 |
| 2025.12 | 13.79㎡ | 11 | 90,000,000원 |
| 2025.11 | 13.79㎡ | 7 | 73,000,000원 |
| 2025.10 | 13.79㎡ | 11 | 78,000,000원 |
| 2025.09 | 13.79㎡ | 11 | 77,000,000원 |
| 2025.03 | 13.79㎡ | 7 | 74,000,000원 |
| 2025.02 | 13.79㎡ | 11 | 73,000,000원 |
| 2025.02 | 13.79㎡ | 9 | 72,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 13.79㎡ | 9건 | 74,222,222원 |
전체 12건 평균은 73,958,333원이지만, 최근 가격 판단에는 최근 12개월 평균 74,222,222원과 최신 60,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다. 추세도 +1.4%로 음수 하락장은 아닙니다. 확약 대상 임차권의 실질 인수를 0원으로 반영하면 현재 40,448,000원은 가격상 시세 아래에 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 40,448,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,128,064원 |
| 1. 임차권 보증금 · 한국토지주택공사 | 113,000,000원 | 39,319,936원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 114,077,369원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 한국토지주택공사 관련 보증금의 미배당액은 73,680,064원으로 계산됩니다. 대항력 인수 원칙만 적용하면 이 금액이 매수인 승계액이지만, 본 건은 서울보증보험 주식회사의 잔액채권 포기 및 임차권등기 말소 조건 때문에 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 임차권 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 40,448,000원 | 73,680,064원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 | 32,358,400원 | 81,624,051원 | 실질 0원 |
| 5회 유찰 시 | 25,886,720원 | 87,979,241원 | 실질 0원 |
이 표가 대항력 인수형의 핵심을 보여줍니다. 확약이 없었다면 입찰가가 내려갈수록 임차권 미배당액이 늘어 매수인 부담이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 이번 사건은 그 주된 인수를 확약으로 제거했지만, 확약 밖 미상 임차인 위험은 그대로 남습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡1동주민센터 남측 인근으로, 공동주택·오피스텔·각종 근린생활시설이 함께 있는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 까치산역(2,5호선)이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 위생·급배수·승강기·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·중요시설물보호지구(공항) 등에 해당하고 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되어 있습니다.
- 경매 환금성. 동일 면적 실거래는 12건이 확인되지만, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수 2.4회, 낙찰률 0.0으로 집계되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 조건 원문 재확인. 서울보증보험 주식회사의 미배당 잔액 반환채권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 미상 임차인 확인. ‘보험’으로 기재된 실제 임차인의 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 대항력 가능·미상 상태이므로 반드시 보완 확인이 필요합니다.
- 중복 보증금 합산 금지. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고이므로 실제 임차인 보증금과 별도로 중복 합산하지 않습니다.
- 가격 기준은 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 74,222,222원, 최신 거래 60,000,000원, 추세 +1.4%를 중심으로 판단하고 전체 평균 73,958,333원은 보조지표로 보세요.
- 배당 외 비용 확인. 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 인수·정산 전 원본 자료를 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 마지막 확인은 임차인이다”
이 사건은 표면적으로는 113,000,000원 대항력 임차권이 최저가 40,448,000원을 크게 웃도는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 그러나 매각조건에 서울보증보험 주식회사의 잔액채권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있어 그 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 그래서 확약만 놓고 보면 실질취득은 현재 최저가 40,448,000원 수준이고, 최근 12개월 평균 74,222,222원의 54.5%라 가격 여유도 있습니다.
다만 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 보증기관 승계 신고를 제외한 실제 임차인 1명은 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 승계 여부가 미상입니다. 이미 3회 유찰됐고 단지 경매 통계도 평균 2.4회 유찰·낙찰률 0.0입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “확약으로 제거된 73,680,064원”이 아니라, 확약 밖에 남은 미상 임차인의 권리를 입찰 전에 얼마나 명확히 확정하느냐입니다.
