서울남부지방법원 2026타경3064. 가산디지털2로 173, 에이스비즈포레 제2층 제212호로, 집합건축물대장과 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 203,000,000원이고 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 103,936,000원입니다. 등기부의 말소기준권리는 2019년 8월 23일 중소기업은행 근저당권 153,000,000원이며, 이후의 국세 압류·현대카드 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 “말소기준 이후 권리가 소멸하니 깨끗하다”로 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서가 토지 별도등기와 관련한 대지권 목적 토지의 을구 17번 지상권설정등기를 매수인이 인수한다고 별도로 명시하고 있기 때문입니다. 임차인이나 보증금 승계와 같은 금전 인수는 없지만, 이 지상권은 권리분석의 핵심 위험요소입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3064 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 459-23 에이스비즈포레 제2층 제212호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산디지털2로 173 |
| 이용상태 | 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 13층 건물 내 제2층 제212호 · 사용승인일 2019.07.16 |
| 소유자 | 권오진 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 103,936,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 137,698,328원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기부 권리는 소멸, 토지 지상권은 인수
임차인은 없습니다. 등기부상 말소기준권리는 2019.08.23. 중소기업은행 근저당권으로, 채권최고액은 153,000,000원입니다. 이후 2024년 금천세무서장의 압류, 현대카드 주식회사의 8,625,532원 가압류, 2026년 중소기업은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 3회 유찰로 감정가의 51.2%
현재 최저매각가는 103,936,000원으로 감정가 203,000,000원의 51.2%입니다. 4회 유찰 시 시나리오는 83,148,800원(감정가 40.96%), 5회 유찰 시 66,519,040원(감정가 32.77%)입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,936,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,255,104원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 153,000,000원 | 101,680,896원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 8,625,532원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 161,625,532원 중 예상 배당은 101,680,896원이고, 미배당은 59,944,636원입니다. 금액으로 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 토지 별도등기 관련 지상권 인수는 별도의 권리 문제로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 등재돼 있고 실제로도 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 입지. 가산디지털단지역(1·7호선) 북서측 인근으로, 주위에 지식산업센터·근린생활시설·중소규모 공장이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 가산디지털단지역이 있어 대중교통 상황은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 약 15m, 동측 약 20m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물로, 기본적인 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원본 확인. 대지권 목적 토지 을구 17번 지상권설정등기의 권리자·목적·범위·기간 등 구체적 내용을 반드시 확인해야 합니다.
- “인수 0원”의 의미 구분. 보증금이나 채무의 금전 인수는 0원이지만, 지상권 자체는 인수되는 조건입니다.
- 최저가 착시 주의. 103,936,000원은 감정가의 51.2%이지만 비교 실거래 자료가 없어 시세 할인 여부를 단정할 수 없습니다.
- 지식산업센터 용도 확인. 집합건축물대장상 공장으로 등재된 물건이므로 실제 사용계획이 해당 용도 및 관련 제한과 맞는지 점검해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서 채권 미배당 59,944,636원이 발생하고, 추가 유찰 시 미배당 규모는 더 증가합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 토지 별도등기의 원문을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “절반 가격”보다 지상권이 먼저다
3회 유찰로 최저가는 203,000,000원에서 103,936,000원까지 내려왔습니다. 임차인도 없고 금액으로 계산된 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건의 결론을 좌우하는 것은 할인율이 아니라 매각 후에도 남는 토지 지상권입니다. 게다가 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 싼지 확인할 근거도 없습니다. 가격은 크게 낮아졌지만 권리 확인은 오히려 더 중요한 물건입니다. 토지 을구 17번 지상권의 구체적 내용을 확인하기 전까지는 감정가 대비 할인폭만으로 접근해서는 안 됩니다.
