대전지방법원 2025타경15854. 충청남도 보령시 남곡동 일대의 대지·토지와 근린생활시설을 묶어 매각하는 사건입니다. 감정가 3,873,751,600원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 1,328,697,000원입니다. 말소기준은 2024.02.29. 선영새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 3,120,000,000원입니다. 이후 이순주 근저당권 169,000,000원, 유병용 가압류 45,070,000원, 경매개시결정과 보령시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건은 권리 순위만 보고 끝낼 수 없습니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 다수의 임차·점유관계가 확인되고, 그중 보령디벨로프 주식회사는 2020.04.07. 전입으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금 10,000,000원에 우선변제권은 확인되지 않아 배당으로 소진되지 않고 매수인 인수 가능성이 있는 보증금으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경15854 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 보령시 남곡동 815-18 · 충청남도 보령시 해안로 357 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 + 토지 · 근린생활시설(357카페) · 상업나지 · 상업용 |
| 소유자 | 주식회사라피크 |
| 감정가 / 최저가 | 3,873,751,600원 / 1,328,697,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 선영새마을금고 / 2,681,148,304원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 토지 | 1,111㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 상업나지 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 공시지가 | 308,700원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2024.02.29. 접수된 선영새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 3,120,000,000원이고 채무자는 주식회사라피크입니다. 그 뒤의 이순주 근저당권 169,000,000원, 유병용 가압류 45,070,000원, 선영새마을금고의 임의경매개시결정 및 보령시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유관계 — 인수 1,000만원 + 미상 관계인 확인
| 임차·점유자 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이순주 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2025.09.24 | 미상 |
| 방배균 | 2024.06.11 | 129,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 방승만 | 2024.05.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 보령디벨로프 주식회사 | 2020.04.07 | 10,000,000원 | 600,000원 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 |
| 방장군 | 2024.08.16 | 미상 | 100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 농업회사법인 주식회사 사현포도터널관광농원, 임익렬 | 2024.07.03 | 5,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 토굴안푸드 | 2025.07.16 | 3,000,000원 | 166,666원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 농업회사법인 보령웰니스팜 주식회사, 임익렬 | 2024.06.05 | 5,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
보령디벨로프 주식회사는 2020.04.07. 전입으로 말소기준인 2024.02.29.보다 앞서므로 대항력 있음으로 분류됩니다. 보증금은 10,000,000원이고 우선변제권은 없어 현재 배당 시뮬레이션에서도 배당액은 0원, 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다. 따라서 현재 최저가 기준 실질취득액은 1,328,697,000원 + 10,000,000원 = 1,338,697,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,328,697,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,686,970원 |
| 인수 · 보령디벨로프 주식회사 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 선영새마을금고 | 3,120,000,000원 | 1,313,010,030원 |
| 3. 근저당 · 이순주 | 169,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 유병용 | 45,070,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 3,334,070,000원, 예상 배당은 1,313,010,030원, 미배당은 2,021,059,970원입니다. 신청채권자 선영새마을금고의 청구액 2,681,148,304원도 전액 충족되지 않습니다. 보령디벨로프 보증금 10,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수로 별도 계산됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 최저가와 실질취득액
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 1,328,697,000원 | 10,000,000원 | 1,338,697,000원 | 2,021,059,970원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 930,087,900원 | 10,000,000원 | 940,087,900원 | 2,415,682,979원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 651,061,530원 | 10,000,000원 | 661,061,530원 | 2,691,919,085원 |
⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 버니프렌즈호텔 남서측 인근이며 근린생활시설, 숙박시설, 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 건물 이용. 일련번호5는 근린생활시설인 357카페로 이용 중이며 경량철골조 판넬지붕 2층 건물입니다. 사용승인일자는 2000.08.07.입니다.
- 토지. 대표 토지는 1,111㎡, 지목 대, 계획관리지역, 상업나지, 평지, 세로장방, 소로한면이며 공시지가는 308,700원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역을 중심으로 보전관리지역 접함, 가축사육제한구역 포함, 성장관리계획구역 포함, 중로1류 접합 등의 조건이 확인됩니다.
- 공부와 현황. 일련번호7은 공부상 지목이 대이나 현황은 도로로 이용 중입니다. 일련번호2 지상 제2종근린생활시설 사무소 108.24㎡는 현황 멸실 상태입니다.
⑥ 일괄매각 범위 — 현장 대조가 필수
- 포함. 제시외 건물과 관정은 매각에 포함됩니다.
- 제외. 목록1 지상의 컨테이너와 목록4 지상의 천막, Smoking Zone은 매각에서 제외됩니다.
- 토목 상태. 목록1~3은 토목공사가 완전히 끝나지 않은 상업나지 상태입니다.
- 목록4. 도로 앞쪽과 뒤쪽의 층고 차이가 존재하며 현재 상업용으로 이용 중입니다.
- 목록7. 공부상 지목은 대이나 현황 도로로 이용 중입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 1,328,697,000원에 보령디벨로프 보증금 10,000,000원을 더한 1,338,697,000원을 기본 취득원가로 보세요.
- 이순주 확인. 전입일·보증금이 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 배당요구 2025.09.24. 및 등기 관계인과의 동일성까지 원본 문서로 대조해야 합니다.
- 방배균 등 후순위 점유자. 말소기준 이후 전입자는 대항력이 없지만 실제 인도·명도 과정은 별도입니다.
- 일괄매각 경계. 제시외 건물·관정 포함, 컨테이너·천막·Smoking Zone 제외 범위를 현장과 감정서 도면으로 확인하세요.
- 토목·도로 현황. 목록1~3의 미완성 토목공사와 목록7의 현황 도로 이용을 실제 사업·사용 계획에 반영해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 총 미배당 2,021,059,970원이 발생하고 신청채권자 청구액도 전액 충족되지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “34% 유찰”보다 인수·점유·활용성이 먼저다
이 물건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 3,873,751,600원에서 3회 유찰돼 최저가가 1,328,697,000원, 감정가 대비 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 현재 확정적으로 계산되는 매수인 인수보증금 10,000,000원을 더하면 실질취득은 1,338,697,000원입니다.
더 중요한 부분은 숫자 밖에 있습니다. 보령디벨로프 주식회사는 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인이고, 이순주는 전입일·보증금이 불명확해 대항력 가능·미상 상태입니다. 일괄매각 토지 중에는 토목공사가 완전히 끝나지 않은 상업나지와 현황 도로가 있으며 매각 포함·제외 시설도 나뉩니다. 따라서 이 사건은 “3회 유찰됐으니 싸다”가 아니라, 인수보증금과 미상 점유관계, 토지·시설의 실제 활용가치를 모두 확인한 뒤 가격을 평가해야 하는 물건입니다.
등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 점유관계는 단순하지 않습니다. 현재 가격의 매력은 감정가 대비 할인율 하나로 판단하기보다 실질취득액 1,338,697,000원과 현장 활용성까지 함께 놓고 검토하는 것이 맞습니다.
